Недвижимость. 2 кв. 2022 г.

Обзор новостей 

Вступил в силу Федеральный закон от 28.06.2022 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который приблизил вступление в силу масштабных поправок в первую часть Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах и правах на них. 

Он переносит дату вступления поправок в первую часть Гражданского кодекса о недвижимости и вещных правах на нее уже на 1 сентября текущего года. Изначально вступление этих изменений в силу было намечено на 1 марта 2023 года. Сами же изменения, вступающие в силу в сентябре, заключаются в дополнении первой части ГК РФ двумя новыми главами – 6.1 «Недвижимые вещи» и 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания. Сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Теперь на уровне ГК РФ будут даны такие понятия, как «земельный участок» и «помещение», а также конкретизировано, что здания и сооружения являются именно результатом строительства.  Кроме того, на законодательном уровне положения об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме будут распространены на собственников помещений и машино-мест в нежилых зданиях, что, тем не менее, уже давно признавалось судебной практикой.

Документ: Федеральный закон от 28.06.2022 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

6 июля Госдумой РФ в третьем чтении принят закон, запрещающий отражать в выписках из ЕГРН сведения о правообладателях недвижимости для третьих лиц

Закон приравнивает сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения граждан-правообладателей объектов недвижимости к персональным данным, свободный доступ к которым этим же законопроектом планируется ограничить для неопределенного круга лиц. Таким образом, после вступления в силу этих поправок свободно получить сведения о том, кто является собственником, арендатором, залогодержателем или сервитуарием объекта недвижимости будет значительно труднее.

В то же время, закон устанавливает перечень исключений из общего правила ограничения доступа к таким сведениям, а именно в отношении конкретных видов недвижимости такие сведения будут свободно предоставляться, например: 

• сособственникам объекта недвижимости;
• супругам правообладателей;
• собственникам смежных земельных участков, в отношении которых проведено межевание;
• собственникам объектов недвижимости о правообладателе земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости и наоборот и т.д. 

Кроме того, Закон о регистрации недвижимости предлагается дополнить нормой о праве самих правообладателей недвижимости обратиться в Росреестр с заявлением о возможности раскрытия информации о них в ЕГРН неограниченному кругу лиц (как это есть в настоящее время по умолчанию). Такое заявление можно будет подать как в отношении одного, так и нескольких объектов недвижимости, правообладателем которых является заявитель. Кроме того, действие данного заявления можно будет распространить и на недвижимость, которая будет приобретена в будущем, а обратиться с ним также будет возможно одновременно с подачей документов на переход прав в пользу заявителя. 

Также изменится регулирование предоставления и удостоверения таких сведений нотариусами. К примеру, сведения о правообладателе той или иной недвижимости планируется предоставлять нотариусу, если ему необходимо удостоверить факт наличия этих сведений на основании письменного заявления лица, которому эти сведения необходимы для защиты своих прав и интересов.
При этом поправки в Основы законодательства о нотариате, вносимые данным законопроектом, устанавливают примерный перечень случаев, конкретизирующих смысл формулировки «необходимые для защиты своих прав и законных интересов». Вступление указанных поправок в силу намечено на 1 марта 2023 года.

Документ: Законопроект № 101234-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» (по вопросам защиты прав субъектов персональных данных). 

29 июня вступило в силу положение Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» о том, что подтверждением государственной регистрации прав или сделок с недвижимостью является только выписка из ЕГРН 

Изменения коснулись п. 2 ст. 28 Закона о государственной регистрации недвижимости, которая ранее содержала положение о том, что проведенная регистрация договора и иной сделки, а также возникших на их основании вещных прав, ограничений или обременений, удостоверяется путем совершения регистратором специальной регистрационной надписи на документе-основании (договор купли-продажи, аренды и т.п.). 

Документ: Федеральный закон от 30.12.2021 № 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Cудебная практика 

1 июня 2022 года Президиумом Верховного Суда РФ (ВС РФ) утвержден первый обзор судебной практики ВС РФ за 2022 год

  В нем отражен ряд позиций ВС РФ по вопросам, возникающим в сфере недвижимости и прав на нее, например: 

• возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 3920 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 16 Обзора);
• земельное законодательство не содержит положений о действии во времени норм этого законодательства, в связи с чем действует общий принцип права, согласно которому применение закона с обратной силой может иметь место только в исключительных случаях и такое применение допускается только в силу прямого указания закона. (п. 17 Обзора). 

