Юрист по строительству

Сопровождение строительной деятельности

Согласно ст. 130 ГК РФ объектами недвижимого имущества являются земельные участки и объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К таким объектам относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. Статья 141.3 ГК РФ, вступающая в силу с 1 сентября 2022 года, прямо закрепляет, что здания и сооружения создаются именно в результате строительства, равно как и Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) называет строительство созданием зданий, строений и сооружений. Любая коммерческая недвижимость предполагает ее использование в коммерческих целях, то есть с получением постоянного дохода в рамках осуществления предпринимательской и экономической деятельности граждан и организаций. Наиболее распространенной сферой с участием коммерческой недвижимости является инвестиционная деятельность (привлечение капиталовложений в создание недвижимости с целью дальнейшего систематического извлечения прибыли от ее использования). Инвестиции, как и любая другая сфера предпринимательской деятельности неразрывно связаны с рисками несения полной или частичной потери вложенных денежных средств, которая применительно к масштабу девелоперской деятельности может носить катастрофический характер. Именно поэтому правильная организация данной деятельности должна быть поставлена «во главе угла». Любой строительный проект всегда должен начинаться с ответа на вопрос о том, существуют ли у застройщика права на земельный участок. При этом речь здесь идет не о любых вещных правах, а только о таких, которые допускают строительство. Земельное законодательство делит права на землю на две категории: собственность и прочие права (ограниченное пользование (сервитут, публичный сервитут); аренда; постоянное бессрочное пользование; безвозмездное пользование.

Само собой, собственность на землю подразумевает наиболее обширный объём возможностей в отношении этой земли, в т.ч. возможность застройки. Нередко используемым застройщиками механизмом является и долгосрочная аренда публичных земельных участков под их застройку. Однако и это еще не все, ведь существуют и иные ограничения в распоряжении землей (например, санитарные защитные зоны, не допускающие строительство и т.п.). Именно поэтому данные тонкости необходимо учитывать еще на этапе подбора земельного участка и идеи строительства. В этом может помочь градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – документ, который даст подробную раскладку того, что можно строить на земельном участке и в каких параметрах. Этот же документ необходим и для получения разрешения на строительство.

Согласно ст. 51 ГрК РФ строительство, по общему правилу, проводится на основании разрешения на строительство. Проведение строительных работ без такого разрешения, если его получение было обязательным, является неправомерным, а результат таких работ – самовольным. Санкциями за самовольное строительство является норма ст. 222 ГК РФ – о сносе самостроя за счет застройщика, а также ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ - административный штраф для граждан от 2 000 руб. до 5 000 руб.; для должностных лиц – 20 000 руб. до 50 000 руб.; для юридических лиц - от 500 000 руб. до 1 000 000 руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток. Получением разрешения на строительство, конечно же, процедура не ограничивается, ведь далее идет само строительство. На этой стадии также необходимо организовать процесс и, в первую очередь, закупить стройматериал и оформить отношения с подрядчиками, то есть на данном этапе важно грамотное договорное сопровождение. После завершения строительных работ и возведения готового объекта процесс также не останавливается - необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию, который и станет основанием для постановки построенного объекта недвижимости на кадастровый учет и одновременной регистрации права собственности застройщика на него в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).