Юридическая экспертиза объектов недвижимости

Юридическая экспертиза объектов недвижимости (due diligence)

Сделки с недвижимым имуществом, как и всякие гражданско-правовые сделки, не застрахованы от различного рода негативных последствий, таких как, например, недействительность. Такие последствия в определенных случаях могут быть просто катастрофическими и абсолютно непредвосхищаемыми. Но, к счастью, это скорее исключение из общего правила.

Подавляющее же большинство негативных последствий, возникших вследствие порока той или иной сделки с недвижимостью обусловлено банальным отсутствием должной предварительной проверки «юридической чистоты» объекта недвижимости со стороны того же покупателя перед его покупкой.

В настоящее время провести хотя бы поверхностную юридическую экспертизу недвижимости представляется довольно несложным процессом, который заключается, как минимум, в необходимости запросить сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в органах Росреестра.

Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него сейчас предоставляется в виде выписки неограниченному кругу лиц за довольно символическую плату – государственную пошлину.

Получив такую выписку, вы сразу сможете «отсеять» возможные проблемы с недвижимостью, которые могут лежать уже на поверхности. К таковым, в частности, относятся обременения и ограничения объекта недвижимости. Обременением, например, может быть аренда на срок более 1 года или ипотека (залог недвижимости), а одним из наиболее распространенных ограничений является запрещение регистрационных действий с этой недвижимостью, часто именуемое «арестом», и которое могло быть наложено на основании постановления судебного пристава либо определения суда о принятии обеспечительных мер.

И это уже не говоря о том, что из такой выписки вы сможете понять, а действительно ли ваш продавец является собственником недвижимости, которую вы хотите купить. Игнорирование даже таких элементарных способов предварительной проверки недвижимости может привести не только к проблемам в далеком будущем, но и еще на стадии регистрации перехода права собственности к вам (по причине запрещения регистрации и т.п.). Изучение таких сведений перед совершением сделки с недвижимостью можно квалифицировать как проявление минимальной степени осмотрительности, которая требуется от участников гражданского оборота, и которая может обеспечить вам статус добросовестного приобретателя на случай, если в будущем к вам предъявят иск, например, об истребовании у вас приобретенной недвижимости. Тем не менее, обычное изучение выписки из ЕГРН, отнюдь, само по себе может не гарантировать вам статус «добросовестного» покупателя, от которого, по общему правилу, истребовать недвижимость нельзя. Судебная практика нередко размывает границы добросовестности, указывая, что помимо штудирования выписок из ЕГРН необходимо обращать внимание и на прочие обстоятельства (изучение документов-оснований права собственности продавца с целью выявления «подвохов» в условиях сделки, быстрая и неоднократная перепродажа недвижимости предыдущими собственниками и др.). Следовательно, для сведения рисков к минимуму следует обращаться к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости, которые проводят такие сделки ежедневно. Ведь чем масштабнее, комплекснее и профессиональнее будет проверка, тем больше шансов не только полностью предвосхитить возможные проблемы, но и получить «штамп добросовестности» в глазах суда в случае, если эта проблема была настолько глубоко, что обнаружить ее все же не удалось.

Кроме того, опытные и квалифицированные специалисты не только помогут в проведении due diligence для минимизации всевозможных рисков, но и смогут дать рекомендации на случай приобретения недвижимости для определенных целей заказчика, если на данный момент такая недвижимость не соответствует его планам. Так, в отношении земельного участка под строительство специалист подскажет, что именно можно строить на этой земле в настоящий момент и что в перспективе на ней можно будет строить в будущем после совершения определенных действий.

ПРЕИМУЩЕСТВА РАБОТЫ С НАМИ

Сотрудничество со специалистами компании «Центральный округ» дает множество преимуществ:

• экономия своего времени и минимальная вовлеченность клиента в процесс;
• отсутствие необходимости самостоятельного сбора всего пакета документов;
• существенная минимизация рисков при совершении сделок с недвижимостью.

Автор справки Ксения Алферова