Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость -  это оценка вашего объекта недвижимости (здания, земельного участка) государством. Ее проводят эксперты государственных бюджетных учреждений по специальной методике на основе рыночной информации и иной информации, которая дает представление об экономических характеристиках использования объекта недвижимости.

От кадастровой стоимости зависит, какой налог на имущество заплатит собственник недвижимости и какие арендные платежи будут установлены для арендатора.

Например, по одному из наших дел мы уменьшили издержки на содержание имущества производственной базы за счет снижения арендных платежей на 20% и экономии на налогах 3 миллиона в год. База находилась на 3 арендуемых у государства земельных участках,  и кадастровая стоимость напрямую влияла на арендную ставку.

В среднем кадастровая стоимость  завышена в диапазоне от 30 до 50 %, как следствие на такой же процент заявитель может снизить оплачиваемые налоги и арендные платежи. Однако одинаковых объектов недвижимости не может быть, в связи с чем процент снижения для каждого заявителя разный.

От чего зависит кадастровая стоимость?

На кадастровую стоимость влияют различные факторы:

• В каком регионе расположен земельный участок и какая социально-экономическая ситуация в нем (например, кадастровая стоимость на недвижимость в Москве и в Воронеже будет совершенно разной)

• Где находится объект недвижимость и на сколько он удален от ценообразующих факторов. Например, стоимость земельного участка в элитном районе города будет отличаться от стоимости участка, который находится на удалении от города.

• К какой категории относится участок. Участок, относимый к землям населенных пунктов, будет иметь цену отличную, например, от земель сельскохозяйственного назначения

• Какой вид разрешенного использования (ВРИ) у участка. Земля с ВРИ «Производственная деятельность» будет стоить дороже земельного участка с ВРИ «Садоводство»

• Проведены ли к участку коммуникации, есть ли подъезды, на сколько он логистически удобен?

Какая кадастровая стоимость у моей недвижимости?

Для этого закажите справку о кадастровой стоимости на интересующую вас дату. Данная справка бесплатна в получении, ее можно заказать через портал Госуслуги или путем обращения в многофункциональные центры. Срок ее изготовления до 3 рабочих дней.

В ней можно найти сведения о датах применения указанной стоимости, внесения сведений в ЕГРН,  реквизитах акта, которым она утверждена.

Дополнительно необходимо понять рыночную стоимость объекта за соответствующий период и более того понять, как складывалась судебная практика по государственной экспертизе в соответствующий период по аналогичным объектам недвижимости.

Что это даст? Понимание соотношения кадастровой стоимости и реальной рыночной стоимости, а также итогового результата по снижению в судебном порядке. В связи с тем, что оспаривание предполагает проведение экспертизы в суде госучреждением, нужно понимать, как тот или иной объект может быть оценен государственной экспертизой.

Как часто проводится переоценка?

Кадастровая стоимость определяется компетентными органами непосредственно в год, предшествующий первому году, в который она начнет применяться. Дату присвоения можно узнать онлайн через сервис Росреестра благодаря Фонду данных государственной кадастровой оценки или заказать справку через Госуслуги или в МФЦ.

У регионов есть максимальный срок в 5 лет для проведения переоценки. Как правило, переоценка проводится - 1 раз в 3 года, но бывает и чаще, например, в городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) - это 2 года.

Как оспорить?

Есть 2 варианта: 1) обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия); 2) в суд

В большинстве регионов обращение в Комиссию уже является обязательным, и по большому счету выполняет функцию так называемого «досудебного» порядка. Комиссия так же рассматривает отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и выносит решение о снижении кадастровой стоимости или об отказе.

При этом в обязательном порядке все субъекты РФ должны перейти применение обязательного «досудебного» порядка обжалования до 2026 года, в настоящее время действует так называемый переходный период. Обязательным данный порядок так же является при оспаривании архивной кадастровой стоимости, т.е. стоимости действующей в предыдущие периоды оценки.

