«Реконструкция или перепланировка?» Проблемы их квалификации и соотношения в судебной практике

Изменение параметров и характеристик помещений в многоквартирном доме (МКД), включая изменение их площади, перенос перегородок, входных дверей, окон, инженерного оборудования и т.д., зачастую затрагивает права и интересы других собственников и владельцев помещений в МКД. Действующее законодательство предусматривает различные правила и порядок проведения изменений помещений в зависимости от квалификации таких работ в качестве перепланировки или реконструкции. Отсюда возникают и различные последствия их проведения в отсутствии необходимых разрешений и согласований со стороны уполномоченных органов. 

Что такое перепланировка и каковы последствия нарушения порядка ее проведения? 

Перепланировка - это изменение конфигурации объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. Суть перепланировки заключается в переносе и разборе перегородок, устройстве дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов, расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате которых меняются характеристики помещения без образования нового или новых объектов недвижимости. Перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований жилищного законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.  

Для этого необходимо заранее обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки, к которому нужно приложить проект перепланировки с указанием тех работ, которые планируются к проведению, технического паспорта помещения и других документов в зависимости от конкретных обстоятельств. После согласования и проведения работ приемочная комиссия органа, согласовавшего эти работы, проверит их фактическое соответствие тому, что было согласовано. По результатам приемки работ будет составлен акт, служащий основанием для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости. 

Однако на практике далеко не всегда бывает все так гладко. Зачастую собственники (владельцы) помещений попросту не знают о необходимости согласования перепланировки, либо же банально игнорируют нормы жилищного законодательства, надеясь, что никто не узнает о самовольной перепланировке. В 2019 году Верховный Суд РФ признал за управляющими компаниями право один раз в три месяца требовать допуска в помещения обслуживаемых ими МКД в целях обеспечения эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования (Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6). Поэтому для инициирования подобной процедуры может быть достаточно одного обращения недовольного проводимыми работами соседа.

Самовольная перепланировка чревата наложением административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. для граждан, от 4 тыс. до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. руб. для юрлиц. Кроме того, помимо штрафа нарушитель также должен будет вернуть помещение в состояние «до» в разумный срок. Если этого не сделать, то уполномоченный орган в судебном порядке может потребовать продать помещение с торгов, а вырученные деньги выплатить нарушителю, за вычетом расходов на исполнение судебного акта.  

Законом также предусмотрена возможность «легализации» перепланировки – лицо, самовольно осуществившее перепланировку, может обратиться в суд с иском о сохранении объекта недвижимости в состоянии «послеперепланировочном состоянии». В таких делах истцу необходимо доказать, что проведенные работы подпадают под категорию перепланировки и/или переустройства (а не, к примеру, реконструкции), а также то, что их результат является безопасным для неограниченного круга лиц, и не нарушает их прав. Положительное решение суда по такому делу подменяет собой акт приемочной комиссии в административной процедуре и служит основанием для внесения изменений в отношении помещения.  

Основные особенности реконструкции 

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция МКД, как и перепланировка общего имущества собственников помещений в таком доме относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия решения о ней необходимо, чтобы «за» высказались не менее 2/3 голосов от общего количества всех собственников. Когда же дело касается фактического уменьшения общего имущества, например, в результате его присоединения к конкретному помещению, то такое решение должно быть принято всеми собственниками единогласно.  

Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет в ЕГРН.  

Если реконструкция была проведена в отсутствие разрешительной документации, то могут быть применены положения Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Кроме того, нарушение порядка проведения работ по реконструкции также образует состав административного правонарушения и влечет наложение административных штрафов в размере от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. для граждан, от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. для должностных лиц (или административное приостановление деятельности для индивидуальных предпринимателей), а также от 500 тыс. руб. до 1  млн. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

В чем принципиальное отличие перепланировки от реконструкции? 

Различать понятия «перепланировка» и «реконструкция» крайне важно, поскольку в случаях, когда необходимо прибегнуть к судебной защите, например, с целью узаконить произведенные работы, квалификация таких работ судом будет иметь определяющее значение. 

По общему правилу, реконструкция предусматривает кардинальное изменение основных характеристик объектов недвижимости и может включать в себя, в том числе, работы по перепланировке. Перепланировка в сравнении с реконструкцией относительно безобидна, не должна влиять на прочность несущих и ограждающих конструкций здания, в котором она проводится, а также изменять его параметры.  

Тем не менее, действующее законодательство и судебная практика нечетко разграничивают понятия «перепланировка» и «реконструкция», что вызывает существенные проблемы у судов, часто опирающихся исключительно на региональную практику и результаты строительно-технических экспертиз по конкретным делам. По этой причине в судебных актах нередко встречаются двоякие точки зрения на, казалось бы, одни и те же виды работ. 

Рассмотрим подробнее некоторые из наиболее спорных ситуаций. 

