Задержка регистрации сделки купли-продажи недвижимости ≠ убытки

Ксения Алферова прокомментировала разъяснение Верховного суда РФ в отношении расчета убытков, причиненных задержкой регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

Определением Верховного суда РФ № 305-ЭС23-2969 от 01.08.2023 дело № А40-180355/2021 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы и отменены все принятие по делу судебные акты.

 Суть спора сводится к следующему. После заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и внесения покупателем задатка государственная регистрация и переход права собственности затянулись практически на год. Все это время Продавец продолжал получать арендную плату, а после перехода права собственности и передачи помещения обратился с иском о взыскании упущенной выгоды за период, на который была задержка перехода права собственности и процентов за пользование задатком. Важно обратить внимание на тот факт, что документы на государственную регистрацию подавал продавец, в том числе с использованием нотариальной доверенности с соответствующими полномочиями от покупателя.

Все инстанции до Верховного суда сошлись во мнении, что требования подлежат удовлетворению, не учитывая тот факт, что истец (покупатель) располагал такой же возможностью повлиять ускорение регистрации права собственности, что и продавец, однако никаких действий не предпринял.
Судами был проигнорировано, что проценты за пользование чужими денежными средствами начислялся на задаток в рамках действующего договора по купли-продажи недвижимости без альтернативного диспозитивного регулирования в договоре не могут.

По мнению руководителя практики недвижимости и строительства Ксении Алферовой, Верховный суд напомнил о двух важных нюансах, которые проигнорированы судами нижестоящих инстанций:

1. В настоящем деле с учетом предъявленных истцом исковых требований в виде одновременного возмещения убытков и взыскания процентов на внесенную предоплату при нарушении обязанности по своевременной передаче вещи судами к ответчику применены обе меры ответственности без учета требований пункта 1 статьи 394 ГК РФ и разъяснений о зачетном характере неустойки к сумме взыскиваемых убытков, причиненных ненадлежащим исполнением того же самого обязательства

2. Необходимость оценки поведения кредитора применительно к статье 404 ГК РФ в отношении причин приостановления государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю и оценки того обстоятельства, что одной из первых причин приостановления регистрации явилось отсутствие в предъявленном пакете документов договора купли-продажи, обязанность подачи которого являлась совместной, и тем самым покупатель мог самостоятельно представить недостающие документы, что ускорило бы регистрацию.