«Внутри» или «снаружи»? Учитывается ли НДС в кадастровой стоимости недвижимости и можно ли его самостоятельно исключать при расчете земельного налога и налога на имущество?

Кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости имеет определяющее значение для их собственников, владельцев и пользователей, так как земельный налог, налог на имущество или арендная плата для этих лиц рассчитывается именно в процентном соотношении от налоговой базы (кадастровой стоимости). Указанные лица заинтересованы в справедливом размере кадастровой стоимости, то есть максимально приближенной к реальной рыночной стоимости принадлежащих или эксплуатируемых ими земельных участков и объектов недвижимости. Именно поэтому любое, даже незначительное превышение «кадастра» над «рынком» нарушает права собственников, владельцев и пользователей как налогоплательщиков или арендаторов.

Обложили 2 раза?

Главным сегодня является вопрос о том, включается ли налог на добавленную стоимость (НДС) в кадастровую стоимость недвижимости, тем самым увеличивая ее на соответствующий процент данного налога.

Согласно положению ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения НДС является непосредственно реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Отсюда возникает вопрос: если действительно НДС находится «внутри» кадастровой стоимости, то можно ли для целей налогообложения самостоятельно уменьшить такую кадастровую стоимость на размер НДС? В противном же случае имело бы место двойное налогообложение.

Точку в данных вопросах относительно недавно поставили высшие суды совместно с уполномоченными органами.  Так, Верховный Суд РФ в Определении от 15.02.2017 № 5-КГ17-258 указал нижестоящим судам, включившим НДС в кадастровую стоимость, на неправильность толкования ими норм действующего законодательства. Было отмечено, что само по себе определение кадастровой стоимости объекта недвижимости не создает объект обложения НДС применительно к ст. 146 НК РФ, а лишь устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден. 

Со ссылкой на этот судебный акт Министерством экономического развития РФ (письмо от 17.04.2018 № Д23и-1986), Министерством финансов РФ (письмо от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451) и ФНС России (письмо от 26.04.2018 № БС-4-21/8060) данные выводы ВС были направлены для учета в работе. Однако, судя по судебной практике за 2018-2019 гг., даже с учетом сформированного подхода, у судов продолжают возникать трудности.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2019 № 5-КА19-1 отменены судебные акты первой и апелляционной инстанций, заключивших, что включение НДС в устанавливаемую ими кадастровую стоимость земельного участка и расположенного на нем нежилого здания является правомерным.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ВС разъяснил, что установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, увеличивает налоговые обязательства для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения и эксплуатации собственники будут исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, установленной судом в качестве кадастровой стоимости объекта, включающей в себя НДС.

Суд сказал свое слово. 

Впоследствии, ВС РФ также проявил последовательность своего подхода, отменив кассационным определением от 10.07.2019 № 5-КА19-15 акты нижестоящих судов, допустивших аналогичные ошибки.

В приведенном деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, в результате которой эксперт включил НДС в размер определенной им рыночной стоимости объекта недвижимости. Административный истец, посчитав данный вывод эксперта ошибочным, просил провести повторную экспертизу с целью корректировки указанного вывода, однако суды ему отказали.

Отменяя данные судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, ВС указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Исправление подобного рода ошибок нижестоящих судов не редкость: см. Определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.11.2018 № 5-КГ18-276, от 06.03.2018 № 5-КГ18-306, Кассационные определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.11.2019 № 5-КА19-35, от 29.05.2019 № 5-КА19-7, от 09.08.2018 № 5-КГ18-96, от 06.03.2019 № 5-КГ18-307.   
    
Таким образом, судебная практика в данном вопросе обретает стабильность, в том числе, в лице вышеназванных судебных актов ВС РФ.
        
Опираясь на выводы высших судов по вопросу неправомерности включения НДС в кадастровую стоимость недвижимости, ясность обрела и позиция судов по вопросу самостоятельного исключения такого НДС из кадастровой стоимости для целей налогообложения.

В Определении от 30.09.2019 № 2604-О Конституционный Суд РФ высказался о невозможности самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости на сумму НДС для целей налогообложения, а также сослался на позицию, изложенную в Определении ВС РФ от 15.02.2017 № 5-КГ17-258, и изданные на его основе Письма Министерства финансов РФ и Федеральной налоговой службы РФ от 23.04.2018 № 03-05-04-01/27451 и от 26.01.2018 № БС-4-21/8060 соответственно. 

Кроме того, Определением ВС РФ от 21.10.2019 № 305-ЭС19-18438 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку судами нижестоящих инстанций были сделаны правильные выводы о законности решения налогового органа в виде доначисления налога с указанием на то, что установленный законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости не устанавливает возможность произвольного изменения сведений о кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН, в том числе посредством ее уменьшения на суммы НДС.

Аналогичные выводы нашли свое отражение также в Определениях ВС РФ от 15.02.2019 № 305-КГ18-21673 по делу № А40-222618/2017, от 06.12.2019 № 305-ЭС19-21961 по делу № А40-248970/18-75-3840, постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 15.10.2019 № Ф05-13695/2019 по делу № А40-267507/2018, от 31.10.2019 № Ф05-16944/2019 по делу № А40-78822/2019, от 15.10.2019 № Ф05-13588/2019 по делу № А40-290269/2018, от 26.11.2019 № Ф05-20121/2019 по делу № А40-14545/2019 и от 15.08.2019 № Ф05-12694/2019 по делу № А40-262659/2018.

Таким образом, по итогам анализа судебной практики по поставленным вопросам можно сделать два однозначных вывода:

1) налог на добавленную стоимость не включается в кадастровую стоимость недвижимости, указанную в ЕГРН и учитываемую для целей налогообложения;

2) если же НДС оказался в вашей кадастровой стоимости, то его «исключение» возможно только в установленном законодательством порядке пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.