Расторжение долгосрочных договоров аренды земель сельхозназначения: последние законодательные изменения, актуальная практика, особенности

Расторжение долгосрочных договоров аренды земель сельхозназначения – вопрос, не редко возникающий в практике и актуальный как для органов исполнительной власти, так и для организаций, желающих занять место арендатора. 

Договоры аренды с длительным сроком, заключаемые с органами исполнительной власти, имеют типовую форму не только в рамках одного региона, но и в рамках страны в целом и имеют незначительные различия по содержанию. 

Такой договор, как юридический механизм, не пластичен и требует дополнительной проработки перед совершением любых манипуляций с ним, в особенности при желании его расторгнуть. 

В материале разберем следующие вопросы: 

1. Как расторгнуть долгосрочный договор аренды земельного участка из земель сельхозназначения?
2. Какие законодательные изменения произошли в этом году и как это повлияет на уже заключенные договоры аренды?
3. Что будет являться существенным нарушением договора для расторжения в суде и почему даже с существенными нарушениями договор могут не расторгнуть? О чем необходимо позаботиться заблаговременно? 

Как расторгнуть долгосрочный договор аренды земельного участка из земель сельхозназначения? 

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом в рамках действия такого договора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Однако необходимо помнить, что при передаче прав по договору изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. 

Сложность судебного порядка расторжения долгосрочного договора аренды дополняется наличием специального регулирования, регламентирующего аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также специальные положения об обороте земель сельхозназначения.

В данном случае превалирует государственный интерес в сохранении плодородия и максимально эффективном использовании этой категории земли. Помимо законодательной базы Указом Президента Российской Федерации утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности, независимо от изменения внешних и внутренних условий, является, в том числе, устойчивое развитие производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости. Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.

Безопасность оборота и использования сельскохозяйственной земли является чуть ли не единственным безусловным основанием для расторжения долгосрочного договора аренды в судебном порядке.

Что необходимо понимать об альтернативных способах расторжения таких договоров? В случае если в вашем договоре имеется указание на иной способ расторжения, например, односторонний отказ от договора, такое условие будет признано ничтожным. Договор, условия которого противоречат положениям закона, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений и не устраненных в разумный срок. Поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен. 

Что будет являться существенным нарушением договора для расторжения в суде и почему даже с существенными нарушениями договор могут не расторгнуть? 

Итак, как же расторгнуть такой договор? Существенным нарушением договора аренды, исходя из сложившейся судебной практики, может быть признано: 

• использование земельного участка не по целевому назначению;
• несвоевременное многократное невнесении арендной платы;
• нарушение норм природоохранного законодательства и иные условия, связанные с ухудшением состояния объекта договора аренды;
• нарушение публичных интересов и причинение убытков Российской Федерации. 

Не будут признаны существенными нарушениями договора следующие обстоятельства: 

• сдача земельного участка в субаренду без уведомления арендодателя;
• сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Необходимо помнить, что исковое заявление о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Какие законодательные изменения произошли в этом году, и как это повлияет на уже заключенные договоры аренды? 

Важным изменением, коснувшимся «рынка» аренды и субаренды земель сельхозназначения стал запрет любой субаренды в отношении участков, имеющих сельскохозяйственное назначение. Передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

На уже заключенные договоры субаренды и договоры аренды, включающие в себя условия о возможности сдачи в субаренду, данная новелла повлияет с учетом установленного законодателем порядка вступления в силу. Законом прямо не предусмотрено его распространение на отношения, возникшие до введения его в действие, а, следовательно, договор соответствует обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, условия заключенного договора сохраняют силу. 

Судебная практика в данном случае уже проходила аналогичные изменения и идет по пути сохранения действовавших до вступления в силу запрета условий договора.

Таким образом, условия, противоречащие запрету, на сдачу в субаренду земельных участков имеющих сельскохозяйственное назначение не могут быть признаны судом ничтожными, т.к. соответствовали законодательству на момент заключения договора аренды земельного участка.

Указанные в настоящем материале позиции судов, порядок и основания для расторжения долгосрочного договора аренды земельных участков с сельскохозяйственным назначением позволят вам понимать риски и перспективы проведения такой процедуры, а юристы Юридической компании «Центральный округ» помогут грамотно реализовать процедуру и достичь желаемого результата.