Комплексное юридическое сопровождение клиента на этапе подготовки производственной базы к продаже и проведения Due Diligence

Ситуация касается владельцев зданий/строений/сооружений на арендуемой муниципальной земле. Компания клиента является арендатором земельного участка (производственной базы) площадью 1,6 га, арендуя его у администрации города Россошь. Срок аренды составляет 59 лет. За период аренды компания клиента возвела пять зданий, в том числе склады без оформления разрешительной документации, а также без понимания о наличии либо отсутствии необходимого перечня документов. Клиент поставил нам ряд задач, связанных с обеспечением подготовки производственной базы для быстрой продажи:  

• провести Due Diligence – юридическую проверку объектов недвижимости, входящих в производственную базу;
• узаконить построенные здания;
• законным образом уменьшить арендные платежи;
• дать заключение о возможности продажи производственной базы при отсутствии согласия администрации района на перенаем земельного участка;
• подготовить соглашение о возмещении расходов на строительство, т.к. часть зданий без оформления разрешительной документации были построены на арендуемом земельном участке иным лицом.

Due Diligence показал наличие самовольно построенных зданий и необходимость оформления прав на них. Также по части зданий оказалось, что они построены силами и средствами третьего лица – арендатора клиента, поэтому необходимо договориться с ним и возместить ему расходы на строительство во избежание неосновательного обогащения нашего клиента. Due Diligence также показал потенциал уменьшения кадастровой стоимости земли. После переоценки, произошедшей в 2022 году, кадастровая стоимость земли увеличилась в 2 раза. При этом арендная плата за земельный участок в пользу администрации района, начисляемая исходя из кадастровой стоимости, после переоценки взлетела пропорционально.

Мы решили задачу по узакониванию пяти зданий на территории базы. Обошлись без разрешительной документации (в том числе получения разрешения на строительство) как для вспомогательных зданий. Пошли путем экспертизы строений на соответствие градостроительным нормам и получили положительное экспертное заключение.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка позволила уменьшить арендные платежи в 2 раза. 

Основной вопрос клиента, связанный с продажей производственной базы заключался в допустимости продажи зданий и права аренды земли в случае, если администрация не даст согласие на переход права аренды земли к покупателю, а также допустимости сохранения права аренды на весь земельный участок в случае продажи только части зданий. Анализ судебной практики, договора аренды показал, что препятствий для заключения договора в части множественности лиц на стороне арендатора при отсутствии определения долей в праве на пользование земельным участком нет. Решение администрации об отказе в изменении договора и образовании множественности лиц на стороне арендатора в отсутствие приложенного расчета долей будет признано судом недействительным.