Приобретение права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности: риски, судебная практика.

Что собой представляет институт приобретательной давности?

Недавно к нам обратились клиенты – жильцы частных жилых домов, расположенных на чужом земельном участке, принадлежащем юридическому лицу. У граждан возник вопрос возможности приобретения права собственности на дома, которыми они владеют уже более восемнадцати лет. При этом с формальной точки зрения дома являются самовольными постройками. 

Однако закон допускает получение права собственности в силу приобретательной давности. Приобретательная давность, как институт, представляет собой механизм, благодаря которому физические или юридические лица, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие, как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, так и иным имуществом в течение пяти лет, приобретают право собственности на это имущество.

Приобретение права собственности в силу приобретательной давности - трудоемкий судебный процесс, требующий не только предварительной проверки рисков, но и обширной доказательственной базы.

Соотношение положений закона о самовольных постройках и института приобретательной давности: судебная практика.

Чтобы узаконить по приобретательной давности «самовольную» постройку необходимо:

• наличие права собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором создана постройка;
• соответствующая категория земли и целевое назначение земельного участка;
• соответствие постройки на день обращения в суд установленным градостроительным требованиям и правилам застройки;
• отсутствие нарушения права и охраняемых законом интересов других лиц, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. 

Если зарегистрированного права собственности на земельный участок нет, то следует обратить внимание на следующее:

• в Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, иными словами, собственность на землю и на находящееся на ней строение должны следовать друг за другом;
  
• при наличии документов о приобретении здания или сооружения на том же земельном участке право собственности на землю будет следовать за зданием/сооружением; 
• приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
• продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Суд откажет в признании вашего права, если не соблюден принцип добросовестности застройщика. Главное, что будет анализироваться судом при разрешении вопроса о приобретении права собственности на самовольную постройку - это вопрос добросовестности владения лицом земельным участком, переданным ему предыдущим владельцем с намерением передать свое право собственности.

Следующее, что может стать решающим в такого рода споре, — это ответ на вопрос: почему постройка является «самовольной»? Признать право собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности можно в случае, если дом выступает такой постройкой только по формальному основанию. Так, например,  отсутствует разрешение на строительство. Не может являться основанием для отказа в иске по приобретательной давности, факт формального отнесения к самовольной постройке строения, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан при наличии права собственности на земельный участок.

Таким образом, запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности нет, если владение вещью началось по соглашению с собственником или иным лицом на основании сделки о передаче права собственности, когда по каким-либо причинам переход права собственности не состоялся, в частности, владеющий продавец не имел полномочий на отчуждение вещи. Иной подход ограничивал бы применение института приобретательной давности к недвижимому имуществу только случаями его самовольного занятия и побуждал бы давностного владельца к сокрытию соглашения с собственником, которое не противоправно по своему содержанию. А это, в свою очередь, противоречит требованию закона о добросовестности участников гражданских отношений.

Резюмируя вышеизложенные позиции судов о соотношении самовольных построек и института приобретательной давности, для получения наибольших шансов оформления права собственности на земельный участок и жилые строения необходимо собрать следующую доказательную базу:

• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• разрешённое использование земельного участка должно позволять строить на нем жилой дом (ИЖС, садоводство и проч.);
• нахождение на протяжении 18 лет во владении (3 года исковой давности по виндикации + 15 лет по приобретательной давности), наличие права собственности на земельный участок;
• подготовленное заключение кадастрового инженера по жилым домам (о соблюдении строительных норм, отступов, площади домов);
• должны быть доказательства содержания и обслуживания имущества и земельного участка физическими лицами непрерывно все 18 лет;
• сведения о требованиях иных лиц на объекты должны отсутствовать;
• жилые дома и земельный участок должны отсутствовать в перечне муниципальной собственности;
• необходимо подтвердить отсутствие нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью третьих лиц.

Указанные в настоящем материале позиции судов и существенные обстоятельства позволят узнать о тонкостях приобретения права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности, а юристы Центрального округа всегда готовы помочь в разрешении именно Вашей ситуации и представлении интересов.