јналитика

ќтсрочка уплаты арендной платы: как, в каком размере и дл€ кого. „итаем ѕостановление ѕравительства –‘ от 03.04.2020.

8 јпр 2020
holding-hands-3139604_1920.jpg3 апрел€ 2020 г., во исполнение ‘едерального закона є 98-‘«, который предусмотрел право арендатора требовать отсрочку уплаты арендной платы, ѕравительство –оссийской ‘едерации прин€ло ѕостановление є 439. ѕриложением 1 к указанному постановлению, утверждены требовани€ к услови€м и срокам такой отсрочки.


—убъектный состав отношений:

јрендодатели. Ќе определены, следовательно, любые, как государственные и муниципальные органы и организации, так и частные собственники, арендаторы в отношени€х с субарендаторами, агенты и т.п.

јрендаторы. ¬о-первых, только организации и индивидуальные предприниматели. ‘изические лица без статуса »ѕ, в том числе самозан€тые, не попадают под нормы ѕостановлени€ є 439, установленное им право на отсрочку они не получили.

¬о-вторых, Ц те, кто осуществл€ет де€тельность в отрасл€х российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в услови€х ухудшени€ ситуации в результате распространени€ новой коронавирусной инфекции. » здесь проблема в том, что такого списка именно дл€ целей ѕостановлени€ є 439 или дл€ целей аренды нет. ≈сть не совсем нормативный документ - »нформаци€ ћинэкономразвити€ –оссии от 27 марта 2020 г. Ђѕравительство определило 22 отрасли, которые первыми получат господдержку. ≈сть ѕостановление ѕравительства от 3 апрел€ 2020 г. є 434 Ђќб утверждении перечн€ отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в услови€х ухудшени€ ситуации в результате распространени€ новой коронавирусной инфекцииї, но согласно п.2 текста ѕостановлени€ є 434, оно касаетс€ только отсрочки по кредитам.  “о есть либо будет разъ€снение/дополнение в отношении применени€ этого списка и к иным отношени€м, либо будет новый список. ≈сли же прин€ть за основу ѕостановлени€ ѕравительства є 434, то банки его примен€ют, учитыва€ основной вид де€тельности, тот самый основной ќ ¬Ёƒ из ≈√–ёЋ.

ќднако в арендных отношени€х така€ интерпретаци€ неприменима. Ќедвижимое имущество сдаетс€ в аренду по общему правилу с определенным целевым назначением и здесь, думаетс€, должен быть применен подход определени€ вида де€тельности, включенного в ≈√–ёЋ, пусть не в качестве основного, но соответствующего реальному использованию арендованного имущества.

“акие субъекты, как –оссийска€ ‘едераци€, субъекты –оссийской ‘едерации: республики, кра€, области, города федерального значени€, автономные области, автономные округа, а также городские, сельские поселени€ и другие муниципальные образовани€ в силу ч.2 ст.124 √  –‘ также попали в число арендаторов, имеющих право на отсрочку.

ѕредмет аренды. Ќедвижимое имущество, то есть так же, как и в ‘едеральном законе є 98-‘« арендаторы оборудовани€ (в том числе трансформаторных подстанций, промышленных объектов, не €вл€ющихс€ недвижимостью), а также арендаторы нестационарных торговых мест не попали в число защищенных арендаторов и не имеют права на отсрочку. Ќа предоставление в аренду, наем жилых помещений ѕостановление є 439 не распростран€етс€. 

ѕо каким платежам можно получить отсрочку:

јрендна€ плата с момента введени€ в конкретном субъекте –‘ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ѕ√ и „— соответственно) и до отмены этих режимов 100% арендной платы начисл€етс€, но срок ее оплаты переноситс€. 

јрендна€ плата с момента отмены режимов ѕ√ и „— и до 1 окт€бр€ 2020 г. начисл€етс€ в полном объеме, но может оплачиватьс€ только 50% от начисл€емого за это период. 

