Юридическая экспертиза объектов недвижимости

К нам обратился девелопер, планировавший приобрести несколько земельных участков под строительство коттеджного поселка вблизи Воронежа. Территория выглядела привлекательно: развитая инфраструктура, наличие соседних домов и удобная транспортная доступность создавали иллюзию безопасного актива для инвестиций. Покупатель рассчитывал быстро зайти в проект и приступить к застройке, не предполагая наличие обременений

В рамках предпокупочной проверки юристы провели комплексный due diligence участков: проанализировали документы на землю, градостроительные регламенты, карты зон с особыми условиями использования территорий и профильные приказы авиационных властей. В ходе проверки было установлено, что участки расположены в пределах приаэродромной территории международного аэропорта, в подзонах, где действуют жесткие высотные и иные ограничения. Фактическая отметка рельефа уже превышала допустимые параметры, что делало новое строительство юридически невозможным для будущего собственника

Особую сложность создавало то, что вокруг уже были построены жилые дома, что вводило клиента в заблуждение относительно допустимости застройки. Анализ действующего регулирования показал, что право на строительство у прежних владельцев возникло до изменения норм, тогда как новый собственник оказался бы связан более строгими требованиями. Судебная практика по оспариванию таких ограничений и снятию обременений носит стабильно негативный характер для собственников, что фактически исключало перспективу защитить проект через суд.

По итогам проверки клиент получил четкое заключение о невозможности реализации задуманного проекта на предложенных участках и отказался от сделки.

К нам обратился собственник крупной производственной базы, планировавший ее продажу стратегическому инвестору. Объект включал в себя здания, сооружения, инженерные коммуникации и земельные участки, использовавшиеся под промышленную деятельность в течение длительного периода. Покупатель предъявлял жесткие требования к юридической «чистоте» актива и прозрачности структуры владения, поэтому клиенту было важно заранее выявить и устранить все потенциальные риски, которые могли бы снизить цену сделки или привести к ее срыву.​

Команда юристов провела комплексное due diligence: проанализировала правоустанавливающие документы на недвижимость, проверила соответствие фактического использования объектов их целевому назначению, изучила градостроительные регламенты, обременения, ограничения по ЗОУИТ, арендные отношения и действующие договоры с контрагентами. Отдельное внимание уделялось проверке истории перехода прав, наличию судебных споров, претензий контролирующих органов и соблюдению требований промышленной и экологической безопасности.​

В процессе работы были выявлены отдельные юридические и технические несоответствия, способные вызвать вопросы у потенциального покупателя: необходимые изменения в документации, уточнение параметров объектов, корректировка договорной базы, актуализация сведений в государственных реестрах. Юристы подготовили «дорожную карту» по устранению выявленных рисков и сопровождали клиента на всех этапах их урегулирования, включая взаимодействие с регистрирующими органами и контрагентами.​

Клиент планировал приобрести сибирское предприятие по производству кормов для непродуктивных животных и принял решение провести полный аудит производственных мощностей и принадлежащей компании недвижимости. Усложняющим фактором было то, что сам клиент и команда проекта находились в Москве, а предприятие — в Омске и Омской области, поэтому проверка включала как детальный анализ документов, так и выездную инспекцию объектов на месте, чтобы исключить риск приобретения ненадёжного или фактически отсутствующего имущества.

Перед командой была поставлена задача не только провести комплексную юридическую и фактическую проверку предприятия, но и проработать структуру потенциальной сделки. Рассматривался механизм предоставления гарантийных заверений о финансовом состоянии компании с обеспечением в виде залога недвижимости и правом внесудебного обращения взыскания. Разрабатываемую структуру предполагалось согласовать с продавцом, в том числе по условиям расчётов и распределению рисков между сторонами.

Был проведён анализ структуры производственных мощностей и объектов недвижимости предприятия, выявлены и ранжированы риски по вероятности наступления и значимости для инвестиционной привлекательности. Дополнительно оценён имущественный комплекс, который по стратегии должен был передаваться в залог, чтобы обеспечить интересы покупателя в случае обращения взыскания. В результате due diligence клиент получил заключение, согласно которому бизнес оказался примитивным по модели и не представляющим интереса для инвестора, а состояние и ликвидность недвижимости не обеспечивали достаточную защиту при возможном взыскании.