Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Актуальность

Кадастровая стоимость - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, который определяется в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости актуально для налогоплательщиков, т.е. собственников земли/недвижимости, т.к. налог рассчитывается из кадастровой стоимости, а также для арендаторов, у которых арендная ставка рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

В среднем кадастровая стоимость земельных участков и объектов завышена в диапазоне от 30 до 50 %, как следствие на такой же процент заявитель может снизить оплачиваемые налоги и арендные платежи. Однако каждый земельный участок и объект недвижимости уникален, в связи с чем процент снижения для каждого заявителя индивидуален.

Общие критерии, по которым определяется кадастровая стоимость, можно назвать следующие:

• регион расположения и экономическая ситуация;
• конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
• категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельскохозяйственного назначения;
• вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
• наличие коммуникаций, подъездов, логистическое удобство;

При этом, рыночная стоимость земельных участков и объектов недвижимости, как правило сильно ниже и крайне редко равна кадастровой.

Как узнать кадастровую стоимость здания?

Кадастровая стоимость здания определяется уполномоченным органом исполнительной власти на соответствующий период.

Узнать кадастровую стоимость здания или земельного участка, можно заказав справку о кадастровой стоимости на интересующую вас дату.

Данная справка бесплатна в получении, ее можно заказать через портал Госуслуги или путем обращения в многофункциональные центры. Срок ее изготовления до 3 рабочих дней.

В указанном документе содержатся сведения о дате применения указанной стоимости, дате внесения сведений в ЕГРН, а также реквизитах акта, которым указанная стоимость утверждена.

Дополнительно необходимо понять рыночную стоимость объекта за соответствующий период и более того понять, как складывалась судебная практика по государственной экспертизе в соответствующий период по аналогичным объектам недвижимости.

Что это даст? Понимание соотношения кадастровой стоимости и реальной рыночной стоимости, а также понимание итогового результата по снижению в судебном порядке. В связи с тем, что оспаривание кадастровой стоимости предполагает проведение экспертизы в суде государственным учреждением, нужно понимать, как тот или иной объект может быть оценен государственной экспертизой.

Как оспорить?

Предусмотрено два порядка оспаривания кадастровой стоимости: административный и судебный.

Административный порядок оспаривания кадастровой стоимости – это обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области (или иного субъекта).

В большинстве регионов такая процедура уже является обязательной, и по большому счету выполняет функцию так называемого «досудебного» порядка. Комиссия так же рассматривает отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и выносит решение о снижении кадастровой стоимости или об отказе.

При этом в дальнейшем у заявителя сохраняется возможность повторного обращения в комиссию или обращения в суд с требованием о признании незаконным решения комиссии и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В Воронежской области, до настоящего момента соответствующий нормативный акт не принят и сохраняется возможность сразу обратиться в суд. В субъектах, в которых нормативным актом уже утвержден переход к обязательному административному обжалованию перед судом процедура значительно затягивается по времени.

При этом в обязательном порядке все субъекты РФ должны перейти применение обязательного «досудебного» порядка обжалования до 2026 года, в настоящее время действует так называемый переходный период. Обязательным данный порядок так же является при оспаривании архивной кадастровой стоимости, т.е. стоимости действующей в предыдущие периоды оценки.

Перечень необходимых документов для обращения в комиссию:

• заявление по форме об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной;
• отчет об оценке рыночной стоимости на соответствующую дату в бумажном и электронном виде;
• доверенность на представление интересов;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• справка о кадастровой стоимости на оспариваемую дату;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц для юридических лиц – заявителей.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости – это обращение с административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции субъекта.

Рассмотрение дела в суде на практике длится около 6 месяцев, в рамках судебного процесса судом назначается экспертиза, которая длится 3-4 месяца и направлена на проверку представленного отчета и установление рыночной стоимости земельного участка. По результатам рассмотрения дела судом выносится решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на определенный период.

Перечень необходимых документов:

• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной;
• отчет об оценке рыночной стоимости на соответствующую дату в бумажном и электронном виде;
• доверенность на представление интересов;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
• справка о кадастровой стоимости на оспариваемую дату;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц для юридических лиц – заявителей;
• ОГРН для юридических лиц – заявителей;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

При обращении только к одному из способов оспаривания или к обоим, в результате кадастровая стоимость объекта недвижимости будет установлена в размере рыночной на период до следующей переоценки или за прошедший оспариваемый период. В регионах России кадастровая оценка проводится в среднем каждые три года. В городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) — каждые два года. Максимальный срок для всех субъектов — пять лет с даты последней оценки.

При снижении кадастровой стоимости основным доказательством в не зависимости от порядка который вы выберете будет являться отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Отчет готовится в соответствии с требованиями, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектам оценочной деятельности, утвержденные Министерством экономического развития РФ.

В нем должны быть проанализированы:

• качественные и количественные характеристики объекта оценки;
• территориальное расположение и характеристики окружения объекта;
• рынок объекта оценки, а также другие внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но оказывающие влияние на его стоимость;
• сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;
• фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен, а так же анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;
• фактические данные о ценах сделок и предложений на дату оценки по подходящему сегменту;
• расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Отчет должен также включать в себя всю информацию, предусмотренную нормативной базой для проведения оценки: методология проведения оценки, описание подходов, применяемых к оценке, качественный анализ, описание процессов оценки, специальные сведения об оценщике и заказчике, документы используемые при проведении оценки, документы об объекте недвижимости, цели и предполагаемое использование результата оценки и т.д.

В случае если отчет не будет содержать в себе вышеуказанную информацию, он будет признан не соответствующим законодательству и не будет надлежащим доказательством в обоснование ваших нарушенных прав.

В суде для проверки таких доказательств предусмотрено проведение судебной экспертизы, которую подавляющее большинство судов назначает по данной категории дел.

В рамках проверки отчета об оценке на соответствие требований законодательству экспертом также будет устанавливаться рыночная стоимость объекта недвижимости и соотноситься с представленным вами отчетом.

Критерии, влияющие на снижение кадастровой стоимости и на рыночную стоимость объекта, при этом останутся такими же.

Среди оказываемых нами услуг:

• Снижение кадастровой стоимости земельного участка
• Снижение кадастровой стоимости зданий
• Исключение из перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость со ставкой 2%
• Юридическая экспертиза объектов недвижимости
• Сопровождение реконструкции объектов недвижимости