Новый вид недвижимого имущества: машино-место

За последнее время проблема дефицита парковочных мест резко обострилась в мегаполисах. Для устранения указанного дефицита застройщиками возводятся подземные парковки, на которых владельцам квартир в многоэтажных домах выделяются машино-места.

До недавнего времени в законодательстве не существовало даже самого определения машино-места как объекта гражданских прав. Ранее законодателем применялось только понятие парковки (парковочное место) - специально обозначенное, обустроенное и оборудованное место, для использования под стоянку транспортного средства.

Исходя из определения парковки, она не выступает как самостоятельный объект недвижимого имущества, а может является лишь частью здания/сооружения. Не отвечает парковка и требованиям, предъявляемым к помещениям в здании, поскольку, в отличие от помещения в здании не изолировано и не отделено строительными конструкциями от других помещений. На основании изложенного, парковки не могут именоваться помещениями, прежде всего, из-за отсутствия стен (перегородок) между ними. В свою очередь строительство перегородок для разделения машино-мест на подземных парковках не допускается, так как это нарушает существующие требования пожарной безопасности.

Узаконить свое право на парковку возможно только посредством регистрации права общей долевой собственности на все помещение, в котором находится парковочная зона. При этом размер доли определяется исходя из размера машино-места (пропорционально). Порядок, в соответствии с которым происходит эксплуатация (пользование) машино-местами определяется соглашением между сособственниками здания, помещения, в котором находятся такие машино-места, или по решению суда, которым определен порядок пользования указанными парковками.

Тем не менее, долевая собственность вызывает множество вопросов и является крайне неудобной формой собственности с точки зрения реализации своих прав и законных интересов, так как владельцам приходится искать компромиссные решения в использовании принадлежащего им имущества (о конкретном месте, закрепленном за конкретным человеком, порядке пользования машино-местом и т.д.).

Сложности возникают и при отчуждении парковки, находящейся в долевой собственности, поскольку, остальные участники долевой собственности должны быть извещены в письменной виде продавцом о намерении продать парковку третьему лицу с указанием всех существенных условий продажи. То есть, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу, только в случае, если остальные сособственники откажутся от приобретения или не изъявят своего желания приобрести продаваемую парковку в срок равный одному календарному месяцу.

С принятием Федерального закона от 03.07.2016г. № 315-ФЗ (далее «закон 315») владельцы парковок получили возможность с 01.01.2017г. оформить право собственности на них как на самостоятельные объекты недвижимого имущества – машино – место, а не как на долю.

Законом дано определение машино-места - «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Таким образом, проводить сделки по регистрации с парковочными местами в дальнейшем будет проще и понятнее для рядового продавца/покупателя. Граждане смогут распоряжаться парковочными местами по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству и т.д.

Указанный закон, наконец, урегулировал все вопросы, касающиеся приобретения, использования и распоряжения парковочными местами и дал возможность закрепить за собственниками конкретное машино-место на парковочной площадке.