Услуги юриста по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков
Юридическая компания «Центральный округ» предлагает комплексные услуги по оспариванию завышенной кадастровой стоимости земельных участков для снижения налоговой и арендной нагрузки. Мы сопровождаем клиента на всех этапах — от первичного анализа до внесения новых сведений в ЕГРН.
- Бесплатный экспресс‑анализ
Проводим первичную проверку кадастровой стоимости участка и расчёт экономической целесообразности её снижения. Определяем перспективы спора, ориентировочный размер экономии по земельному налогу и (при аренде) по арендной плате.
- Оценка земельного участка
Организуем работу независимого оценщика и подготовку отчёта об оценке рыночной стоимости участка. Отчёт используется как ключевое доказательство завышения кадастровой стоимости при обращении в комиссию и суд.
- Представительство в комиссии и суде
Готовим и подаём заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, соблюдая обязательный досудебный порядок. При необходимости подготавливаем административный иск и сопровождаем судебный процесс под ключ, обеспечивая полное представительство интересов клиента.
- Внесение изменений в ЕГРН
Получения решения комиссии или суда добиваемся внесения новых сведений о кадастровой (рыночной) стоимости участка в Единый государственный реестр недвижимости. Обновлённая кадастровая стоимость становится базой для расчёта земельного налога и арендной платы в последующие периоды.
Зачем оспаривать кадастровую стоимость земельных участков?
Завышенная кадастровая стоимость земельных участков приводит к серьёзным финансовым потерям и снижает эффективность использования земли как актива. На практике кадастровая стоимость участка часто существенно превышает его рыночную стоимость, что формирует чрезмерную налоговую и арендную нагрузку для собственников и арендаторов.
- Риск многократной переплаты земельного налога
Завышенная кадастровая стоимость напрямую увеличивает размер земельного налога, так как именно она является налоговой базой. Переплата повторяется ежегодно, делая владение участком экономически невыгодным и снижая общую доходность проекта.
- Увеличение арендных платежей за землю
Для арендаторов государственных и муниципальных земель размер арендной платы обычно рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. Завышенные показатели кадастра приводят к необоснованному росту арендных платежей и увеличивают постоянные расходы бизнеса.
- Потеря возможности ретроспективного пересчёта
Если вовремя не начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, можно утратить шанс пересчитать ранее уплаченный земельный налог. Оспаривание «архивной» кадастровой стоимости допустимо только при соблюдении установленных законом условий и сроков, после их истечения возврат переплат становится крайне затруднительным.
- Риск отказа в возмещении судебных расходов
Собственник участка несёт затраты на оценку, экспертизу и юридическое сопровождение, и суд не всегда возлагает эти расходы на государственный орган. При слабой аргументации и формальных нарушениях суд может отказать в полном или частичном возмещении расходов, оставив все затраты на стороне заявителя.
- Сложности с обязательным досудебным порядком
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков начинается с обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ошибки при подготовке заявления, отчёта об оценке и приложенных документов нередко приводят к отказу в рассмотрении и затягивают процесс снижения кадастровой стоимости.
- Затраты времени и ресурсов при самостоятельном оспаривании
Процедура оспаривания кадастровой стоимости участка связана с оценочной деятельностью, специальными требованиями к доказательствам и возможным назначением судебной экспертизы. Самостоятельное ведение дела часто заканчивается отказом, пропуском сроков и утратой возможности снизить налоговую и арендную нагрузку при уже понесённых расходах.
кейсы
Связаться с юристом
Цены на услуги снижения кадастровой стоимости
Цены на услуги зависят от необходимого вам набора услуг
| Услуги | Отчет оценщика | Под ключ |
|
Вы получаете отчет об оценке в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности» и стандартами ФСО |
|
|
|
Вместе с отчетом оценщика вы получаете услуги по административному и судебному оспариванию, а также внесению сведений в ЕГРН |
|
|
|
Стоимость услуг, руб. * |
30 000 |
от 90 000 |
|
Гонорарная оплата, при снижении более чем на 50% по договоренности |
по договоренности
|
|
* Примечание: госпошлина и судебная экспертиза оплачиваются дополнительно.
подробнее о ценахКоманда
Почему выбирают нас
Снижение кадастровой стоимости земельных участков
Под кадастровой стоимостью земли понимается сумма, рассчитанная экспертами при проведении кадастровой оценки и которая по всем метрикам должна быть рыночной. Кадастровая и рыночная стоимости должны были стать синонимами. На практике все оказалось далеко не так.
В большинстве субъектов РФ налогооблагаемая база земельного налога и налога на имущество определяется исходя из кадастровой стоимости земли или здания. Это изменение законодательства повлекло за собой огромное количество споров.
Зачем оспаривать кадастровую стоимость?
Ситуация
- Вы собственник земельного участка/здания/сооружения и ежегодно оплачиваете земельный налог/налог на имущество, который исчисляется из кадастровой стоимости, установленной в соответствующий период;
- Вы арендатор земельного участка и договором аренды предусмотрен расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости, установленной в соответствующий период;
В обоих случаях законом предусмотрено ваше право на оспаривание кадастровой стоимости и установление ее в размере рыночной за соответствующий период.
