Юрист по земельным вопросам

Кейсы

История проекта началась с возведения нашим клиентом самой крупной фермы (на 5 000 голов) крупного рогатого скота трех пород, включая элитную и ограниченно представленную в России породу Джерси. Комплекс возведен на земельном участке, предоставленном в аренду муниципалитетом. После анализа соответствия критериям для выкупа земли, клиент заявился по удобному для него основанию для приобретения земельного участка в собственность, без проведения торгов. Уполномоченный орган выдал отказ в предоставлении в собственность земельного участка, занимаемого комплексом.

По результатам анализа было установлено, что клиент действительно соответствует выбранному основанию, а мотивировка уполномоченного органа не влияет на возможность выкупа указанного земельного участка. В рамках инициированного судебного процесса по мимо базовой позиции нами были представлены дополнительно документы о надлежащем содержании и обслуживании земельного участка сельскохозяйственного назначения, подготовлен проект судебного акта, а также подборка актуальной судебной практики вышестоящих судебных инстанций.

В результате работы проделанной нашей командой получен положительный судебный акт в отношении приобретения в собственность земельного участка, который делает весь дорогостоящий комплекс инвестиционно привлекательным.

Клиент решил инвестировать значительную сумму средств (более 100 млн рублей) в новую для себя сферу – строительство коттеджей путем предоставления денежных средств застройщику-собственнику земли с последующим распределением прибыли между партнерами после продажи построенных объектов. Перед нами была поставлена задача документального оформления инвестирования с минимальным отнесением рисков на клиента – инвестора, для чего требовалось выбрать и реализовать модель инвестирования, а также продумать варианты обеспечения исполнения обязательств.

Согласно выписке из ЕГРН земли партнера-инвестора, на которых планируется строительство, находятся в приаэродромной зоне, что влечет особые условия использования, в связи с чем нами был проведен due diligence. Далее была реализована модель заключения договора займа под залог (ипотеку) земли второго инвестора, на которой будет вестись строительство коттеджей. По мере ввода объектов в эксплуатацию и их продажи ипотека будет гаситься, что позволяет обеспечить интересы нашего клиента. Помимо изложенного, было реализовано оформление личного поручительство третьего лица за инвестора-партнера, что также позволило клиенту получить дополнительные гарантии для осуществления инвестиций.

Администрации муниципального района области принадлежали на праве собственности земельные участки площадью 4000 га, находящиеся в составе единого землепользования. Начиная с 2014 г. индивидуальный предприниматель в отношении этой земли пытался реализовать права собственника, а на текущий момент ИП находится в процедуре банкротства. Администрация и арендаторы противоборствовали переходу права собственности, но по итогам рассмотрения 8 арбитражных дел договор купли-продажи с ИП по целому вееру оснований признан заключённым и действительным, что является преюдицией для следующих споров.

Подключившись к делу, нами был сформирован подход, в рамках которого акцепт оферты (первоначального договора) ИП не был произведен, а земля не была передана. При этом, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Более того, только в этом деле нами поставлен вопрос о невозможности совершения действий, направленных на регистрацию. Вся работа была направлена на изменение решения по делу о регистрации перехода права собственности за ИП. Нам удалось на уровне апелляции в части возложения на администрацию обязанности зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, изменить решение суда, обязав совершить указанное действие уполномоченный орган.