Дело о затянувшейся реконструкции

Предыстория: 

В марте 2022 г. в ЮК «Центральный округ» поступило письмо Уполномоченного по защите предпринимателей в Воронежской области Павла Ковалева. Он просил разобраться в проблеме, коснувшейся производителя стоматологических пломб из г. Воронежа ООО «Кормед-Р». 

Как было отмечено в письме, ООО «КОРМЕД-Р» является 100% российским разработчиком и производителем более 200 видов расходных стоматологических материалов. Изделия, разработанные и производимые ООО «КОРМЕД-Р», вошли в реестр импортозамещающей продукции. Некоторые изделия не имели аналогов не только в России, но и за рубежом. Компания принадлежит к малым научно-исследовательским инновационным предприятиям, которое занимается не только научными и прикладными исследованиями в своей области, но и производством конкурентоспособной и прибыльной наукоемкой продукции в ограниченном объеме. Кроме нее в России существует только одно предприятие, выпускающее подобную продукцию. 

Помимо медицинских препаратов, а ООО «КОРМЕД-Р» занималось также научными изысканиями, под которые создало даже свой Научно-исследовательский институт (НИИ). Земельный участок, на котором располагался НИИ еще в начале 2000-х годов взят в аренду. К 2018 г. здание НИИ было достроено, были подведены коммуникации, но окончательно оно так и не было сдано в эксплуатацию. 

В 2018 г. мэрия Воронежа (владелец земли), устав от затянувшейся стройки, и ссылаясь на нарушения градостроительного законодательства,  обратилась в суд с требованием о расторжении договора и сносе здания, но в итоге стороны согласились на «мировую» - ООО «Кормед-Р» обязалось реконструировать до 1 августа 2020 г. объект. Но сроки исполнения этих обязательств оказались превышены по обстоятельствам, за которые объективно не могла отвечать ни одна из сторон мирового соглашения. В декабре 2021 г. ООО «Кормед-Р» вновь обратилось в мэрию г. Воронежа с заявлением о предоставлении разрешения на производство реконструкции здания, но в выдаче разрешения было отказано по причинам несоответствия представленной документации соответствующим нормам. В итоге, срок договора истек и участок должен был быть выставлен на торги. Построенное здание НИИ при этом пришлось бы снести за счет ООО «Кормед-Р». 

По мнению руководства компании, снос здания, принадлежащего ООО «КОРМЕД-Р», повлекло бы приостановление работы компании на неопределенный срок и последующее банкротство, ведь медицинские изделия выпускались в строгой привязке к производственным площадям. Без них предприятие не имело права по законодательству осуществлять свою деятельность. 

Подготовленное нашими юристами заключение: 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. 

В соответствии с пп. 10 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи. 

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

• собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

• собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Таким образом, приведенной нормой закона прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015 (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016). 

Вместе с тем, из документов, представленных заявителем следует, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105027:18, категории земель – земли населенных пунктов, площадью 300 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49б, был предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка № 2962-03-09/мз от 30.12.2003 для строительства здания магазина-кафе на срок до 08.12.2013. 

Впоследствии, 02.12.2014 на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 788-з от 20.05.2014 с заявителем было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне Арендатора от 30.12.2003 № 2962-03-09/мз. В соответствии с его условиями, разрешённое использование участка «Магазин-кафе» было изменено на «здание НИИ», срок договора продлен до 08.12.2018. 

По истечении срока аренды, 29.01.2019 (то есть уже после 01.03.2015) Департамент имущественных и земельных отношений и арендатор заключили новый договор аренды спорного земельного участка (Договор аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости № 5695-19/гз) для завершения строительства, реконструкции расположенного на нем капитального объекта. Срок действия договора установлен сторонами до 28.01.2022.
С учетом вышеизложенного, арендатор после 01.03.2015 уже реализовал свое право на получение земельного участка в аренду в льготном (упрощенном) порядке, в связи с чем, заключение договора аренды на новый срок с учетом испрашиваемых целей невозможно. Иных оснований для заключения договора аренды с муниципалитетом без проведения торгов не усматривается. 

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». 

Правила названной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ). Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.09.2021 № 309-ЭС21-3466 по делу № А76-11526/2019 (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022). 

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2 ст. 239.1 ГК РФ). 

В то же время, в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 

Из представленных вместе с обращением документов также следует, что в период действия договора аренды № 5695-19/гз от 29.01.2019, процесс строительства здания НИИ был вынужденно приостановлен в связи с принятием Железнодорожным районным судом города Воронежа по делу № 2а-1811/2019 обеспечительных мер по заявлению третьих лиц (Сапига В.Т., Воропаевой М.А., Шапок Н.П., Жестковой Л.А., Зубковой В.М.), выступивших в качестве административных истцов по спору с Администрацией городского округа - город Воронеж (далее – администрация) и Управлением главного архитектора городского округа г. Воронеж. 

Суть указанных обеспечительных мер состояла в запрещении администрации выдавать разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в отношении объекта, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Суворова, 49 б. По мнению заявителя, именно отсутствие указанного разрешения стало причиной, по которой строительство не было закончено в срок. 

Между тем, администрация не была инициатором судебного разбирательства, в рамках которого были приняты указанные обеспечительные меры, а потому само по себе ее участие в процессе, в том числе, в качестве пассивной стороны (административного ответчика) с очевидной степенью вероятности не может быть квалифицировано в качестве действия, в результате которого объект не был достроен вовремя. 

Учитывая это, а также степень вовлеченности администрации в названный судебный процесс и отсутствие иных доказательств препятствования строительству со стороны третьих лиц, возможное требование о продаже объекта незавершенного строительства может быть удовлетворено судом (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 по делу № А35-8640/2018 (оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2020; Определением Верховного Суда РФ от 02.02.2021 № 310-ЭС20-22349 отказано в передаче кассационной жалобы на рассмотрение СКЭС ВС РФ). 

Тем не менее, в данном случае полагаем, что у заявителя имеется возможность обратиться в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о продлении срока договора аренды от 29.01.2019 на срок действия обеспечительных мер, принятых Железнодорожным районным судом города Воронежа по делу № 2а-1811/2019, начиная с 29.01.2022 (ретроспективно). 

В случае отказа уполномоченного органа в продлении срока действия данного договора аренды заявитель вправе обжаловать данный отказ в Арбитражный суд Воронежской области по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представив суду в качестве доказательства объективной невозможности завершения строительства спорного объекта в срок судебные акты Железнодорожного районного суда города Воронежа по делу № 2а-1811/2019, на основании которых данным судом были приняты и впоследствии отменены вышеуказанные обеспечительные меры.