В среднем кадастровая стоимость земельных участков и объектов завышена в диапазоне от 30 до 50 %, а значит, на такой же процент заявитель может снизить оплачиваемые налоги и арендные платежи. Однако каждый земельный участок и объект недвижимости уникален, в связи с чем процент снижения для каждого собственника индивидуален.
От чего зависит кадастровая стоимость?
- Регион расположения и экономическая ситуации.Цена зависит от того, в каком состоянии находится рынок недвижимости в регионе.
- Местоположение объекта и удаленность от факторов, влияющих на его стоимость. Например, в элитном районе земельный участок или удаленный от крупных городов и транспортных магистралей участок будут иметь разную стоимость.
- Категория земельного участка. Если участок относится к землям поселения, его стоимость будет отличаться от земель сельхозназначения.
- Вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для заправочного комплекса будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «земли сельхозназначения»
-
Логистическое удобство. Стоимость зависит от наличия подъездов и коммуникации
Важно: рыночная стоимость крайне редко равна кадастровой
Как оспорить кадастровую стоимость земли?
- Оспаривание кадастровой стоимости в административном порядке.
Обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области (или иного субъекта).
В большинстве регионов такая процедура уже является обязательной, и по большому счету выполняет функцию «досудебного» порядка. Комиссия рассматривает отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и выносит решение о снижении кадастровой стоимости или об отказе.
При этом у заявителя сохраняется возможность повторного обращения в комиссию или в суд с требованием о признании незаконным решения комиссии и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Внимание! С 2026 года досудебный порядок станет обязательным для всех субъектов Российской Федерации.
Все субъекты РФ должны перейти применение обязательного «досудебного» порядка обжалования до 2026 года, в настоящее время действует так называемый переходный период.
В субъектах, в которых нормативным актом уже утвержден переход к обязательному административному обжалованию перед судом процедура значительно затягивается по времени.
Например, в Воронежской области до настоящего момента соответствующий нормативный акт не принят и сохраняется возможность сразу обратиться в суд.
Обязательным данный порядок является при оспаривании архивной кадастровой стоимости, то есть стоимости действующей в предыдущие периоды оценки.
- Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
Обращение с административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции субъекта РФ (например, Воронежский областной суд).
Сколько занимает по времени?
около 6 месяцевВ рамках судебного процесса судом назначается экспертиза, которая длится 3-4 месяца и направляется на проверку представленного отчета и установление рыночной стоимости земельного участка.
Результат: судом выносится решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на определенный период.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости
Процедура оспаривания для собственников/арендаторов юридических лиц выглядит следующим образом (для физлиц административный порядок отсутствует):
- направление запросов, сбор необходимых документов;
- подготовка отчета об оценке и положительного заключения СРО по нему;
- представление интересов в комиссии при Росреестре;
- представление интересов в областном суде;
Инфоматериалы практики
Читать еще по теме
-
Как и кем определяется кадастровая стоимость земельного участка?
Кадастровая стоимость определяется специальным органом исполнительной власти на территории субъекта с учетом разработанных Правительством РФ методик расчета.
-
Почему кадастровая стоимость земли зачастую завышена?
Кадастровая стоимость, простыми словами, это стоимость объекта для государства, методика ее расчета фиксированная, а экономически рынок недвижимости (спрос и предложение в том или ином регионе) не может быть фиксированным.
-
Как снизить кадастровую стоимость участка?
Также как и объекта недвижимости, обратиться в уполномоченный орган или в суд с соответствующим заявлением, предварительно собрав необходимые документы.
-
Куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости участка?
Можно обратиться в комиссию при уполномоченном на определение кадастровой стоимости органе, а можно обратиться в суд. При этом, обратите внимание, в большинстве регионов на территории РФ уже действует обязательный досудебный порядок по определению кадастровой стоимости в размере рыночной, через упомянутую выше комиссию.
-
Может ли кадастровая стоимость измениться после очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?
Да, но в это изменение уже будет на следующий оспариваемый период.
-
Сколько времени займет процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка?
Процедура оспаривания ориентировочном займет 5 месяцев в суде, 7 месяцев в случае если оспариваем сначала в административном, а затем в судебном порядке.
-
На сколько в среднем можно снизить кадастровую стоимость участка?
В среднем кадастровую стоимость можно снизить от 30 до 50 процентов, но все индивидуально. Мы всегда оцениваем экономическую целесообразность проведения процедуры снижения кадастровой стоимости.
-
Какие документы и информацию необходимо предоставить для снижения кадастровой стоимости земли?
- отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости на бумажном и электронном носителе, соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности;
- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- справка о кадастровой стоимости на дату оспаривания;
- госпошлина (если мы говорим об оспаривании в суде);
- заявление в комиссию/ в суд.
-
Когда будет учитываться сниженная кадастровая стоимость при начислении налогов?
Она будет учитываться при исчислении налога за оспоренный период при представлении в налоговую службу соответствующего заявления и решения суда с отметкой о вступлении в законную силу.
Юридическая компания «Центральный округ» поможет решить вашу проблему.