Исключение неустоек по ДДУ до 01.01.2021 и другие изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 г.

На основании Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительством РФ было утверждено Постановление № 423 от 02.04.2020 г. «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», которое вступило в силу с 3 апреля 2020 г.

Этот подзаконный акт вносит временные изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Разберемся в сути внесенных изменений:

Положения п. 1 данного Постановления устанавливают следующее:

- в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. не начисляются неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в случаях нарушения обязательств дольщиком по внесению платежей и застройщиков в случаях нарушения ими срока передачи объекта долевого строительства в соответствии с условиями ДДУ;

- нарушившая свои обязательства по ДДУ сторона в период с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г. в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства освобождается от возмещения убытков другой стороне;

- в случае расторжения ДДУ в указанный период и неисполнения застройщиком в связи с этим обязанности по возврату уплаченных по ДДУ денежных средств, проценты за пользование денежными средствами дольщика не начисляются и возмещению не подлежат.

При этом, если вышеуказанные нарушения обязательств по ДДУ имели место до 2 апреля 2020 г. включительно, то для исполнения обязанности нарушителем выплатить неустойку, проценты или сумму убытков, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г. Период же с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2020 г., как указано выше, не учитывается для начисления штрафных санкций и определения размера убытков.

Законность и справедливость положений данного пункта Постановления, вполне может стать предметом дискуссий. Мало того, что для обычных граждан, приобретающих жилье на первичном рынке, просрочка передачи квартиры на 9 месяцев и более может вызвать массу неудобств, так еще и потеря права на возмещение неустойки и убытков вследствие такого нарушения условий ДДУ может ударить по их карманам. Кроме того, эти граждане до следующего года на законных основаниях лишены и права на возмещение убытков и (или) неустойку, которое уже имелось бы сейчас, если бы не отсрочка, предоставленная Постановлением № 423.

Положения п. 2-3 Постановления № 423 ограничивают право контролирующих и надзорных органов в сфере долевого строительства в указанный период совершать следующие действия:

1)  направлять в Росреестр уведомления о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства (создания) и (или) обязанностей по передаче дольщику объекта долевого строительства по зарегистрированному ДДУ;

2)  обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок привлечения застройщиком денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если застройщик не удовлетворяет требования дольщиков по возврату денежных средств, уплаченных по ДДУ, либо по возмещению убытков и (или) неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение 3 месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности (п. 3 ч. 15 ст. 23 Закона 214-ФЗ).

Также еще одним важным моментом является положение п. 4 данного Постановления. В соответствии с ним, объекты с просрочкой строительства или передачи дольщику по ДДУ более чем на 6 месяцев, если нарушение возникло после 3 апреля 2020 г., должны включаться реестр проблемных объектов только после 1 января 2021 г. и только при условии сохранения на указанную дату этого основания для включения в реестр.

Положение данного пункта логично с учетом того, что в начале апреля в большинстве регионов РФ приняты решения, которые разрешают проведение строительных работ, что должно хотя бы частично оптимизировать деятельность застройщиков.

ЮК "Центральный округ" занимается оказанием юридических услуг бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. В частности, мы готовы:

- представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;

- сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);

- оказать содействие в получении сертификата ТПП РФ об обстоятельствах форс-мажора.