Дело об огромном налоге на землю

Предыстория: 

В апреле 2022 г. в ЮК «Центральный округ» поступило письмо от бизнес-омбудсмена по Воронежской области Павла Ковалева, в котором он просил разобраться в проблеме индивидуального предпринимателя Порошиной Н.Д. Дело в том, что в 2010 г. она выкупила у мэрии г. Воронежа участок земли с остатками строения на нем под строительство производственного здания. После оформления земли ИП Порошина взяла кредит, на который отремонтировала здание, установив там крышу и двери, а также подвели коммуникации (воду, канализацию, электричество), а позже и газ. 

Но спустя год ей пришел налог на землю. Оказалось, при проведении кадастровой оценки землю оценили с ошибками, по цене в 4 раза выше, чем изначально оцененной при выкупе. Предприниматель обратилась в суд и в итоге уменьшила кадастровую стоимость земли в 4 раза. Но в 2021 г. пришёл имущественный налог не только на землю, но и на здание, оказавшийся для ИП Порошиной неподъемным. Оказалось, что снизить кадастровую стоимость строения невозможно, ведь по своему назначению оно входит в список строений, к которым местными властями не применяется понижающий коэффициент. По словам заявителя, вместо назначения строения «промышленное здание» в документах на постройку указано «торговое помещение», поэтому к нему применяются максимальные коэффициенты. Упомянув о том, что в 2021 г. ей уже пришлось брать кредит для уплаты налога на недвижимость, ИП Порошина просила помочь ей снизить налоговые платежи. 

Подготовленное нашими юристами заключение: 

Из представленных заявителем документов и информации следует, что кадастровая стоимость принадлежащего ему здания с кадастровым номером 36:34:0104155:16, площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Южная, 19/1 (далее – здание), по состоянию на 01.01.2021 составляет 4 182 537,33 руб. Указанная кадастровая стоимость была утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13.10.2021 № 2271 и применяется для целей налогообложения с 01.01.2022.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 378.2 Налогового кодекса РФ и на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 22.12.2021 № 2948 «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год» указанное здание было включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год (далее – Перечень) за номером 4934. 

Согласно п. 3, 4 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ в целях данной статьи административно-деловым или торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: 

1. здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение делового, административного и коммерческого назначения или торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания соответственно;
2. здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения или в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) под соответствующие цели признается использование не менее 20% его общей площади для размещения соответствующей инфраструктуры. 

Таким образом, с учетом того, что согласно актуальным сведениям ЕГРН здание имеет наименование «магазин» и расположено на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0104155:10, имеющем вид разрешенного использования «для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров», полагаем, что включение здания в Перечень на 2022 год является обоснованным.

P.S. Несмотря на то, что наше заключение было не в пользу предпринимателя, мы подчеркнули, что шансы уменьшить земельный налог участка все же есть. Для этого мы посоветовали инициировать процедуру изменения вида разрешенного использования.