Взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома: когда и куда платим ?

1. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Вместе с тем пункт 2 ст. 169 ЖК РФ предусматривает освобождение от оплаты взносов на капитальный ремонт следующих собственников жилых помещений:

а).   многоквартирный дом которых признан в установленном порядке Правительством РФ аварийным и подлежащим сносу;

б).   при изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для государственных и муниципальных нужд.

Кроме того, п. 3 ст. 169 ЖК РФ указывает, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Рф, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Перечень домов, включенных в региональную программу капитального ремонта Воронежской области размещен на сайте Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области.

Сегодня, в региональную программу капремонта включено менее 7% от общего объема жилого фонда города, в то время как платежки на оплату взносов за капитальный ремонт приходят подавляющему большинству собственников квартир.

2. В соответствии со ст. 170 ЖК РФ формирование фонда капитального ремонта может осуществляться на специальном счете или на счете регионального оператора. И собственники каждого многоквартирного дома должны сделать выбор.

Если собственники бездействуют, то, в итоге, получают во взаимоотношения по взносам на капитальный ремонт - регионального оператора. И, в последующем, перейти к специальному счету будет необоснованно долго. Так, в силу п. 5 ст. 173 ЖК РФ если собственники жилья изъявят желание принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, то такое решение вступит силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Возможность формирования фонда капитального ремонта на специальном счете может быть реализована собственниками путем проведения собрания и принятия соответствующего решения, не дожидаясь вопроса включения дома в региональную программу капремонта.

Владельцем специального счета в таком случае может быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая компания или, опять же, сам региональный оператор.

Жилищный кодекс РФ, в редакции федерального закона 176-ФЗ от 29.06.2015 г., равным образом защищает денежные средства на специальном счете и на счете у регионального оператора: на них не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца специального счета или регионального оператора; в случае банкротства владельца спецсчета или регоператора, такие денежные средства не включаются в конкурсную массу.

Кроме того, по обязательствам регионального оператора субъект РФ в соответствии с п.6 ст.178 ЖК РФ несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Принципиальное же различие формирования фондов кроется в вопросах относительно свободного размещения денежных средств и получения на них процентов, расходования фондов и предлагаемого дополнительного функционала:

- Так, размещение денежных средств на специальном счете под проценты возможно в любой российской кредитной организации при условии, что величина собственных средств (капитала) такого банка составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. При формировании фонда капремонта через регионального оператора банк заранее определен для оператора и собственника и размещаются в нем только временно свободные денежные средства (п.3 ст.179 ЖК РФ).

- Региональный оператор вправе перераспределять на возвратной основе денежные средства, полученные от одних собственников помещений многоквартирных домов, в пользу финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счетах этого же регионального оператора. Подобной взаимопомощи при ведении специального счета быть не может.

- Формирование фонда капремонта через регионального оператора, в отличие от специального счета, предполагает получение собственниками дополнительных услуг, в том числе по предоставлению платежных документов для уплаты взносов на капремонт; обеспечению подготовки задания, проектной документации; привлечению подрядных организаций и заключению договоров с ними; контролю качества и сроков выполнения работ; осуществлению приемки выполненных работ. При формировании фонда капремонта через специальный счет такие услуги должен будет выполнять за дополнительную плату или владелец счета, или привлеченное третье лицо.

Примечательно, что при наличии задолженности по взносам за капитальный ремонт и ее несвоевременное погашение, а также в случае непроведения собственниками капитального ремонта в утвержденные региональной программой капитального ремонта сроки, формирование фонда капитального ремонта принудительно сменяется со специального счета на регионального оператора.

3. Пунктом 2 ст. 191 ЖК РФ предусматривается, что меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.

Вместе с тем, исходя из п.1 вышеназванной статьи не исключено, что господдержки может вообще не быть (норма сформулирована как право РФ, субъекта, муниципалитета осуществлять финансовую поддержку за счет средств соответствующего бюджета) и предоставляться она будет в порядке и на условиях, предусмотренных федеральными законами, законами субъектов Рф, муниципальными правовыми актами.

На наш взгляд, среднестатистическому многоэтажному жилому дому, учитывая сложившиеся неплатежи в сфере ЖКХ до 30-40%, в целях минимизации расходов и обеспечения минимального контроля за проводимыми работами, лучше формировать фонд капремонта через регионального оператора.

Для собственников жилья более высокого класса, желающих и имеющих возможность нести большие расходы на капитальный ремонт, а также для собственников новостроек целесообразно формировать фонд капитального ремонта через специальный счет.

Если у вас не получается разобраться в этом вопросе самостоятельно, наберите нам, мы окажем юридические услуги по данной теме абсолютно бесплатно.