Составление договора аренды недвижимости — услуги юриста по аренде

Договор аренды объекта недвижимости

Аренда недвижимости — это один из наиболее рискованных видов сделок с недвижимостью. Избежать возможных осложнений и грамотно оформить документы поможет опытный юрист по аренде, который учтет все нюансы и требования законодательства.

Для соблюдения правовых аспектов в случае аренды недвижимости рекомендуется заключить отдельный договор. Это письменное соглашение, оформленное между собственником и арендатором, в котором четко прописываются условия предоставления имущества во временное пользование и владение либо только во временное владение. Сделка заключается при условии, что арендатор компенсирует расходы собственника путем внесения арендной платы. Документ подготавливается в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, в нем закрепляются права и обязательства подписавшихся субъектов.

Стоимость составления договора аренды не такая высокая, но благодаря наличию грамотно подготовленного соглашения удастся избежать возможных рисков и финансовых трат.

Формат договора и особенности регистрации в ЕГРН

Основные положения, касающиеся формы договора аренды, описаны в п. 1 ст. 609 ГК РФ. Если срок действия документа составляет 12 месяцев и более, то его подготавливают в письменном виде. Это же требование касается ситуаций, когда сторонами сотрудничества являются юридические лица. Причем в данном случае срок действия договора не имеет значения. Если при данных обстоятельствах письменный договор не оформлялся, то в соответствии со ст.ст. 651, 656 ГК РФ основания для признания факта совершения сделки отсутствуют.

Договоры аренды, действующие на протяжении 12 месяцев и более, дополнительно нужно регистрировать в Росреестре. Заявление и сопутствующие документы для осуществления процедуры госрегистрации могут подать как участники сделки, так и юрист по аренде, который занимался подготовкой договора и сопровождением процесса его подписания. Необходимость таких действий продиктована защитой интересов сторон, а также необходимостью распространения информации о факте аренды среди третьих лиц. Проведение сделки через Росреестр гарантирует, что арендодатель не сможет продать недвижимость, если она находится в долгосрочной аренде, предварительно не уведомив покупателя о наложенном на объект обременении.

Если владелец недвижимости оформил договор на срок более 12 месяцев, но при этом сделка не прошла госрегистрацию, то в случае смены собственника объекта арендатор не сможет рассчитывать на сохранение права дальнейшего пользования имуществом, так как новый собственник не был проинформирован об имеющихся арендных обязательствах. В остальных ситуациях, связанных с реализацией прав собственности, отсутствие госрегистрации не имеет юридического значения.

Когда документ между участниками сделки подготавливается без указания конкретного срока пользования объектом, то регистрировать его не нужно. Положения российского законодательства не содержат норм, которые устанавливают необходимость проведения бессрочной сделки через Росреестр. Но если одна из сторон решит прекратить сотрудничество, то она имеет право расторгнуть текущие отношения без объяснения причин. Единственным условием для расторжения договора остается необходимость уведомлять партнера о своих намерениях не позже, чем за 90 дней до даты фактического прекращения действия соглашения (второй пункт статьи 614 ГК РФ).

Назначение арендной платы и форматы осуществления оплаты

Юридическая помощь в составлении договора аренды актуальна еще и потому, что предстоит грамотно описать формат денежных отношений между субъектами. Так, внесение арендной платы возможно следующими способами:

• единоразово, когда вся сумма, обусловленная договором, вносится целиком за весь период пользования объектом;
• равными платежами с определенной периодичностью (ежемесячно, ежеквартально или ежегодно).

Оплачивать пользование недвижимостью можно не только в денежной форме. Участники сделки предварительно могут согласовать иные варианты оплаты, например по бартеру, когда в счет платежей зачисляются передаваемые собственнику товары, оказываются услуги или передается часть выручки, полученная в результате эксплуатации объекта. Согласно нормам  2 п. статьи 614 ГК РФ, арендатор дополнительно может предоставить собственнику в аренду или в постоянное пользование определенные вещи либо сделать ремонт или провести иные работы по улучшению арендуемого имущества.

Условия передачи объекта в субаренду

Если арендатор планирует сдавать недвижимость на условиях субаренды, то он должен получить согласие собственника на осуществление такой сделки (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Допустимый срок действия договора субаренды не должен превышать периода, на протяжении которого арендатор может пользоваться имуществом. При этом вся ответственность за пользование помещениями, их содержание, своевременность оплаты остаются за арендатором. По необходимости условия арендного соглашения, касающиеся передачи имущества в субаренду, между субъектами правоотношений могут быть пересмотрены. Чтобы правильно все оформить, потребуется экспертная юридическая помощь в составлении договора аренды.

Неотделимые улучшения арендованного имущества и возмещение затрат на их проведение

Отдельного внимания при подготовке соглашения между сторонами требует проработка такого вопроса, как проведение неотделимых улучшений объекта и компенсация понесенных на это расходов в случае прекращения действия арендного соглашения. В пунктах  2,3 статьи 623 Гражданского Кодекса РФ указывается, что для получения финансового возмещения за улучшения, выполненные на объекте с согласия собственника, арендатор при расторжении или прекращении действия договора может рассчитывать на компенсацию понесенных затрат. Но данное правило, согласно ст. 660 и 662 ГК РФ, не учитывается, если неотделимые улучшения проведены на территории или внутри арендованного предприятия (производства). По согласованию участники сделки имеют право распределить или снять с собственника обязанность возмещать расходы на проведенные улучшения, если они выполнены без согласования с арендодателем.

Выше изложена только часть моментов, которые необходимо учитывать при заключении арендных соглашений. На практике таких нюансов гораздо больше. Чтобы избежать возможных негативных последствий в результате принятия необдуманных решений или совершения поспешных действий, рекомендуется обратиться к опытному юристу. Специалист поможет составить текст документа, проверит реквизиты сторон, убедится в полномочиях подписантов, тщательно продумает формулировки условий взаимодействия.

Преимущества обращения к нашим юристам

Юридическая компания «Центральный округ» готова выступить в защиту Ваших интересов. Опытные юристы составят любые правовые документы, связанные с арендой недвижимости. Каждому клиенту мы гарантируем:

• профессиональную подготовку арендных договоров, проработку условий пользования объектами, а также проверку чистоплотности контрагентов;
• помощь в сборе необходимых документов, которые требуются для подготовки и государственной регистрации сделки;
• экспертный анализ всех обстоятельств предстоящего сотрудничества между сторонами, чтобы исключить даже малейшую вероятность ошибок и неточностей, которые могут привести к ущемлению интересов клиента или перезаключению сделки;
• юридическую поддержку в случае возникновения споров и разногласий с контрагентом, в том числе представительство в суде;
• доступную стоимость составления договора аренды, персональные скидки и прочие финансовые выгоды.

Обсудить перспективы взаимодействия, а также получить профессиональную консультацию по имеющимся вопросам можно по телефону или заполнив онлайн-форму на сайте.