Как необходимо
уведомить об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка

Юрист Ксения Алферова прокомментировала Определение Верховного Суда Российской Федерации по одностороннему расторжению договора аренды.

Фабула дела

В конце октября Судебная коллегия по Экономическим спорам Верховного суда РФ рассмотрела уникальное дело. Физические лица (14 собственников) владели участком в Волгоградской области. В 2009 году они сдали его в аренду на десять лет компании, она в свою очередь передала право аренды ООО «Дельта-Агро» (в нашем деле истец). По договору чтобы расторгнуть сделку, требовалось направить контрагенту уведомление.

Когда срок договора истек, организация продолжила пользоваться участком, и сделку возобновили на неопределенное время, в связи с чем стороны получили право в любое время отказаться от нее, уведомив контрагента.  В ноябре 2021-го на общем собрании собственников, где участвовали и представители ООО «Дельта-Агро», владельцы решили расторгнуть договор, данное решение было занесено в протокол собрания. В следующем месяце арендатору направили уведомление о необходимости подписать допсоглашение о расторжении сделки и акт приема-передачи земли. Через два месяца владельцы участка сдали его часть в аренду индивидуальному предпринимателю Сергею Перелыгину, который вырастил там подсолнечник. 

А в середине следующего года ООО «Дельта-Агро» потребовала через суд признать право собственности на урожай. Истец решил, что он законный пользователь земли, уведомление об одностороннем расторжении он не получал и имеет право на выращенный ИП подсолнечник.
Суды удовлетворили иск. Основной довод всех судебных инстанций по данному делу: арендодатели не сообщили контрагенту об отказе от сделки, а письмо с допсоглашением, которое направили истцу, не прекращает права и обязанности. По жалобе ИП Верховный Суд взял дело на рассмотрение и вернул его в первую инстанцию отменив все принятые по делу судебные акты.

«Переломным для квалификации спора (как и для квалификации действий истца) является тот факт, что представители истца присутствовали на общем собрании собственников земельного участка и знали о принятом решении, которое так же получило свое отражение в протоколе общего собрания собственников. Следовательно, перед Верховным Судом стояла задача подвести действующие нормы и их разъяснения, как достаточное основание для признания надлежащего уведомления истца об одностороннем расторжении договора. Собственно, такое разъяснение мы и получили, и в настоящий момент оно является в своем роде уникальным», – комментирует Ксения Алферова.

Верховный Суд разъяснил, что правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора, возобновленного на неопределенный срок, имеет наличие или отсутствие волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений. Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества. 

Судами не квалифицирован тот факт, что с даты проведения общего собрания, состоявшегося с участием представителей арендатора, последний уведомлен о выраженной арендодателями воле и принятом ими решении расторгнуть возобновленный на неопределенный срок договор аренды. В связи с чем не требовалось направления арендатору дополнительного уведомления о расторжении договора аренды. 

При этом, содержащаяся в направленном письме просьба подписать дополнительное соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка фактически направлена на урегулирование последствий реализации арендодателями права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды. Не могут быть признаны обоснованными выводы судов о том, что оформленное протоколом решение о расторжении в одностороннем порядке договора арендодателями в установленном порядке не реализовано, поэтому данный договор является действующим, и Общество может требовать признания за ним права на урожай, выращенный на спорном участке ИП.

Судебный акт