Однако в дальнейшем у заявителя сохраняется возможность повторного обращения в комиссию или обращения в суд с требованием о признании незаконным решения комиссии и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В субъектах, в которых нормативным актом уже утвержден переход к обязательному административному обжалованию перед судом, процедура значительно затягивается по времени.

Бесплатный экспресс-анализ перспектив снижения

В комиссию необходимо представить заявление, а к нему приложить:

•  отчет об оценке рыночной стоимости на соответствующую дату в бумажном и электронном виде;

• доверенность на представление интересов;

• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

• справка о кадастровой стоимости на оспариваемую дату;

• Для юрлиц необходимо приложить выписку из ЕГРЮЛвы можете обратиться с административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции.

Если не предусмотрен обязательный административный порядок или получено отрицательное решение комиссии, 

В нем необходимо указать:

• Сведения о заявителе и заинтересованных лицах (административных ответчиках);

• Сведения об основаниях, по которым заявитель имеет право на обращение с данным иском;

• Обоснование нарушения прав заявителя;

• Просительная часть, содержащая информацию о заявленных требованиях;

• Перечень приложений

• Подпись заявителя или поверенного лица.

К иску обязательно приложите:   

1. Отчет об оценке

2. Доверенность на представление интересов;

3. Выписка из ЕГРН;

4. Справка о кадастровой стоимости на оспариваемую дату;

5. Выписка из ЕГРЮЛ и ОГРН (если юрлицо)

6.  Квитанция об оплате государственной пошлины.

На практике оспаривание в судебном порядке длится около 6 месяцев, в рамках судебного процесса судом назначается экспертиза, которая длится 3-4 месяца и направлена на проверку представленного отчета и установление рыночной стоимости земельного участка.

В случае положительного решения суда кадастровая стоимость будет установлена в размере рыночной на период до следующей переоценки или за прошедший оспариваемый период.

При снижении кадастровой стоимости основным доказательством является отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В отчете обязательно должна быть информация:

• Какие качественные и количественные характеристики у объекта оценки  (например, для здания будет учитываться его техническое состояние и площадь)

• Где расположен и какие объекты находятся рядом с ним(на сколько далеко расположен объект от магистралей, его транспортная и пешеходная доступность)

• Какое состояние рынка объекта оценки (если земельный участок под строительство жилых домов, то в каком состоянии находится строительный рынок)

•  Какие внешние факторы, не связанные с объектом оценки, могут повлиять на его стоимость (покупательская способность, новые законодательные ограничения)

• К какому сегменту рынка принадлежит оцениваемый объект (например,  земельный участок под застройку жилых домов премиум-класса)

• За какую сумму предлагают купить и заключают сделки по аналогичным объектам недвижимости в данном сегменте рынка?

•  Какие факторы влияют на спрос, предложение и цены объектов недвижимости?

• Какая фактическая цена сделок и предложения с сопоставимыми объектами недвижимости из сегмента рынка?

Также оценщик должен указать расчет рыночной стоимости сравнительным подходом, методологию проведения оценки, описание подходов и процесса оценки, документов, которые он использовал и т.д.

В случае если отчет не будет содержать в себе вышеуказанную информацию, он будет признан не соответствующим законодательству и не будет надлежащим доказательством в обоснование ваших нарушенных прав.

В суде для проверки таких доказательств предусмотрено проведение судебной экспертизы, которую подавляющее большинство судов назначает по данной категории дел.

В рамках проверки отчета об оценке на соответствие требований законодательству экспертом также будет устанавливаться рыночная стоимость объекта недвижимости и соотноситься с представленным вами отчетом.

Критерии, влияющие на снижение кадастровой стоимости и на рыночную стоимость объекта, при этом останутся такими же.

Архивная кадастровая стоимость

Главный вопрос, когда вы узнаете о нарушении ваших прав при завышенной кадастровой стоимости это «как же я раньше этим не занялся?».

Однако вышестоящие судебные инстанции благодаря своим разъяснениям уже давно предусмотрели защиту ваших прав и ретроспективно.

