Недвижимость. 4 кв. 2021 г.

Обзор новостей 

Приняты поправки в первую часть Гражданского кодекса РФ о недвижимых вещах и вещных правах. 

Этот закон дополняет ч. 1 Гражданского кодекса РФ двумя новыми главами – 6.1 «Недвижимые вещи» и 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания. Сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». 

Они определяют такие понятия, как «земельный участок» и «помещение», а также конкретизируют, что здания и сооружения являются именно результатом строительства, что, по мнению законодателя, даст возможность отграничить их от выгребных ям и асфальтированных дорог, не являющихся недвижимостью. Также  теперь на законодательном уровне положения об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме распространены на собственников помещений и машино-мест в нежилых зданиях. Такая позиция уже достаточно давно применялась в судебной практике со ссылкой на аналогию закона, на что указывал в свое время ВАС РФ в Постановлении Пленума № 64 от 23.07.2009, а позже - ВС РФ в Постановлении Пленума № 25 от 23.06.2015.

Также в одной из вводимых статей (ст. 287.3) закреплены полномочия собственников зданий и сооружений на чужих земельных участках, в том числе в результате случайной гибели этих зданий и сооружений. Поправки вступают в силу 1 марта 2023 года, за исключением некоторых положений, вступивших в силу со дня официального опубликования закона. 

Документ: Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»    

Госдума РФ продлила действие «дачной амнистии» еще на 5 лет, т.е. до 1 марта 2031 года. 

Законопроект устанавливает более продолжительный срок действия «дачной амнистии», увеличивая его еще на 5 лет. Таким образом, упрощенный порядок оформления прав на земельные участки и жилые садовые дома будет действовать до 1 марта 2031 года.

Документ: Законопроект № 1243284-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Государственная регистрация прав на построенное здание или сооружение теперь производится на основании заявления органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, без соответствующего заявления правообладателя. 

Документ: Федеральный закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Уточнен и закреплен правовой статус домов блокированной застройки. 

Ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дополнена понятием дома блокированной застройки как жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход. На такие объекты распространяются нормы о многоквартирных домах. 

Документ: Законопроект № 1246345-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части уточнения понятия «дом блокированной застройки» и введения понятия «многоквартирный дом») 

Госдума РФ поддержала законопроект о создании публично-правовой компании «Роскадастр». 

Он предполагает создание публично-правовой компании «Роскадастр» путем реорганизации федеральных государственных учреждений и акционерных обществ, единственным участником которых является Российская Федерация. Согласно пояснительной записке к законопроекту ППК «Роскадастр» планируется создать на базе федеральных государственных бюджетных учреждений (ФГБУ «ФКП Росреестра», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД», также АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», АО «Роскартография» путем консолидации их ресурсов и функций. Конкретный перечень таких организаций будет определен Правительством РФ.

В сферу деятельности компании будут входить, в частности, геодезическая и картографическая деятельность, включая поиск, сбор, хранение, обработку, предоставление и распространение пространственных данных, в том числе, с использованием информационных систем, метрологическое обеспечение геодезической и картографической деятельности, выполнение кадастровых и землеустроительных работ, а также работ, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий и др.

Документ: Законопроект № 20316-8 «О публично-правовой компании «Роскадастр»

В Госдуму РФ внесен законопроект, уточняющий срок условного депонирования денежных средств на счетах эскроу в долевом строительстве.

В настоящее время срок условного депонирования денежных средств не может превышать срок ввода в эксплуатацию более чем на шесть месяцев. Законопроектом предлагается зафиксировать такой срок условного депонирования в диапазоне не ранее ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее 5 лет с даты заключения договора счета эскроу. Если же строительство объекта не может быть осуществлено в изначально установленный срок продление срока условного депонирования денежных средств на счете эскроу будет продлеваться автоматически, если от дольщика не поступило уведомление о закрытии этого счета.

