Признание самовольной постройки

Защита от признания постройки самовольной и признание права собственности на нее в суде

Самовольная постройка – это объект недвижимости, возникший в результате незаконного строительства. Незаконное строительство, в свою очередь, может выражаться как в формальных нарушениях (без разрешительной документации либо прав на землю, допускающих строительство), так и в технических отступлениях от запланированных характеристик объекта недвижимости (например, вследствие несоблюдения строительных норм и правил при строительстве и реконструкции). Более подробно о самовольной постройке говорится в ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Де-юре «самострой» вообще не является вещью, которая может использоваться, находиться в собственности и на ином праве, а также передаваться по различного рода сделкам (по договору купли-продажи, мены, дарения и т.д.). По сути, такой объект с юридической точки зрения просто не существует, но это ровно до того момента, пока кто-нибудь не обратиться в суд с иском о признании его самовольной постройкой. На практике более распространенными являются случаи так называемых самостроев по «формальному признаку», т.е. возведенных без соответствующего разрешения на строительство и (или) без каких-либо допускающих строительство прав застройщика на земельный участок (права собственности, аренды и т.п.).

Ведь нередки ситуации, когда объект недвижимости уже находится в процессе строительства, или даже построен, а разрешение на строительство по тем или иным причинам (иногда действительно объективным) застройщиком так и не было получено. Это крайне непростой случай, но даже здесь для «самовольного» застройщика либо иного владельца земельного участка есть возможность «узаконить» данный объект недвижимости в судебном порядке.

В судебных спорах по данной категории дел заявителю, в первую очередь, необходимо обеспечить себе статус добросовестного застройщика, т.е. застройщика, который предпринимал действия по обращению за необходимой разрешительной документацией, но по объективным причинам так и не смог ее получить. Обычными формальностями, к сожалению, здесь не обойтись. Судебная практика часто не признает добросовестным поведением застройщика, например, направление заявления о выдаче разрешения на строительства без приложения к нему всей необходимой документации, предусмотренной градостроительным законодательством.

Эти моменты тщательно исследуется судами, и малейшее проявление застройщиком неосмотрительности либо иное отклонение от стандарта добросовестности в преддверии строительства либо уже в ходе такового, как правило, квалифицируется в качестве недобросовестности и неумолимо карается (например, в виде отказа в иске о признании права собственности на построенный объект недвижимости). Наряду с этим суды по делам о признании права собственности на самострой устанавливают наличие у застройщика допускающих строительство прав на земельный участок, соответствие построенного объекта техническим требованиям, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью в результате сохранения данной постройки. Как правило, такие дела рассматриваются судами, в том числе, при помощи специальных познаний в области строительства, для чего назначаются соответствующие строительно-технические судебные экспертизы.

На схожем предмете доказывания строятся и судебные споры о признании объектов недвижимости самовольными постройками и обязании их снести либо привести в соответствие. В этом случае стороне ответчика (как правило, застройщика) необходимо защищаться в суде, в первую очередь, представив доказательства правомерности строительства в опровержение доводов истца. Необходимо понимать, что применение нормы ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяется не только на строительство, но и на реконструкцию уже существующей недвижимости. Ведь реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. Как и строительство, она регулируется градостроительным законодательством и требует получения разрешительной документации.

При этом нормы ст. 222 ГК РФ о самостроях не распространяются на перепланировки и переоборудование, так как в результате проведения данных работ не образуется новый объект недвижимости. Нормы о «самострое» также неприменимы к объектам, не являющимся недвижимым имуществом (ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Споры о самовольных постройках и признании права собственности на них представляют большую опасность для застройщиков, ведь несоответствие построенного объекта хотя бы одному из критериев допускаемого законом строительства может повлечь не только отказ в признании права собственности на объект, так и его физическую утрату с возложением всех расходов по ее сносу на застройщика.

Признание права на самовольную постройку со специалистами компании «Центральный округ» дает множество преимуществ:

• экономия своего времени и минимальная вовлеченность клиента в процесс;
• отсутствие необходимости самостоятельного сбора всего пакета документов;
• существенная минимизация рисков предстоящего спора о самовольной постройке, выработка наиболее сильной правовой позиции в суде;
• представительство в судах по делам, возникающим в сфере самовольного строительства.

Как с нами связаться

Вы можете позвонить нам по номеру телефона +7 (473) 20-06-195 или отправить заявку через форму обратной связи!

Наш e-mail: info@centraldep.ru 

Офис в Воронеже: пер. Детский, д. 24, оф. 44 

Офис в Москве: Холодильный, д. 3, стр. 8, оф. 8304, номер телефона: +7 (495) 118-27-79. 

Автор справки Александр Тархов