Собрание в нежилом здании. На что обратить внимание?

Определиться с составом собственников нежилого здания.

Обращаем внимание на тот факт, что решения, принятые собранием, могут иметь обязательное значение только в отношении собственников единого здания. Производственные площадки, промышленные комплексы, не имеющие общего имущества, не могут надеяться на обязательную силу решений общих собраний. В отношении же нежилого здания уклонение одного из собственников помещений от участия в собрании не освободит его от несения общих расходов при наличии кворума (участия в собрании более 50% собственников помещений). Для определения списка лиц, участвующих в собрании, необходимо ориентироваться на сведения, внесенные в ЕГРПН. Однако, если есть информация о том, что права собственности у кого-то из собственников возникли до 1998 года, отсутствие сведений в ЕГРПН не препятствует их участию в собрании при предоставлении соответствующих документов о правах на объект недвижимости.

Одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц (см, например, Решение АС Пермского края от 16.02.2018. по делу № А50-39087/2017, постановление 17 ААС от 21.11.2017. по делу № А60-11609/2017).

Необходимо определиться с размером долей, от которых зависит как распределение голосов на собрании, так и, по общему правилу, размер расходов на содержание общего имущества.

Доли определяются пропорционально площади принадлежащих собственнику помещений. Например, в нежилом здании расположены 2 помещения, принадлежащих, соответственно, двум разным собственникам. Одно помещение площадью 30 кв.м., площадь второго помещения 70 кв.м. Следовательно, распределение долей и, соответственно, голосов на собрании будет 30% и 70%, независимо от общей площади здания. Площади помещений, относящихся к общему имуществу здания, в расчете долей не учитываются.

В подавляющем большинстве случаев оспаривания решений собрания суды проверяют распределение голосов на собрании, см., например, решение АС Ростовской области от 11.12.2017. по делу №А53-14185/2017, решение АС Уральского округа от 22.03.2018. по делу №А60-734/2016., апелляционное определение Кировского городского суда от 27.04.2017. по делу № 33-1822/2017.

Определить перечень вопросов для голосования.

В ситуации, когда количество собственников не превышает трех, нет смысла в определении председателя и секретаря собрания. Но их определение первым вопросом, рассматриваемым собранием, обязательно при большем количественном составе и предполагаемых разногласиях по вопросам повестки дня (если бы разногласий не было, мы бы ограничились подписанием соглашения между собственниками). Остальные вопросы могут быть поставлены на голосование инициатором по своему усмотрению. Однако рекомендуем одним из первых собраний определить перечень общего имущества нежилого здания.

Вопросы, не относящиеся к управлению общим имуществом, необходимо решать иным способом – см. Определение ВС РФ от 13.04.2018. по делу А42-693/2017

Определение перечня общего имущества.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование и помещения, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009  № 64). Как видим, перечень разнообразен и не всегда точен. Настоятельно рекомендуем соглашением либо опять же решением собрания зафиксировать состав общего имущества для того, чтобы избежать разногласий как в его использовании, так и в определении расходов на его содержание. Возможно, инициатору потребуется привлечение технических специалистов для определения перечня общего имущества, но эту работу лучше сделать до проведения собрания, а не в процессе судебного оспаривания его результатов.

Судами поддерживается позиция о том, что закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг. (Решение АС Красноярского края от 05.04.2018. по делу А33-22353/2017, Определение ВС РФ от 13.04.2018. по делу А42-693/2017. и др.)

Уведомить сособственников о времени и месте проведения общего собрания.

Инициатор проведения собрания обязан уведомить других собственников о дате и времени проведения собрания, сообщить им перечень вопросов для голосования, а также иную необходимую для принятия решений по вопросу повестки дня информацию. По аналогии с Жилищным кодексом РФ, уведомление должно быть сделано не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Форма уведомления законодательством не установлена, но очевидно, что будут применяться общие правила, предусматривающие вручение такого уведомления нарочно либо заблаговременное направление почтовым отправлением, позволяющим подтвердить его получение адресатом. Существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, является основанием для признания решения такого собрания недействительным (п.п.1 п.1 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации). Собственники нежилых помещений вправе провести собрание в заочной форме: тогда направляется не уведомление о времени и месте проведения собрания, а бюллетени и информация о том, куда и до какого времени должны поступить заполненные бюллетени с результатами голосования каждого собственника.

Соблюдение порядка уведомления проверяется судами при оспаривании решения собраний, см., например, решение АС Свердловской области от 29.06.2017. по делу № А60-9049/2017

По результатам проведения собрания должен быть составлен протокол в письменной форме.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: дата, время и место проведения собрания; сведения о лицах, принявших участие в собрании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны: дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества; сведения о лицах, принявших участие в голосовании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, подписавших протокол. Как мы видим, при любой форме проведения общего собрания необходимо определить перечень лиц, проводящих подсчет голосов на общем собрании. От доверия всех сторон к таким лицам зависит надлежащее исполнение принятых решений.

Правильное оформление протокола имеет существенное значение в случае наличия споров, см., например Решение АС Иркутской области от 20.03.2018. по делу №А16323/2017)

Нормативное регулирование

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.(ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение по общему правилу может быть заключено собственниками нежилого здания в форме подписания единого документа, в котором прописываются права, обязанности каждого из сособственников в отношении общего имущества, распределение сроков и порядка несения расходов на содержание имущества, распределение расходов и доходов при его эксплуатации.

Достижение такого соглашения безусловно важно, но не всегда возможно. Обращение в суд влечет дополнительные и не всегда оправданные затраты.

В отношении многоквартирных домов, где практически невозможно составление соглашения о порядке эксплуатации общего имущества, порядок принятия решений определен жилищным законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Долгое время у судов не было единой позиции, возможно ли применение норм о проведении собраний к отношениям собственников помещений в полностью нежилом объекте.

Появление главы 9.1. Решение собраний в Гражданском Кодексе Российской Федерации положило конец данным спором, особенно после Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, пункт 103 которого предусмотрел возможность принятия решений собраниями собственников нежилых помещений в полностью нежилом здании.

Юридическая компания «Центральный округ» готова предложить услугу по сопровождению процесса организации, проведения и надлежащего оформления общих собраний собственников нежилых помещений. Наши клиенты неоднократно воспользовались такой услугой. Попытки оспаривания решений собрания, принятых при сопровождении ЮК «Центральный округ», оказались тщетными. Результаты положительной практики смотрите здесь.