Сопровождение реконструкции

Сопровождение реконструкции объектов недвижимости

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) реконструкцией является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Иными словами реконструкция представляет собой строительные работы, в результате которых, по сути, образуется новый объект недвижимости, требующий проведения государственного кадастрового учета произведенных изменений в ЕГРН. Это кардинально отличает реконструкцию от той же перепланировки, требующей изменений только в документы технического учета. С точки зрения последствий несогласования произведенных работ реконструкция также значительно отличается от перепланировки (переоборудования, переустройства). Так, в Постановлении Пленумов ВС РФ/ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 судебная практика в лице высших инстанций признала правомерность распространения норм ст. 222 Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке к реконструкции, т.е. к самовольной реконструкции в полной мере можно применить соответствующие последствия.

Реконструкция – это многоступенчатый этап не только с точки зрения осуществления строительных работ, но и с формальной (юридической) организации каждого этапа этих работ.

Этот процесс включает в себя:

1. приобретение допускающих реконструкцию прав на земельный участок;
2. предварительное оформление проектно-разрешительной документации и ее экспертиза;
3. выполнение и экспертиза результатов инженерных изысканий;
4. получение разрешения на строительство;
5. оформление подрядных отношений на проведение работ по реконструкции;
6. получение разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию;
7. государственный кадастровый учет изменений в ЕГРН.

Игнорирование предусмотренной законом процедуры согласования реконструкции (самовольная реконструкция) может привести к неутешительным последствиям, среди которых можно выделить уже упомянутое признание реконструированного объекта самовольной постройкой с приведением его в соответствие с установленными требованиями (в состояние до реконструкции) или даже снос (при невозможности приведения в соответствие), а также привлечение самовольно осуществившего реконструкцию лица к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ с назначением ему различного рода административных наказаний. Среди таковых могут быть административный штраф от 500 тыс. до 1 млн. рублей для юридических лиц или приостановление их деятельности на срок до 90 суток. Тем не менее, в ситуациях, когда работы по реконструкции уже начаты или даже полностью произведены в отсутствие соответствующих согласований и разрешений, имеется возможность признать право собственности на реконструированный объект в судебном порядке путем подачи искового заявления о признании права собственности на вновь образованный объект недвижимости. В рамках такого спора истцу необходимо доказать: 1) наличие у него прав на земельный участок, допускающие проведение работ по реконструкции; 2) соответствие реконструированного объекта строительным нормам и правилам на дату обращения в суд с иском; 3) отсутствие нарушения прав третьих лиц сохранением объекта в реконструированном состоянии.

Кроме того, представление таких доказательств само по себе еще не гарантирует успешный исход спора. Дело в том, что судебная практика выработала дополнительное требование к истцам по данной категории дел – добросовестность лица, осуществившего самовольную реконструкцию. Чтобы обеспечить себе статус «добросовестного» застройщика в суде необходимо представить доказательства принятия мер по легализации реконструкции в административном порядке, а именно того, что вы пытались получить разрешение на строительство и/или ввод реконструированного объекта в эксплуатацию до обращения в суд. При этом формального обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкции) без приложения предусмотренного ГрК РФ перечня документов, зачастую может оказаться недостаточно. Поэтому признание права собственности на самовольно реконструированную недвижимость в суде «не панацея» и требует серьезной подготовительной работы.