1. Устройство входной группы на первом этаже многоквартирного дома 

В одном из дел Московский городской суд отнес работы по устройству входных групп, балконов, террас на первом этаже МКД к работам по переустройству и перепланировке жилого помещения, ведь такие работы не повлекли изменение параметров всего многоквартирного дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Аналогичную позицию занял и Минстрой РФ в 2017 г., который отнес такие работы к перепланировке наряду с демонтажем стен между квартирами и частей стен между лоджиями и комнатами (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2018 по делу № 33-206/2018,Письмо Минстроя России от 27.01.2017 № 2146-АГ/08 «О квалификации работ по перепланировке помещения в многоквартирных домах»). 

Противоположной же точки зрения оказался, например, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, который счел устройство входной группы в нежилое помещение, находящееся на первом этаже МКД, именно реконструкцией. Кассационный суд указал, что устройство дверных проемов в наружной стене многоквартирного жилого дома, то есть выполнение работ, сопряженных с разрушением части его внешней несущей стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией, приводит к изменению конфигурации здания, что подпадает под понятие реконструкции объектов капитального строительства. На проведение таких работ и на использование части земельного участка под размещение входной группы, помимо прочего, необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме (Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2021 № 88а-4594/2021). 

2. Образование или ликвидация оконных и дверных проемов 

Еще одним проблемной с точки зрения квалификации работ является ситуация, когда собственник (владелец) помещения решил проделать окно во внешней стене дома, либо, наоборот, заложить ранее существовавший оконный проем. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа согласился с нижестоящими судами, признавшими закладку оконных проемов в помещения и образование дверных проемов в несущих стенах цокольного этажа дома реконструкцией, произведенной без соответствующих разрешений и согласия общего собрания собственников помещений в МКД. Также суды отметили, что изменение внешнего архитектурного облика здания, в том числе путём изменения материалов и пластики внешних конструкций здания, является реконструктивными работами (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.10.2018 N Ф03-3911/2018 по делу N А51-26770/2016). 

Схожую точку зрения суды занимают и в отношении нежилых зданий, приравнивая закладку оконного проема и разборку кирпичной кладки с образованием дверного проема к реконструкции, и связывая проведение данных работ с необходимостью получения разрешения на реконструкцию (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.03.2022 по делу № А04-6892/2020, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.01.2021 по делу № А55-37371/2019). 

В другом деле суд, напротив, счел подобные виды работ именно перепланировкой находящегося на первом этаже МКД помещения, сославшись на вывод экспертного заключения об отсутствии влияния закладки оконного проема на несущую способность стены дома. В то же время демонтаж стены лоджии с устройством лестницы, а также устройство тамбура и пандуса, по мнению суда, уменьшило площадь земельного участка под МКД, что требовало согласия собственников помещений в этом доме. К слову, позиция об отнесении закладки оконного проема в наружной стене дома к перепланировке помещения не редкость в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.11.2021 по делу № А70-20880/2020, Решение Центрального районного суда города Воронежа от 23.06.2021 по делу № 2-608/2021).  

3. Объединение квартир

Жилищное законодательство прямо предусматривает возможность для собственника смежных помещений в МКД объединить их в одно по правилам согласования перепланировок без получения согласия иных собственников помещений, если такое объединение не влечет изменение других помещений, границ и размера общего имущества МКД.  

Однако на практике и с этим возникают сложности. Дело в том, что общим имуществом МКД признаются, помимо прочего, ограждающие несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В одном из дел Свердловский областной суд признал несостоятельным вывод суда первой инстанции о том, что объединение квартир путем сноса смежной кирпичной перегородки является реконструкцией, однако по существу признал произведенную перепланировку нарушающей требования жилищного законодательства, и требующей получения согласия прочих собственников помещений (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.08.2019 по делу № 33-13682/2019). 

В рамках этого дела истец представил досудебное заключение специалиста, которое содержало неоднозначные выводы о том, что несущими конструкциями всего здания являются наружные и внутренние стены, выполненные из кирпича, и в то же время, что демонтированные межквартирные кирпичные стены несущими не являются. Кроме того, в результате объединения квартир истца одна из жилых комнат оказалась между помещениями кухонь находящихся выше и ниже других квартир, что в силу закона является недопустимым.  

В другом деле суды посчитали, что присоединение квартиры к подвальному помещению путем демонтажа монолитной плиты перекрытия и организации сообщения между ними является реконструкцией, произведенной при отсутствии разрешения и согласия собственников помещений МКД (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 12.09.2019 по делу № 33-6110/2019).

Исходя из позиций судов по вопросу квалификации работ в качестве перепланировки или реконструкции, к сожалению, невозможно прийти к однозначному выводу о том, чем именно нужно руководствоваться собственникам или владельцам помещений, планирующим перестроить свою недвижимость. Тем не менее, затрагивание несущих стен здания, его перекрытий и прочих конструктивных элементов с большой степенью вероятности может быть квалифицировано судом в качестве реконструкции даже, казалось бы, при перепланировке отдельного помещения в таком здании.