Из пояснительной записки к законопроекту следует, что подобные поправки обусловлены неопределенностью в ситуациях, когда застройщик допускает просрочку исполнения 

Документ: Законопроект № 36447-8 «О внесении изменений в часть 4 статьи 15-5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части урегулирования отношений, связанных с открытием счетов эскроу).

Судебная практика 

Конституционный Суд РФ указал на возможность пересмотра неисполненного судебного акта о сносе «самостроя» по новым обстоятельствам, если судом был сделан вывод о неинформированности застройщика об ограничениях земельного участка в части его застройки либо этот вопрос не исследовался при вынесении данного судебного акта. 

Выдержка из резолютивной части Постановления КС РФ: 

«Признать взаимосвязанные положения пункта 6 части четвертой статьи 392 ГПК Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 ГК Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку – по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования – они не предполагают отказа в пересмотре по новым обстоятельствам вступившего в законную силу, но не исполненного судебного акта о сносе построек, возведенных с нарушением установленных федеральным законом ограничений использования земельного участка (в том числе расположенных ближе минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения или возведенных в границах охранных зон газопроводов), если судами не исследовался вопрос о том, знал ли и мог ли знать собственник земельного участка, осуществивший постройку, о наличии таких ограничений».

Документ: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.11.2021 № 48-П по делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Ю.В. Тихонова. 

10 ноября 2021 года Президиумом ВС РФ утвержден третий обзор судебной практики ВС РФ за 2021 год. 

В данном Обзоре отражен ряд позиций ВС РФ по вопросам, возникающим в сфере недвижимости и прав на нее, например:

• передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено ДДУ, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены ДДУ  (п. 3 Обзора);
• если ДДУ предусматривал оплату цены договора участником долевого строительства за счет кредитных средств, то в случае невозвращения застройщиком денежных средств по расторгнутому ДДУ он обязан  возместить участнику долевого строительства убытки в размере процентов, уплаченных по договору кредита, за период неправомерного удержания денежных средств (п. 4 Обзора);
• исправление ошибки в данных ЕГРН о местоположении границ земельного участка, которыми ранее руководствовался суд при принятии решения по делу, является основанием для пересмотра этого решения суда по новым обстоятельствам (п. 10 Обзора);
• арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает (п. 25 Обзора);
• в случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака (п. 58 Обзора);
• если кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости не определена, это не исключает возможности применения для целей налогообложения (по решению налогового органа, а при наличии спора ‒ суда) рыночной стоимости объекта, определенной согласно требованиям нормативного регулирования оценочной деятельности (п. 60 Обзора). 

Документ: Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021

Если проектной документацией и условиями ДДУ помимо объекта долевого строительства (помещения) было предусмотрено размещение элементов благоустройства на придомовой территории строящегося дома (например, детская площадка с теневым навесом), то отсутствие таких элементов после передачи объекта долевого строительства его участнику является строительным недостатком по смыслу п. п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В связи с этим решение вопроса о последующем возведении застройщиком таких элементов благоустройства не требует согласия собственников помещений в многоквартирном доме. 

Документ: Определение СКГД ВС РФ от 21.09.2021 № 5-КГ21-98-К2 

Добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН, предполагается. 

Однако, сама по себе внесенная в ЕГРН запись о праве собственности продавца не является неопровержимым доказательством наличия у него этого права. Поэтому приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и в случае, если впоследствии такие притязания были признаны правомерными. 

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 05.10.2021 № 305-ЭС19-13577 по делу № А40-204589/2017 

В случае нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства. 

При этом нормы ФЗ-214 о праве застройщика составить односторонний акт  или иной документ о передаче объекта долевого строительства в случае, если участник долевого строительства уклоняется от принятия такого объекта по истечении 2 месяцев со дня, определенного ДДУ, могут применяться только тогда, когда застройщик обладал сведениями о получении дольщиком сообщения о завершении строительства, или если дольщик считается получившим такое сообщение по правилам ст. 165.1 ГК РФ. 

