Ксения Алферова комментирует Пленум Верховного Суда РФ о залоге недвижимого имущества

Пленум Верховного суда утвердил постановление от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей». Юрист практики недвижимости и строительства Ксения Алферова прокомментировала положения о залоге, касающиеся недвижимого имущества.

В итоговой редакции постановление состоит из 93 пунктов. Последний из них прямо запрещает судам применять старые разъяснения о залоге, а именно Постановление Пленума ВАС от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». 

Относительно недвижимости Верховный Суд РФ в новом постановлении посчитал необходимым обратить внимание на следующее:

1. Если в залог передается еще не созданная недвижимость или не находящаяся в собственности, в залог она перейдет в тот момент, когда поступит в собственность залогодателя, при этом, если требуется государственная регистрация – с момента регистрации в ЕРГН залога как обременения.
2. В отношении согласования предмета залога, не обязательна конкретная идентификация. Если в договоре залога не упомянуты отдельные условия обеспеченного обязательства, например, размер или срок исполнения обязательства, но оно описано позволяя установить, какое именно обязательство обеспечено либо будет обеспечено залогом, то договор залога не может быть признан незаключенным.
3. Условие о стоимости предмета ипотеки должно быть указано в договоре, при этом оно считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.
4. При заключении договора о приобретении права собственности, проявляя обычную степень осмотрительности, третье лицо должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о судьбе недвижимости. В противном случае при возникновении спора и наличии непогашенной записи об ипотеке оно не вправе ссылаться на то, что не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН.
5. Если предмет залога, например, земельный участок подвергся преобразованию путем объединения с другим участком, залог будет распространяться на новый участок, если стороны не договорились об ином.
6. Если на момент обращения взыскания последующим залогодержателем, действующим добросовестно, будущее обязательство так и не возникло, требования удовлетворяются без учета предшествующей записи о залоге в ЕГРН. Регистрационная запись об ипотеке в таком случае погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.
7. Обратить взыскание на предмет залога нельзя, если просрочка оплаты незначительна и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенной вещи. Незначительность нарушения и несоразмерность требований предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от стоимости заложенной вещи, а период просрочки менее 3 месяцев. 

- В отношении положений о залоге недвижимости новое постановление в основном обратило внимание судов на уже существующие положения закона. При этом, важно отметить, что мы получили обновленный основополагающий объемный документ. Теперь хотелось бы увидеть, как он будет работать с практической точки зрения, - отмечает Ксения Алферова.