Особенности договорного регулирования аренды недвижимого имущества

В процессе хозяйственной деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей нередко возникает необходимость арендовать помещение для ведения своего бизнеса или, наоборот, сдать простаивающие площади. В таких случаях стороны заключают договор аренды в письменной форме. В связи с тем, что в Российской Федерации регулирование арендных отношений довольно диспозитивно, то есть сторонам предлагается много вариантов возможного поведения, предлагаем обратить внимание на некоторые детали.

1. Предмет аренды

Для заключения договора аренды недвижимого имущества ключевым фактором является определение его предмета, то есть объекта, который будет сдаваться в аренду. Мы рекомендуем нашим клиентам, кроме указания адреса нахождения объекта аренды и его площади, описывать тип помещения, конкретизировать кадастровый номер, ссылаться на приложение к договору, в котором будет как план помещения, так и цветовое выделение арендуемой площади. Конкретизация предмета является важнейшим аспектом, так как возможным последствием нечеткого определения предмета может стать признание договора незаключенным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2016 по делу N А40-20381/2016).

2. Срок аренды 

Срок в договоре аренды не является обязательным условием. При этом для сторон он является одним из самых главных. Если договор аренды не содержит условие о сроке, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского Кодекса РФ). 

Необходимо знать, что договоры аренды, заключенные на срок более года, подлежат обязательной государственной регистрации. На практике это обычно приводит к тому, что стороны не желают осложнять себе жизнь подобной процедурой, поэтому заключают договор на срок менее года. В связи с этим впоследствии, если стороны продолжат исполнять договор, им необходимо заключать дополнительное соглашение о новом сроке аренды. Судебная практика показывает, что даже в случае, когда один арендатор фактически владел и пользовался объектом аренды более года, такие арендные отношения все равно не требуют государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу N А21-884/2012). 

То же самое касается и договора, в котором изначально прописано, что он заключен на неопределенный срок (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2015 по делу N А31-12352/2013). Обратить внимание стоит и на то, что, в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, порядок расторжения такого договора особый: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Это положение стороны могут изложить в иной редакции, предусмотрев предупреждение о прекращении договора за значительно меньший срок. 

3. Арендная плата

Чаще всего цена для сторон имеет основополагающее значение, но отметим, что она, как и срок, не является обязательным условием в договоре аренды. Обычно стороны согласуют арендную плату в твердой сумме — указывается плата за все помещение. Также стороны могут определить механизм расчета арендной платы. Например, указать, что оплата арендных платежей осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа из расчета 8 долларов США за квадратный метр арендуемого помещения. В разделе, посвященному оплате по договору, необходимо указывать, что входит в арендную плату. Коммунальные платежи могут как входить в нее, так и оплачиваться арендатором отдельно (самостоятельно или путем возмещения суммы коммунальных платежей арендодателю). В договоре можно указать, в какой момент арендная плата считается внесенной: в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя, в  момент списания денежных средств со счета арендатора и т. п. 

4. Защита интересов сторон договора аренды

В зависимости от того, кем является субъект договора аренды – арендатором или арендодателем – возникают различные интересы в формулировке тех или иных вопросов, отраженных в договоре аренды. Рассмотрим основные вопросы, к регулированию которых стоит отнестись с особой серьезностью, а также дадим советы сторонам:

1) Кто будет оплачивать капитальный и текущий ремонт (по общему правилу, капитальный – арендодатель, текущий – арендатор)? Что делать сторонам: арендодателю – попытаться капитальный ремонт или его часть вменить в обязанность арендатору; арендатору – проследить, что согласно договору он не осуществляет капитальный ремонт своими силами, оговорить, в каких случаях он не должен производить текущий ремонт.

2) Кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении? Что делать сторонам: арендодателю – закрепить в договоре, что все штрафы, приходящие от уполномоченных органов, оплачивает арендатор; арендатору – настаивать на включении в договор конкретного перечня того, за какие правила пожарной безопасности в помещении он отвечает.

3) Какие последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения договора (в том числе размер неустойки, удержание платежей, недопуск сотрудников арендатора в арендуемое помещение)? Что делать сторонам: арендодателю – предусмотреть пени за несвоевременную оплату по договору, установить увеличенную арендную плату в случае несвоевременного возврата помещения, оставить за собой право заблокировать доступ в помещение арендатору и его сотрудникам (необходимо знать, что за это время арендатор не должен уплачивать арендную плату - постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011); арендатору – настаивать на уменьшении размера неустойки, прописанной в договоре, указывать большой срок нарушения условий договора, после которого у арендодателя возникает право заблокировать доступ в помещение или вовсе исключить этот пункт.

4) Каким образом повышается арендная плата? Что делать сторонам: арендодателю – фиксировать в договоре право ежегодного увеличения арендной платы путем направления уведомления; арендатору – идти на повышение арендной платы только после проведения переговоров с арендодателем, оформляя такое повышение дополнительным соглашением.

5) Основания отказа от исполнения договора. Стороны могут предусмотреть как немотивированный отказ от исполнения договора, так и перечень конкретных обстоятельств для арендодателя и арендатора, при наступлении которых возникает право на отказ от исполнения договора (например, при использовании помещения не по назначению, неосуществлении арендодателем капитального ремонта, если такая обязанность у него была).

6) Претензионный порядок разрешения споров. Что делать сторонам: и арендодателю, и арендатору удобнее зафиксировать небольшой срок (например 10 дней), в течение которого будут рассматриваться претензии перед обращением в суд. 

7) Что зафиксировать в акте приема-передачи/возврата помещения: арендодателю – текущее состояние помещения, описать объекты, которые находятся в помещении, при возврате указать на недостатки возвращаемого имущества; арендатору – сверить, что все, указанное в акте приема-передачи помещения, действительно присутствует, проверить состояние кранов, мебельной фурнитуры и других предметов, при наличии недостатков указать на них. 

Таким образом, сторонам договора аренды предоставляется значительный выбор регулирования их отношений.  В связи с тем, что договор аренды чаще всего разрабатывается арендодателем, ему необходимо иметь готовые формы, которые будут отвечать его интересам, а арендатору важно внимательно читать условия договора и отстаивать свои права при обсуждении итоговой редакции документа.