Ксения Алферова: «Снизить арендную плату по договору, заключенному на аукционе, невозможно»

Юрист практики недвижимости и строительства ЮК «Центральный округ» Ксения Алферова прокомментировала Определение Верховного суда, запретившее пересчет арендной платы по договору, заключенному на аукционе. Поводом для него послужил судебный спор между ООО «Компания Ремсталь» и администрацией городского поселения «Советская гавань». В 2015 г. администрация, проводя аукцион на заключение договора аренды, определила стоимость арендной платы в 1,5 % от кадастровой стоимости (1,2 млн. руб.). Аукцион был признан несостоявшимся, а единственным участником, а позже и победителем стало ООО «Компания Ремсталь». 

Но позже компания провела переоценку кадастровой стоимости участка, снизив ее в 7 раз. Соответственно, и арендную плату арендатор также планировал снизить в те же 7 раз. ООО «Компания Ремсталь» обратилось с иском к администрации о перерасчете арендной платы с начала действия договора аренды и выиграло все инстанции, дойдя до Верховного суда, который 21 апреля 2023 г. отменил все решения и постановления, принятые в пользу арендатора. 

По словам Ксении Алферовой, мотивировка определения Верховного суда РФ верно разрешила ситуацию на стыке двух норм права. 

- С одной стороны у нас норма закона о защите конкуренции и соблюдении интересов иных участников аукциона, которые вероятнее всего появились бы, если бы размер аренды был в семь раз ниже, а с другой - право на перерасчет арендной платы в соответствии с установленной рыночной стоимостью земельного участка, - рассказала она. - Интересно и то, почему суды первых трех инстанций удовлетворяли требования арендатора о пересчете. Дело в том, что, по мнению судебных инстанций трех уровней, предметом аукциона было право заключить договор, а не арендная ставка. Для участников торгов и арендаторов земли из государственного имущества стоит взять эту судебную позицию на заметку, т.к. при аналогичных спорах теперь будет очень трудно доказать, что сниженная арендная плата не привлекла бы новых участников на аукцион.