Изменения арендных отношений в связи с введением режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В рамках принятого Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" изменяется регулирование арендных отношений.

Это касается не только государственного и муниципального имущества, но и всех арендаторов и арендодателей – частных собственников.

Ст. 19  Федерального закона № 98-ФЗ устанавливает 3 новых правила взаимодействия арендатора и арендодателя недвижимого имущества, с учетом ситуации с коронавирусной инфекцией:

1. В течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

На какие договоры распространяется: на заключенные до принятия руководителем субъекта РФ (например, в Воронеже – Губернатором Воронежской области) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее – «Решения о введении ПГ или ЧС»). То есть по договорам, заключенным в апреле 2020 года, когда режим повышенной готовности уже введен, арендатор права требовать каких-то изменений не может. 

Норма вполне согласуется со ст. 451 ГК РФ, однако, порождает больше вопросов, чем ответов. Все ли арендаторы могут претендовать на такую отсрочку, в том числе и работающие продовольственные ритейлеры, только нарастившие обороты? Что делать с уже наступившими сроками оплаты? Надеемся, что отсылка к решению, принимаемому Правительством, внесет ясность. Ждем правительственного нормативного акта об отсрочке арендной платы.

2. По общему правилу размер арендной платы может изменяться не чаще 1 раза в год (оговорюсь, что есть отдельные особенности, но здесь мы об этом не говорим), многие уже меняли размер арендной платы в 2020 году, Федеральный закон № 98-ФЗ устанавливает возможность изменения арендной платы снова, по сути неоднократно в течение 2020 года.

Опять же, имеет место частный случай ст. 451 ГК РФ, но в более понятной форме последствий конкретной ситуации в связи с коронавирусом.

Речь идет только о договорах, заключенных до принятия Решения о ПГ или ЧС.

Здесь уже нет ссылки на Правительство РФ, поэтому о размере такого снижения придется как-то договариваться. В любом случае, недостижение договоренности может влечь только последствия, установленные в договоре. Сомневаюсь, что на основании этой нормы арендатор или арендодатель смогут понудить в судебном порядке изменить арендную плату.

3. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием Решения о ПГ или ЧС.  Здесь законодатель формулировкой закона, скорее, внес неопределенность в ситуацию, так как  и ранее, в силу ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования существенно ухудшились, при этом суды иногда полностью освобождали арендатора от такой платы.

Федеральный закон № 98-ФЗ не дал ответа на вопрос, уменьшается ли месячная арендная плата на сколько-то процентов, о которых договорятся стороны, либо с учетом общего количества «простоя» арендатора должна пропорционально уменьшиться арендная плата за 2020 год в целом. Мы склоняемся к первому варианту, т. к. полное освобождение от оплаты арендной платы существенно нарушает баланс интересов сторон, в период отсутствия арендатора на объекте, и арендодатель не может извлечь из него коммерческую выгоду, поэтому все же риски такой ситуации должны нести обе стороны на паритетных началах.

Таким образом, за исключением ожидаемых решений Правительства РФ по срокам отсрочки уплаты арендной платы, все также, независимо от Федерального закона № 98-ФЗ, сторонам договора аренды надо приходить к компромиссным решениям, кабальные условия сделок в сложившейся ситуации должны остаться в прошлом. И еще раз акцентируем внимание на том, что новые правила касаются исключительно недвижимого имущества, об арендаторах оборудования, нестационарных торговых объектов и т. п. вышеупомянутый закон не говорит.

ЮК "Центральный округ" оказывает всю необходимую юридическую помощь бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. В частности, мы готовы:

- представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;

- сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);

- оказать содействие в получении сертификата ТПП РФ об обстоятельствах форс-мажора.