Что значит ретроспективно и почему? Такой подход и возможность связна с тем, что формально кадастровая стоимость может измениться, однако при применении новой кадастровой стоимости из-за длительности периода по оплате налога у вас может сохраниться обязанность по оплате за предыдущий период, по предыдущей кадастровой стоимости хотя формально по документам уже будет действовать новая

В связи с возможностью такого наложения периодов и спецификой налогового законодательства ВС РФ в 2020 году разъяснил возможность оспаривания кадастровой стоимости, ставшей архивной. В данном случае главным критерием для принятия иска к рассмотрению будет возможности восстановления нарушенных прав заявителя иными словами иск не будет принят, если по результатам рассмотрения дела архивная кадастровая стоимость не поможет пересчитать ретроспективно налог. В данном случае в первую очередь судом будет проверяться возможность реализации последствий пересчета налога.

Говоря о порядке рассмотрения дел об оспаривании архивной кадастровой стоимости следует сказать, что порядок аналогичен судебному, который изложен в настоящем материале разделом выше. Основным отличием будет только дата, на которую будет оцениваться рыночная стоимость участка. 

Как возместить судебные расходы и кто имеет право на них?

После успешного установления кадастровой стоимости в размере рыночной и траты денежных средств на отчет об оценке и сопровождения работы юристов возникает вопрос о возмещении с государства судебных расходов.

Все зависит от того, не было ли допущено ошибок при определении кадастровой стоимости.

Если административный ответчик не оспаривает установление кадастровой стоимости в размере рыночной ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в частности, по размеру рыночной стоимости), расходы несет заявитель самостоятельно.

Однако если требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворены на основании недостоверности сведений об объекте оценки, вследствие, например, кадастровой ошибки, судебные расходы взыскиваются с того органа, кто утвердил результаты кадастровой оценки (например, в Воронежской области это Министерство имущественных и земельных отношений).

Если ошибка носила технический характер (например, неправильные цифры в адресе объекта), то судебные расходы возлагаются на тот орган, который допустил ошибку (в случае с примером им будет выступать Росреестр)

В случае если успешно оспаривается решение или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то расходы взыскиваются с того органа, при ком она создана.

Для понимания черты, когда имеет место быть уже исправление ошибки, необходимо анализировать судебную практику региона, в среднем судебные расходы возлагаются на государственный орган, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет более 50 %. Однако повторимся, все вариативно в зависимости от практики судов в конкретном регионе.

Как пересчитывается налог на имущество при изменении кадастровой стоимости?

Данная процедура предельно проста и большей частью даже формальна. После получения решения:

• подать заявление с приложением копии решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с отметкой о вступлении в законную силу в орган ответственный за ведение реестра недвижимости;

• после изменения в реестре направить заявление в налоговую о пересчете налога с приложением справки о новой кадастровой стоимости и копии решения суда с отметкой о вступлении в законную силу. 

Выводы

Процедура оспаривания кадастровой стоимости – длительный и требующий определенной базы знаний процесс. При подготовке данного материала мы постарались максимально понятным языком описать смысл, ценность и особенности процедуры. 

Структурно для процедуры важен подход квалифицированных юристов уже на этапе оценки перспектив по возможности получения выгоды после изменения кадастровой стоимости. Ценность и необходимость помощи в данном случае обусловлена тем, что на этапе до начала, необходимо ответить на вопросы: а не будет ли затраченное время и деньги напрасно? Не посчитает ли государственная экспертиза кадастровую стоимость еще выше, чем она была? Получу ли я пересчет налога по результатамили срок уже пропущен?

Чтобы разобраться со всеми этими нюансами и получить желаемый результат, обращайтесь к экспертам юридической компании «Центральный округ».

Бесплатный экспресс-анализ перспектив снижения

Среди оказываемых нами услуг:

• Снижение кадастровой стоимости земельного участка
• Снижение кадастровой стоимости зданий
• Исключение из перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость со ставкой 2%