«адолженность по арендной плате, уже имеюща€с€ на данный момент, а также возникша€ в св€зи с начислением, но неоплатой за период с момента введени€ режима ѕ√ и „— и до 1 окт€бр€ 2020, как указано выше,  будет уплачиватьс€ арендатором на следующих услови€х: 

 в период с 1 €нвар€ 2021. и  не позднее 1 €нвар€ 2023 г., равными платежами, размер платежа не должен превышать ½ (половины) ежемес€чной арендной платы по договору аренды.   

 ак быть в ситуации, если с учетом ранее возникшей задолженности не удаетс€ погасить долг,  ѕостановление є 439 ответа не содержит. “ак же, как и варианты трактовки размера ½ арендной платы дают простор дл€ споров: то ли при расчете будет иметьс€ ввиду действующа€ ставка 2021-2022 годов, то ли текуща€ ставка аренды до начала режимов ѕ√ и „—, то ли сниженный размер, о котором говорит ‘едеральный закон є 98-‘«. Ќадеемс€, что здравый смысл сторон договора аренды найдет компромиссное решение, а если нет Ц будем следить за судебной интерпретацией еще несколько лет.

¬ажно: отсрочке не подлежат даже включенные в арендную плату платежи за пользование коммунальными услугами и/или расходы на содержание арендованного имущества. «десь также возможны споры в отношении их размера, т.к. если арендна€ плата не была разделена на посто€нную и переменную часть, выделение составл€ющей таких расходов и услуг проблематично. » законодатель отдельно оговорилс€, что если арендодатель был освобожден от оплаты, то и с арендатора он не вправе требовать компенсации. 

ѕостановление  ѕравительства є 439 отдельно отметило, что штрафы, проценты за пользование чужими деньгами и иные меры ответственности, в том числе предусмотренные договором аренды (а это и досрочное расторжение, и повышение платы, и т.п.) в св€зи с отсрочкой не примен€ютс€, так же как и не допускаетс€ установление иных платежей в св€зи с отсрочкой.

ќформление отсрочки производитс€ отдельным соглашением сторон, это следует из формулировки пункта 2 самого ѕостановлени€ є 439 с рекомендаци€ми при установлении отсрочки не забыть и о мерах по снижению арендной платы, учитыва€ сроки неосуществлени€ арендатором своей де€тельности, а также установленных последними указами ѕрезидента –‘ нерабочих дней. Ќужно ли совсем исключить эти дни из расчета или учесть, что и арендодатель не мог использовать сданные в аренду помещени€, сторонам нужно определитьс€ самосто€тельно.

ƒаже если стороны уже заключили соглашение в отношении отсрочки или уменьшени€ арендной платы, в св€зи с прин€тием ѕостановлени€ ѕравительства є 439 арендатор вправе требовать заключени€ нового.

—торонам, в том числе в отношении государственного и муниципального имущества, предоставлено право предусмотреть иные услови€ отсрочки, если они не повлекут ухудшение условий дл€ арендатора, а значит, есть возможность соглашением сторон разрешить все не€сности ѕостановлени€ ѕравительства є 439. 

ѕро интересы арендодателей ѕравительство –‘ также не забыло. јрендаторам, которые предоставили отсрочку уплаты арендных платежей, субъекты –‘ и муниципалитеты должны предоставить меры поддержки, касающиес€ уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, но только в отношении того объекта недвижимости и за тот период, когда такой арендодатель сам предоставил отсрочку своему арендатору. 

¬ любом случае сторонам договора аренды надо приходить к компромиссным решени€м, кабальные услови€ сделок в сложившейс€ ситуации должны остатьс€ в прошлом.

ё  "÷ентральный округ" оказывает всю необходимую юридическую помощь бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. ¬ частности, мы готовы:

- представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;

- сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);

- оказать содействие в получении сертификата “ѕѕ –‘ об обсто€тельствах форс-мажора.


‘илозоп «о€

руководитель абонентского отдела ё  "÷ќ"

«адать вопрос

"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
»ндексаци€ заработной платы:
разбираемс€ в нюансах.
Ќедавно к нам обратилс€ предприниматель...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail
* укажите ¬ашу электронную почту и получите все материалы по теме