Защитили клиента от приобретения земельных участков в приаэродромной зоне

В рамках абонентского обслуживания нашего клиента, занимающегося строительством и продажей готовых коттеджей и барнхаусов премиум класса, мы проводим due diligence перед совершением сделок по покупке земли под строительство. 

В объект проверки, помимо прочего, входят обременения, которые наложены на тот или иной земельный участок. При одной из проверок мы столкнулись с так называемыми приаэродромными территориями Международного аэропорта имени Петра I (Воронеж Чертовицкое). 

По результатам анализа стало понятно, что строительство на участках, предложенных к покупке нашему клиенту, невозможно. Однако оставались сомнения в связи с тем, что участки находятся в поселке городского типа и прилегающих СНТ, такие территории рядом с городом имеют свою инфраструктуру и как будто бы кишат коттеджными поселками, загородными домами и соответствующей логистикой. 

Однако ответ на вопрос о возможности строительства был однозначный – нельзя, участки имели в качестве обременений приаэродромные подзоны, в которых запрещено любое строительство выше специальной отметки по системе Балтийских высот. В нашем случае в п.г.т. Рамонь рядом с Воронежем сами участки уже были расположены выше отметки, как следствие, возможность строительства стала исключена. 

Мы решили разобраться, как возможна ситуация, при которой кто-то заканчивает строительство домов на участках, получает разрешения на строительство, при этом для нашего клиента такая опция недоступна? Ответ скрылся в Приказе Министерства транспорта Российской Федерации Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация) № 113-П от 26 февраля 2021 года. Все, кто приобрел в собственность земельные участки до принятия этого приказа и, как следствие, без соответствующего обременения в виде приаэродромной территории, могут по сей день получить разрешение на строительство и беспрепятственно возводить желаемые строения. А вот граждане и юридические лица, получившие право собственности на земельные участки после 26 февраля 2021 года, с уже имеющимся обременением, фактически лишены права на строительство, даже при условии наличия соответствующего вида разрешенного использования земельного участка.

Тут необходимо пояснить, какие бывают приаэродромные зоны, и какие ограничения в себе несут? Подзон приаэродромных территорий всего 7. В 1 и 2 зонах можно размещать только объекты аэропорта, а также объекты, связанные с его обслуживанием. В 3 зоне действуют ограничения по высоте возводимых объектов, у каждого аэропорта свои параметры. В 4 и 5 зонах нельзя возводить объекты, которые препятствуют безопасному взлету и посадке воздушных судов. В 6 зоне запрещено возведение объектов, привлекающих колонии птиц, сюда относятся, например, полигоны ТБО. В 7 подзоне запрещается строительство в связи с недопустимым уровнем шума для физических лиц. При этом земельный участок может находиться сразу в двух и более подзонах. 

Что делать, чтобы получить возможность строить на приобретенном в собственность после 26 февраля 2021 года земельном участке? В соответствии с законодательством, возможно обратиться в орган исполнительной власти, принявший соответствующий приказ с требованием об исключении вашего участка из этой территории, а также привести соответствующее обоснование, далее оспорить приказ в судебном порядке, но судебная практика по такой категории споров однообразна и работает не в пользу собственников земельных участков, т.к. интересы РФ и неограниченного круга лиц, а также охрана жизни и здоровья является приоритетным доводом. 

Проведенная проверка позволила уберечь клиента от приобретения земельных участков, на которых невозможна реализация целей, для которых планировалась покупка, а также на будущее предупредить подобные риски для клиента.