Документ: Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2022.

Утрата возможности достигнуть главной цели ипотеки – обеспечение основного обязательства - является основанием для ее прекращения, поскольку перечень таких оснований в законе носит неисчерпывающий характер

Следовательно, невозможность обратить взыскание на заложенное имущество является основанием для признания ипотеки отсутствующей по иску собственника такого имущества.
Кроме того, иски о прекращении ипотеки недвижимого имущества относятся к искам о правах на недвижимое имущество и, следовательно, должны предъявляться по месту нахождения данного имущества (исключительная подсудность). 

Документ: Определение СК ГД ВС РФ от 19.04.2022 № 16-КГ22-4-К4. 

Правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и недопустивший (устранивший) нарушения законодательства РФ при использовании участка

Выявление уполномоченным органом таких нарушений уже после подачи заявления о выкупе земельного участка, а не на момент его подачи, в равной степени должно расцениваться в качестве обстоятельства, препятствующего выкупу земельного участка. 

Документ: Определение СК ЭС ВС РФ от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876 по делу № А79-8550/2020.

Строительные работы по возведению второго этажа над квартирой в жилом двухквартирном доме, имеющем общую кровлю и фасад, являются реконструкцией, затрагивающей общее имущество собственников помещений в этом доме, в связи с чем на проведение таких работ требуется согласие всех собственников помещений в данном доме

Документ: Определение СК ГД ВС РФ от 17.05.2022 № 53-КГ22-2-К8. 

При рассмотрении иска о признании права собственности на имущество как на объект недвижимости по правилам ст. ст. 218, 222 ГК РФ подлежит установлению факт того, относится ли в принципе такое имущество к категории недвижимого

Помимо этого, отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на недвижимость не может быть мотивирован тем, что решения районного совета народных депутатов и совета общественного самоуправления, принятые в 1991 году, не являются основанием предоставления участков истцу в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством.

Документ: Определение СК ГД ВС РФ от 17.05.2022 № 46-КГ22-10-К6.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, превышающем их кадастровую стоимость вместо ее уменьшения, о котором просил административный истец, нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.

Выявив, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в действительности не выше, а, наоборот, - ниже его рыночной стоимости, суд должен отказать в удовлетворении административного иска. 

Документ: Кассационное определение СК АД ВС РФ от 25.05.2022 № 70-КАД22-1-К7.

Право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права

Государственная регистрация уже существующего у члена кооператива права собственности на помещение имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости. В связи с этим суд, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации права и об обязании осуществить государственную регистрацию, должен установить наличие у заявителя оснований возникновения права собственности на спорное имущество, определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество.

Документ: Определение СК ЭС ВС РФ от 08.06.2022 № 305-ЭС22-1788 по делу № А40-256417/2020.

Наличие права собственности на здание, в помещении которого произошел пожар, само по себе не означает, что такой собственник должен отвечать за вызванные пожаром убытки по вине иного лица (его арендатора или субарендатора), с которым он не совершал совместных действий, явившихся причиной пожара

Документ: Определение СК ЭС ВС РФ от 16.06.2022 № 301-ЭС22-5425 по делу № А17-5513/2020. 

Объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой, если земельные участки, на которых он размещен, принадлежит застройщику на праве собственности, а сам спорный объект по своим техническим характеристикам соответствует градостроительным нормам и возведен на основании разрешительной документации

В рамках данного дела городская администрация ссылалась на то, что на земельных участках предпринимателем размещено здание с нарушением предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства. Согласно результатам проведенной по делу судебной экспертизы было выявлено, что возводимое строение соответствует градостроительным планам земельных участков. Кроме того, суды обратили внимание на то, что строительство осуществляется на основании выданных городской администрацией деклараций о начале выполнения строительных работ. 

Документ: Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2022 по делу № А83-1264/2020.