Юридические приёмы для бизнеса
+7 (473) 20-30-161
+7 (495) 118-27-79

Обращение взыскания на имущество.
Порядок определения начальной продажной цены.

Институт обращения взыскания на имущество в подавляющем большинстве случаев связан с ненадлежащим исполнением обязательств должником. Основным этапом такого обращения выступает процедура определения начальной продажной цены (НПЦ) и последующей реализации такого имущества.

Важность вопроса определения НПЦ сложно переоценить, ведь именно от этой цены зависит конкурентность проводимых торгов, полнота погашения просроченного обязательства.

В настоящем приеме мы рассмотрим правила установления НПЦ в отношении движимого и недвижимого имущества, заложенного и свободного от обременений третьих лиц. Отдельно остановимся на вопросе согласования должником и кредитором НПЦ во внесудебном порядке, а также процедуру ее оспаривания.

Законодательной базой, регулирующей данный вопрос, выступает Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 54, 59, 77.1), «Об исполнительном производстве» (ст. 84, 85), а ранее - утративший силу Закон «О залоге». Следует провести разграничение между оценкой недвижимости и движимого имущества, а также отделить правила для залога от свободных от обременения вещей/прав.


Автор статьи:

Халяпов Павел

адвокат

1st.png

1
НПЦ при обращении взыскания на заложенную недвижимость

Закон предусматривает два варианта установления НПЦ: по договоренности между залогодателем и залогодержателем или, в случае спора, на основании отчета оценщика. В последнем случае НПЦ устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости.

Цена объектов, указанная в договоре залога, не признается согласованной стоимостью в смысле статьи 54 ФЗ «Об ипотеке». Эта стоимость может существенно отличаться от рыночной на момент проведения торгов, кроме того, она отражает волю сторон оценить предмет залога для целей договора (в двусторонних отношениях), а не в целях реализации имущества третьим лицам.

Формулировка пп. 4 п. 2 ст. 54 закона «Об ипотеке» оставляет простор для толкования в конкретной ситуации. Часть судов понимали слова «отчет оценщика» как досудебное заключение, предоставляемое истцом вместе с иском или в ходе процесса, а в случае, если судом назначалась судебная экспертиза, положение о 80% рыночной стоимости не применялось. Конец спорам положил Верховный Суд в 2015 году, указав на то, что «правило 80%» применяется ко всем случаям, когда залогодатель и залогодержатель не согласуют стоимость предмета залога в добровольном порядке (см. Определение ВС РФ от 10.03.2015 N 66-КГ14-12)..


2
НПЦ при обращении взыскания на заложенное движимое имущество

В отношении залога движимого имущества в 2014 году сменилось законодательное регулирование и вместо действовавшего с 1992 года закона «О залоге», теперь применяется обновленный одноименный параграф главы 23 Гражданского кодекса.

В Гражданский кодекс не перенесли правило закона «О залоге» об установлении НПЦ в размере 80 процентов. Напротив, новое регулирование предполагает установление НПЦ равной рыночной стоимости или, если таковая не была установлена (ни соглашением сторон, ни в судебном порядке с привлечение эксперта), равной цене в договоре залога. И хотя со времени изменений в законодательстве о залоге прошло более 2 лет, и сейчас суды признают «правило 80%» подлежащим применению к движимому имуществу, если договор залога был заключен до 1 июля 2014 года. С нашей точки зрения это не совсем верно, подобные решения нижестоящие суды выносят с завидным постоянством.

2st.png

3st.png

3
НПЦ имущества должника в исполнительном производстве

Здесь мы ведем речь о не залоговом имуществе, на которое судебный пристав-исполнитель обращает взыскание в счет уплаты долгов по обязательствам должника.

При обращении взыскания на имущество в ряде случаев пристав-исполнитель обязан привлечь независимого оценщика. Отчет последнего будет иметь обязательную силу не только для должника и взыскателя, но и для судебного пристава.

Что делать в том случае, если вы не согласны с установленной рыночной ценой? Пленум Верховного Суда РФ закрепил два пути: 1) оспаривание постановления пристава об оценке имущества (в порядке Кодекса административного судопроизводства); 2) оспаривание стоимости имущества в исковом порядке. Суд в любом случае разрешит вопрос о НПЦ, а в случае назначения судебной экспертизы, пристав частично приостановит исполнительное производство.

Помните о том, что судебный пристав-исполнитель лишен возможности оспорить отчет оценщика по собственной инициативе. Инициатива должна исходить от вас.


a:2:{s:4:"TEXT";s:2482:"

4
Изменение НПЦ

Возникают ситуации, когда между определением НПЦ имущества и началом его реализации проходит значительный промежуток времени и указанная в решении суда цена уже не актуальна. В таком случае необходимо дождаться итогов первых публичных торгов и если они будут признаны несостоявшимися (менее двух покупателей или никто не предложил более установленной НПЦ), подать заявление в суд об изменении порядка и способа исполнения судебного акта (применение закона по аналогии – статьи 434 ГПК РФ, 324 АПК РФ). При рассмотрении требования единственным критерием будет выступать существенное изменение рыночной стоимости имущества.

НПЦ беззалогового имущества в исполнительном производстве может быть пересмотрена путем проведения повторной оценки как в случае несогласия с ценой продажи, установленной приставом, так и в случае истечения срока действия отчета. Во всех других случая изменение начальной продажной цены возможно только в судебном порядке.

Споры о стоимости имущества в целях его последующей реализации часто имеют определяющее значение для спорящих сторон, хотя формально данная категория дел относится к «побочным» процессам.

В ситуации безнадежности основного судебного дела, например по взысканию задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, при грамотном представительстве в суде, вы имеете реальную возможность обеспечить максимально полное удовлетворение требований кредитора, а в некоторых случаях оставить за собой излишек денежных средств, вырученных от реализации.

4st.png

";s:4:"TYPE";s:4:"html";}

Заявка на бесплатную консультацию

+7 (473) 25-56-064, +7 (495) 118-27-79, info@centraldep.ru