Доказали факт незаключенности подписанного ранее договора купли-продажи

22 июня 2022 г. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, а апелляционную жалобу нашего клиента без удовлетворения. Вместе с тем, в мотивировочной части определения суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора купли-продажи земельного участка. Защиту интересов истца в суде, Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, сопровождали юристы ЮК «Центральный округ».   

Предыстория: в 2014 г. Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области направила в адрес ИП Герасимова В.В. подписанный со своей стороны договор купли-продажи земельного участка. В ответ покупатель направил в адрес продавца протокол разногласий к этому договору. На протяжении последующих 8 лет между сторонами было рассмотрено 7 судебных споров: по преддоговорному спору, о признании договора незаключенным, о признании договора недействительным; о признании незаконными действий Росреестра и погашении записи, об исправлении реестровой ошибки и т.п.

В данном деле Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области пыталась доказать факт недействительности данного договора по причине наличия в предмете договора береговых полос, которые не могут быть приватизированы применительно к ст.ст. 5, 8 ВК РФ, пп.3.п.5 ст. 27 ЗК РФ. Кроме того, несмотря, на противоречивость своей процессуальной позиции, истец также настаивал на том, что данный договор является незаключенным по основаниям нарушения порядка его акцепта.

Ход дела:  в процессе рассмотрения дела истец занял следующую правовую позицию:

По доводам о незаключенности договора купли-продажи: 

• Решением суда по делу №А14-15480/2014 ИП Герасимову В.В. отказано в иске об обязании заключить договор купли-продажи в редакции истца в связи с предъявлением требований к ненадлежащим ответчикам и ошибочного определения предмета договора купли-продажи. Таким образом, условия договора не были определены решением суда.
  
  
• В соответствии со ст.443 ГК РФ «ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой». В п.10 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и токовании договора» от 25.12.2018 г. №49 закреплено правило «Оферта также прекращает свое действие с момента получения оферентом отказа акцептовать оферту». Таким образом, с момента направления покупателем протокола разногласий, действие оферты продавца прекратилось.
  
  
• Подписание ИП Герасимовым В.В. спорного договора купли-продажи в 2017 г., т.е. спустя 3 года от даты направления оферты, не может являться его акцептом. В силу закона это новая оферта. Об этом прямо указывается в п.12 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и токовании договора» от 25.12.2018 г. №49. Таким образом, подписанный по прошествии трех лет покупателем договор не породил никаких правовых последствий.
  
  
• С даты вступления в силу ФЗ от 23.06.2014 г. №171-ФЗ ЗК РФ – 01.03.2015 г., право распоряжения спорными земельными участками было передано сельским поселениям. А, следовательно, действие оферты прекратилось в силу закона, т.к. с этой даты Администрация больше не могла распоряжаться данной землей.

По доводам о преюдициальности ранее установленных обстоятельств:

• ВС РФ сформирован подход, согласно которому в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные в другом деле, а не правовые выводы сделанные судом. Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм. См., например, определение ВС РФ по делу №310-ЭС22-5767 от 11.08.2022 г.; определение ВС РФ по делу №307-ЭС20-22282 от 03.08.2021 г.; определение ВС РФ по делу №306-КГ18-19998 от 13.03.2019 г.).

• Основанием рассмотрения исковых требований Администрации по делу №А14-14079/2019 были заявлены: - не согласование цены продаваемого объекта недвижимости; - не передачу земельного участка ответчику; - не согласование предмета договора, поскольку имеется спор по поводу границ участка. То есть, суд по данному делу вообще не исследовал вопроса о незаключености спорного договора по основаниям нарушения порядка его заключения ответчиком (ст.441, 443, 445 ГК РФ).
  
  Вместе с тем, такие основания были предметом рассмотрения иных дел между этими же сторонами, в частности:

• по делу №А14-20962/2017 о признании незаконными действий Росреестра суд, сославшись на отказ Герасимову В.В. в удовлетворении его иска по преддоговорному спору по делу №А14-15480/2014 пришел к вывод, что спорный договор не был заключен так как «направление протокола разногласий является акцептом на иных условиях, т.е. новой офертой, которая, в свою очередь, стороной продавца – Администрацией не акцептована»;

• по делу №А14-15480/2014 об обязании заключить договор купли-продажи в редакции истца суд кассационной инстанции в определении от 17.02.2016 г. указал помимо прочего, что «направление оферты, которая в силу ст.435 ГК РФ должна содержать существенные условия договора, должно предшествовать разрешению преддоговорного спора судом» чего не было в рассматриваемом случае. 

Таким образом, правовые выводы, сделанные судом по делу №А14-14079/2019, не имеют преюдициального значения, так как установленные судом обстоятельства по настоящему спору, касающиеся оснований незаключенности спорного договора, отличны от обстоятельств по ранее рассмотренному делу, а значит суд апелляционной инстанции вправе формировать иные правовые выводы.

Решение суда: Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным по основаниям включения в предмет договора купли-продажи береговых полос водных объектов, ранее исключенных из площади единого землепользования путем исправления реестровых ошибок.

Однако согласился с доводами о незаключенности спорного договора придя к выводу о том, что «проект договора (оферта) от 16.07.2014, направленная в адрес ИП Герасимова В.В. не была акцептована в установленном законом порядке, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка от 16.07.2014 не существует в объективной форме в качестве совершенного соглашения».