Оспаривание архивной кадастровой стоимости: когда это возможно, и каковы пределы ее оспаривания?

Оспаривание кадастровой стоимости – это особый механизм установления справедливой оценки недвижимости, которая имеет ключевое значение для ее собственников и владельцев (налогоплательщиков, арендаторов и т.п.). Сама же кадастровая стоимость, по общему правилу, устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки (ГКО), периодически проводимой в каждом субъекте РФ самостоятельно. Ранее периодичность проведения ГКО, как правило, составляла от 3 до 5 лет, теперь она должна проводиться раз в 4 года.

Сведения о кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости носят открытый характер. Они в обязательном порядке включаются в Единый государственной реестр недвижимости (ЕГРН). С данной информацией можно ознакомиться на публичной кадастровой карте.

 В связи с тем, что кадастровая стоимость подвержена изменениям, в том числе в результате периодически проводимой ГКО, возникает ряд вопросов. Например, что происходит с предыдущей (архивной) кадастровой стоимостью, как ее можно узнать и оспорить, если это по каким-либо причинам не было сделано, когда она была актуальной. Обо всем этом подробнее речь пойдет ниже.

Как узнать архивную кадастровую стоимость?

Несмотря на то, что данные ЕГРН, включая сведения о кадастровой стоимости, периодически актуализируются, архивная информация, тем не менее, не уничтожается и подлежит обязательному хранению. При этом закон позволяет любым лицам получить сведения о кадастровой стоимости абсолютно бесплатно (без уплаты государственной пошлины). Такие сведения содержатся в выписке о кадастровой стоимости, отличительная особенность которой - возможность заявителя выбрать интересующую его дату, т.е. узнать, какова кадастровая стоимость была в тот или иной период. Выписку о кадастровой стоимости можно заказать в ближайшем подразделении МФЦ либо в личном кабинете портала государственных услуг.

При формировании запроса сведений об архивной кадастровой стоимости нужно указать предполагаемую дату, по состоянию на которую эта кадастровая стоимость была актуальной. Такая выписка предоставляется в течение трех рабочих дней с момента получения запроса уполномоченным органом.

Возможно ли оспаривание архивной кадастровой стоимости?

Не вызывает сомнения тот факт, что пока кадастровая стоимость недвижимости является актуальной, ее собственник имеет полное право инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости. Но что, если оспариваемый «кадастр» изменился, и новые результаты уже внесены в ЕГРН? Для примера рассмотрим следующую ситуацию. Собственник земельного участка в конце 2022 года получил налоговое уведомление об уплате земельного налога за 2021 год. Сумма оказалась для него неожиданно высокой, и он решил уменьшить налоговую базу, оспорив кадастровую стоимость земельного участка. Однако, собирая документы к процедуре, собственник обнаружил, что в январе 2022 года в ЕГРН были внесены результаты очередной кадастровой оценки. Означает ли это, что на процедуре оспаривания можно «поставить крест», даже ее не начав? Нет! И вот почему. 

В 2015 году ВС РФ разъяснил, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено, если на дату обращения с таким требованием сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (то есть для налогообложения). Таким образом, сам по себе факт внесения в ЕГРН новой кадастровой стоимости еще не означает утрату собственником недвижимости права на оспаривание предшествующей кадастровой стоимости.

Насколько «широки» временные рамки оспаривания архивной кадастровой стоимости?

Вышеуказанная позиция ВС о возможности оспаривания архивной кадастровой стоимости, однако, не дает однозначный ответ на вопрос, каков временной предел ее оспаривания (насколько далека ретроспектива оспаривания архивной кадастровой стоимости). Для наглядности рассмотрим еще одну ситуацию. В период с 2016 по 2018 годы гражданин Б. был собственником помещения. Кадастровая стоимость этого помещения была определена по состоянию на 2013 год и действовала до 2020 года, после чего стала архивной. В 2018 году гражданин Б. продал это помещение по цене, существенно ниже (в десятки раз), чем его актуальная на тот момент кадастровая стоимость. Спустя несколько лет – в 2021 году налоговая инспекция провела проверку в отношении налогов и сборов данного гражданина за период с 2018 по 2020 годы и установила, что в 2018 году он продал помещение по цене, существенно ниже его кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

По результатам проверки инспекция вынесла решение о привлечении гражданина Б. к ответственности за совершение налогового правонарушения с доначислением ему сумм НДФЛ, пеней и штрафов. Гражданин Б. не согласился с решением инспекции и посчитал, что та кадастровая стоимость, которая действовала на момент продажи помещения, была многократно завышена. Может ли он, уже не являясь собственником этого помещения, спустя более трех лет после этих событий инициировать процедуру оспаривания архивной кадастровой стоимости? И снова ответ в пользу налогоплательщика!

Дело в том, что разъяснения ВС о возможности оспаривания архивной кадастровой стоимости, если она продолжает применяться для целей налогообложения, следует толковать расширительно. Это означает, что кадастровая стоимость, ставшая архивной, может быть оспорена налогоплательщиком не только, пока он обязан уплачивать рассчитываемый из нее налог, но и в случае наличия у него недоимок по налогу, рассчитанному из этой кадастровой стоимости. А наличие таких недоимок может быть обнаружено и не через один год.

Оспаривание архивной кадастровой стоимости в новых реалиях законодательства о кадастровой оценке (ст. 22.1 Закона о ГКО)

До 1 января 2026 года на территории РФ был установлен переходный период применения положений, касающихся оспаривания кадастровой стоимости (некоторые субъекты РФ уже приняли решение о досрочном переходе на новый порядок оспаривания кадастровой стоимости). До этой даты, по общему правилу, применяются привычные положения о возможности оспаривания кадастровой стоимости как в специально созданной комиссии (административный порядок), так и в суде (судебный порядок). Однако с окончанием переходного периода данный порядок прекратит свое существование.

По новому порядку заинтересованные лица вправе обратиться с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в специализированное бюджетное учреждение, созданное на территории каждого субъекта РФ. В суд заявители смогут обратиться только после неудовлетворительного для них решения данного бюджетного учреждения, то есть отклонения заявления. 

Еще одной ключевой особенностью нового порядка является пресекательный шестимесячный срок на обращение в бюджетное учреждение, который исчисляется с даты проведения рыночной оценки недвижимости (подготовки заявителем отчета об оценке). Возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости в новом (так называемом внесудебном) порядке законом не предусмотрена, что подвергает сомнению само по себе наличие возможности такого оспаривания в настоящее время. Однако и здесь все не так печально, как может показаться на первый взгляд. Судебная практика по данному вопросу руководствуется принципом недопустимости ограничения права на судебную защиту. Она указывает, что отсутствие в новом правовом регулировании специальных правил об оспаривании архивной кадастровой стоимости не означает отсутствие такого права у заявителей.

Иная позиция означала бы фактически безвыходную ситуацию для собственников недвижимости, обязанных уплачивать земельный и имущественный налоги исходя из завышенной налоговой базы без возможности ее уменьшения. Следовательно, переход на новый внесудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости не блокирует возможность судебного оспаривания архивной кадастровой стоимости. Подводя итог по данной теме с учетом анализа судебной практики, можно сделать вывод о том, что оспаривание архивной кадастровой стоимости, вопреки распространенному мнению, является реальным механизмом восстановления прав налогоплательщиков, применение которого может оказаться вполне допустимым во многих ситуациях.