Дело о швейном магазине

В декабре 2023 года в юридическую компанию  «Центральный округ» поступило письмо от Уполномоченного по защите предпринимателей в Воронежской области Павла Ковалева. Он просил разобраться в проблеме индивидуального предпринимателя Ш., который более 10 лет занимается продажей швейной бытовой техники. 

Дело в том, что предприниматель последние четыре года арендует муниципальное помещение в тихом центре Воронежа, однако срок аренды подходит к концу, а в продлении договора аренды отказывают. В своей жалобе Ш. указывает, что расположение магазина важно для успешного ведения бизнеса. Но согласно условиям договора прав преемственности у предпринимателя нет, и дальнейшая судьба помещения ему не известна. 

Отвечая на обращение по жалобе индивидуального предпринимателя Ш., юристы компании «Центральный округ» подготовили заключение. 

Заключение наших юристов 

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданскому кодексу Российской Федерации, добросовестному арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Так арендатор, который надлежащим образом исполняет свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он должен заранее уведомить арендодателя, что желает заключить такой договор в срок, который прописан в прежнем договоре или в иной разумный срок. 

Однако согласно Федеральному закону от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите прав конкуренции», существуют некоторые особенности порядка заключения договоров, относящиеся к государственному или муниципальному имуществу. 

Так заключение договоров аренды, как и любых иных, которые предусматривают переход прав владения и/или пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона. 

Хотя этот же закон о защите конкуренции все же предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона, но только при соблюдении ряда важных условий. 

Что же касается преимущественного права выкупа, арендатор должен также походить под условия, которые обозначены в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». 

Рассмотрев полученные документы и изучив судебную практику, юристы компании «Центральный округ» сделали вывод, что в ситуации с предпринимателем Ш. не наблюдается совокупности признаков, необходимых для перезаключения договора аренды на новый срок. В частности, предыдущий договор аренды был заключен без результатов торгов, а также не были соблюдены необходимые условия, предусмотренные законом о защите конкуренции.

Кроме того, возможность преимущественного права выкупа рассматриваемого помещения у предпринимателя Ш. также отсутствует, так как и в этом случае не соблюдено одно из условий законодательства.