Документ: Определение СКГД ВС РФ от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2 

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. 

Понятие «самовольная постройка» распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, в силу ст. 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995 и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). В свою очередь, статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 12.10.2021 № 304-ЭС21-12151 по делу № А70-7569/2020

Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее размер арендной платы, является неотъемлемой частью этого договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, в связи с чем госпошлина за государственную регистрацию такого дополнительного соглашения составляет для юридических лиц 22 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). 

Госпошлина в размере 1 000 руб. для юридических лиц (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) уплачивается лишь при уточнении наименования, адресов,  платежных реквизитов сторон или сроков расчетов по договору, т.е. условий, не влияющих на содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. 

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 20.10.2021 № 307-ЭС21-6664 по делу № А13-2860/2020

Поскольку законом прямо не урегулированы отношения собственников расположенных в нежилом здании помещений, возникающие по поводу распределения между ними расходов, понесенных одним из собственников на содержание нежилого здания в целом, в том числе на оплату тепловой энергии, поставленной в целях отопления нежилого здания как единого объекта капитального строительства, к этим отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие отношения указанных собственников по поводу общего имущества в соответствующем нежилом здании. 

Следовательно, в отсутствие соглашения об ином собственники помещений в нежилом здании обязаны нести расходы по оплате тепловой энергии, потребленной на его отопление, пропорционально площади принадлежащих им помещений в этом здании.

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 17.11.2021 № 307-ЭС21-11960 по делу № А56-129838/2019

Несовершение продавцом действий по государственной регистрации ранее возникшего у него права собственности не является основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в силу закона такое право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН. 

Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Кроме того, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца (в частности, в связи с его ликвидацией), суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя при установлении факта исполнения продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости, а покупателем – обязанности по его оплате. 

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 30.11.2021 № 307-ЭС21-11411 по делу № А56-72111/2020

Улучшение земельного участка, состоящее в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком, признается неотъемлемой частью этого земельного участка. 

Возникновение самостоятельного объекта может иметь место, если выполненные работы привели к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого участка. Следовательно, такие улучшения не подлежат кадастровому учету.

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 13.12.2021 № 305-ЭС21-12104 по делу № А40-95182/2020

Необходимость сноса самовольной постройки обусловлена не только соблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые препятствуют ее безопасному использованию либо нарушают права третьих лиц. 

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Документ: Определение СКГД ВС РФ от 14.12.2021 № 18-КГ21-145-К4

В случае смерти дарителя недвижимого имущества до подачи договора дарения на госрегистрацию перехода права собственности в пользу одаряемого, последний вправе требовать осуществления такой регистрации в судебном порядке у наследников или иных универсальных правопреемников умершего дарителя. 

Судебная коллегия также напомнила, что договор дарения недвижимости, заключенный после 01.03.2013, сам по себе не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (при условии, что соблюдена простая письменная форма договора и достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.  

Документ: Определение СКГД ВС РФ от 14.12.2021 № 5-КГ21-143-К2

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации. 

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. 

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414 по делу № А19-19018/2019

В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирном доме в ст. 36 ЖК РФ закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме. 

Данный участок (или соответствующая его часть) не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначен(а) для обеспечения собственникам помещений возможности их использования, поэтому такой участок (или соответствующая его часть) не может быть отчужден как самостоятельный объект недвижимости, включая его реализацию с торгов.

Документ:  Определение СКЭС ВС РФ от 16.12.2021 № 309-ЭС16-9270(7) по делу № А60-38881/2013

Обнаружение недостатков объекта долевого строительства после окончания гарантийного срока само по себе не освобождает застройщика (продавца) от ответственности, однако, в этом случае бремя доказывания причин возникновения этих недостатков и ответственности застройщика (продавца) возлагается на участника долевого строительства (покупателя).

Документ: Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2021 по делу № А45-33495/2020