Юрист по недвижимости и строительству

Представляя интересы клиента — собственника очистных сооружений, оформили и консолидировали все активы группы на одном предприятии (более 150 объектов недвижимости и 2000 единиц специализированного оборудования). Совместно с муниципалитетом и структурами «Росводоканала», в чье управление в итоге перешел имущественный комплекс, согласована структура сделки и условия муниципального контракта.

При их фактическом осмотре было установлено, что некоторые из них либо фактически отсутствуют, либо в принципе не относятся к недвижимому имуществу. Так, например, нам пришлось снимать с кадастрового учета скважины и автомобильные дороги, проходящие по всей территории комплекса ЛОС. Также нами была инициирована работа по расторжению договоров с третьими лицами- арендаторами имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность, по погашению устаревших и безосновательных обременений в ЕГРН.

Наши юристы принимали неоднократное участие в переговорах с мэрией г. Воронежа и правительством Воронежской области, подготовке «дорожных» карт по передаче комплекса ЛОС в муниципальную собственность, согласовании условий муниципального контракта и его выполнении.

После продажи данного комплекса в муниципальную собственность он был передан концессионеру, в его модернизацию было инвестировано несколько миллиардов рублей. В итоге муниципальный контракт заключен. Все имущество, входящее в комплекс ЛОС, передано в муниципальную собственность. Заключаемая сделки предполагала не только оплату актива, передаваемого в муниципальную собственность, но и должное исполнение перед продавцом финансовых обязательств третьими лицами (застройщиками, поставщиками, должниками, в частности по делам о взыскании платы за негативное воздействие на окружающую среду).

Клиент поставил задачу минимизировать риски и организовать эффективную работу имущества, имеющегося на разных юридических лицах клиента. Было выявлено, что хранитель активов и производства - это независимые предприниматели и для того, чтобы их объединить и сформировать затраты и себестоимость на производство была поставлена задача объединить всю недвижимость и производственные мощности зарегистрировать как единый имущественный комплекс, а также разработать и сопроводить регистрацию долгосрочного договора аренды имущественного комплекса. В рамках данного проекта нами был произведен следующий комплекс мероприятий: - произведена инвентаризация имущественного комплекса; - проведен анализ всей технической документации передаваемых в аренду объектов и производственных мощностей; - подготовлены документы и произведена регистрация единого имущественного комплекса; - разработан долгосрочный договор его аренды; - разработана система оплаты рыночной стоимости ежемесячной аренды в необходимой для клиента сумме для вывода денежных средств.

В рамках рыночной стоимости и реальной аренды клиент смог комплексно реализовать перевод денежных средств в желаемой сумме и безопасно для себя зарегистрировать и получить в аренду имущественный комплекс, а также объединить на одном юридическом лице и недвижимость, и производственные мощности.

Клиент по результатам аукциона получил на праве аренды часть землепользования площадью 92 770 000,0 кв. м.. Клиентом добросовестно обрабатывалась земля, однако, в период с 2014 по 2024 годы в рамках 10 рассмотренных судами дел земля попадает в конкурсную массу и планируется ее реализация на торгах. В рамках потребности в сохранении арендуемой земли была поставлена задача проанализировать возможность реализации конструкции преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения при его продаже с публичных торгов в рамках процедуры банкротства физического лица. Нами было подготовлено "под ключ" заключение и дорожная карта, для достижения итогового результата - получения с собственность обрабатываемого клиентом земельного участка, а также подготовлен полный алгоритм действий по получению в собственность землепользования с учетом резонансности дел и репутационных рисков для клиента.

Результат работы: наш клиент получил возможность оформить в собственность обрабатываемое землепользование общей площадью 92 770 000,0 кв. м., в условиях лишения возможности на выкуп земельного участка и попадания данной земли в конкурсную массу банкрота.

Наш клиент построил самую крупную в Европе ферму крупного рогатого скота, включая ограниченно представленную в России породу Джерси. Комплекс возведен на земельном участке, предоставленном в аренду муниципалитетом. После анализа соответствия критериям для выкупа земли, клиент заявился по удобному для него основанию для приобретения земельного участка в собственность, без проведения торгов, а уполномоченный орган выдал отказ. Нами был инициирован судебный процесс, где по мимо базовой позиции были представлены дополнительно документы о надлежащем содержании и обслуживании земельного участка сельскохозяйственного назначения, подготовлен проект судебного акта, а также подборка актуальной судебной практики вышестоящих судебных инстанций.

Результат работы: получен положительный судебный акт в отношении приобретения в собственность земельного участка, который делает весь дорогостоящий комплекс инвестиционно привлекательным и полноценным при любом аудите, в том числе при сдаче такого комплекса в залог и получения кредитов под дальнейшее развитие и строительство крупнейших сельскохозяйственных предприятий.

Клиент решил инвестировать значительную сумму средств в новую для себя сферу – строительство коттеджей путем предоставления денежных средств застройщику-собственнику земли с последующим распределением прибыли между партнерами после продажи построенных объектов. Перед нами была поставлена задача документального оформления инвестирования с минимальным отнесением рисков на клиента – инвестора. Согласно выписке из ЕГРН земли, на которых планируется строительство, находятся в приаэродромной зоне, что влечет особые условия использования, в связи с чем была проведена самостоятельная проверка условий пользования земель и получение документов позволяющих подтвердить юридическую чистоту земельных участков. Далее реализована модель заключения договора займа под залог (ипотеку) земли второго инвестора, на которой будет вестись строительство. По мере ввода объектов в эксплуатацию и их продажи ипотека будет гаситься, что позволяет обеспечить интересы нашего клиента.

Для нашего клиента данный проект обеспечил диверсификацию полученных денежных средств после продажи своей доли в крупном сельхозпредприятии: после получения значительного объема денежных средств задачей клиента стало вложение их в строительство.

К нам обратился индивидуальный предприниматель, владелец одной из самых крупных производственных баз. Основное направление деятельности - производство бетона, а также добыча сопутствующих его производству компонентов (песок, щебень и пр.). В результате проведенного по запросу анализа нами были выделены два основных направления деятельности, которые помогут снизить издержки на содержание: - незаконное включение капитальных строений в региональный перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется, как кадастровая стоимость объектов, что в стоимостном выражении завысило не только налоговую базу, но и увеличило ставку налога на имущество до двух процентов; - незаконное увеличение кадастровой стоимости базы, что влияло и на ОКСы и на землю. Нами было инициировано два судебных процесса, в рамках которых благодаря отчету об оценке стоимости базы, а также комиссионным осмотрам, подбору актуальной судебной практики и собранной технической документации, мы получили два положительных для нашего клиента судебных акта. В результате работы по сопровождению инициированных судебных процессов нами была достигнута основная цель: комплексно снижены издержки на содержание производственной базы. Объекты капитального строительства были исключены из регионального перечня, объектов в отношении которых налоговая база определяется, как кадастровая стоимость, а кадастровая стоимость была снижена на 150 000 000 рублей, что только в рамках налоговой ежегодной экономии составляет около 3 000 000 рублей.

В преддверии процедуры банкротства клиент обратился с запросом на комплексный due diligence объектов капитального строительства, входящих в агрокомбинат. Структурно помимо проверки объектов перед нами стояла задача по выявлению и оформлению объектов недвижимости, снятию с регистрационного учета по износу части объектов недвижимости; погашению записи об обременениях (о залогах, обременениях арендой и пр.).

В данном проекте нами было реализовано сопровождение крупного due diligence имущественного комплекса «под ключ» при подготовке к процедуре банкротства, а именно: - нами было подготовлена документация и сопровождена регистрация в отношении 28 объектов недвижимости; - были получены документы от дружественных кадастровых инженеров; - собраны документы, подтверждающие возможность снятия записей об обременении объектов капитального строительства; проведен due diligence 35 объектов в общем комплексе с подготовкой отчета по каждому на предмет его юридической чистоты или выявленных рисков.

В рамках абонентского сопровождения клиента перед нами стояла задача сопроводить строительство, введение в эксплуатацию комплекса по первичной обработке зерна, обучению правилам эксплуатации и инструктажу специалистов покупателя и третьих лиц, эксплуатирующих товар, в соответствии с требованиями технической и эксплуатационной документации производителя (изготовителя) товара. Нам предстояло осуществить комплекс мероприятий по юридическому сопровождению строительства, фактически являясь субподрядчиком по государственному контракту.

Предупредить риски нашего клиента было необходимо на каждом этапе: начиная с проверки земельного участка, на котором планировалось строительство и заканчивая разработкой и согласованием договора на строительство, лавируя между условиями государственного контракта и интересами головной организации нашего клиента, находящейся за рубежом.

Дополнительно были проведены консультации с сотрудниками клиента, в отношении особенностей инструктажа и введения в эксплуатацию объекта с точки зрения минимизации юридических рисков для подрядчика.