Недвижимость. 2 кв. 2021 г.

Обзор новостей 

Правительство РФ утвердило перечень видов федерального государственного контроля (надзора) с обязательным досудебным порядком рассмотрения жалоб, начиная с 1 июля 2021 года. 

В него вошли: 

• государственный земельный надзор;
• надзор в области геодезии и картографии;
• лицензионный контроль геодезической и картографической деятельности;
• надзор за деятельностью СРО кадастровых инженеров, национального объединения СРО кадастровых инженеров;
• надзор за проведением государственной кадастровой оценки и др. 

Постановление Правительства РФ № 663 от 28.04.2021 «Об утверждении перечня видов федерального государственного контроля (надзора), в отношении которых обязательный досудебный порядок рассмотрения жалоб применяется с 1 июля 2021 г.».

Приняты масштабные изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Многие из них уже вступили в силу с 30 апреля 2021 года.

Некоторые из уже вступивших в силу изменений: 

1. покупатели недвижимости теперь могут самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о госрегистрации перехода права собственности, если продавец-юридическое лицо к этому времени прекратил свое существование;
2. в случае, если отказ Росреестра в государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета в суде будет признан незаконным, то повторное обращение заявителя к регистратору больше не потребуется. Регистратор производит учетно-регистрационные действия на основании поступившего к нему решения суда;
3. срок принятия регистратором решения о возобновлении учетно-регистрационных действий после поступления к нему документов, устраняющих нарушения составит 3 рабочих дня;
4. дополнен перечень документов-оснований для проведения учетно-регистрационных действий - решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы, вместе с такими исполнительными листами;
5. теперь необязательно представлять дополнительный бумажный экземпляр документа-основания (например, договора купли-продажи, дарения и пр.) для органа регистрации;
6. до 1 дня сокращены сроки взаимодействия органа регистрации с МФЦ по вопросам предоставления сведений из ЕГРН.

Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В отношении жилой недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будут вноситься сведения об аварийности и непригодности для проживания.

Изменения вступят в силу с 1 февраля 2022 года, после чего соответствующие сведения будут отражаться в выписках из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.  

Вступили в силу изменения, касающиеся поиска правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, права на которые были оформлены до 1998 года.

Они направлены на эффективность учета в ЕГРН актуальных и достоверных сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, отсутствие которых снижает возможность защиты права на такие объекты, а также усложняет разрешение вопросов о лице, несущем бремя содержания объекта недвижимости. Этот закон вовлечет в налоговый оборот ранее учтенные земельные участки и объекты недвижимости.

Федеральный закон от 30.12.2020 № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Госдума РФ в первом чтении приняла законопроект, предоставляющий право не вносить в ЕГРН сведения о вспомогательном виде разрешенного использования земельных участков.

По этому вопросу в прошлом году высказался Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 16.10.2020 № 42-П. Он указал на недопустимость привлечения собственников (правообладателей) земельных участков к административной ответственности за нецелевое использование земли в случаях ее фактического использования в соответствии с вспомогательным разрешенным использованием, сведения о котором не внесены в ЕГРН.

Законопроект № 1153910-7 «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Обзор судебной практики

Собственники помещений в нежилом здании вправе выбрать потребительский кооператив в качестве способа управления этим зданием по аналогии с жилищным законодательством.

Определение Конституционного Суда РФ от 08.04.2021 № 599-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Центр Трансфера Технологий» на нарушение его конституционных прав пунктом 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Органы местного самоуправления не могут вводить абсолютный и ничем не обусловленный запрет на размещение нестационарных торговых объектов (НТО) на придомовых территориях, поскольку действующее федеральное законодательство не содержит такого запрета.

Для размещения НТО необходимо получить согласие собственников земли из состава придомовой территории и соблюдать обязательные требования.
«Конституционный Суд РФ признал пункт 2 статьи 209 ГК РФ, часть 7 статьи 10 Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», а также абзац двадцать второй части «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не противоречащими Конституции РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу они предполагают, что при установлении органами местного самоуправления в правилах благоустройства территории городского округа таких положений, которые касаются размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, относящихся к придомовой территории многоквартирного дома:

• не должна полностью исключаться возможность для собственников образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов, если это не нарушает обязательные требования, предусмотренные законодательством РФ;
• допускается воспроизводить в правилах благоустройства положения обязательных требований, предусмотренных законодательством РФ, сохраняющих свою юридическую силу, при условии, что это не ведет к установлению запретов и ограничений сверх предусмотренных данными обязательными требованиями;
• могут предусматриваться требования к удаленности нестационарных торговых объектов от зданий и сооружений, к сочетанию нестационарных торговых объектов с иными элементами благоустройства, к внешнему облику и техническим (конструктивным) особенностям нестационарных торговых объектов и тому подобные требования;
• не должны устанавливаться такие требования, которые могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции».

Постановление Конституционного Суда РФ от 19.04.2021 № 14-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 10 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", а также абзаца двадцать второго части 1 статьи 2, пункта 25 части 1 статьи 16 и пункта 3 части 2 статьи 45.1 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в связи с жалобами граждан Г.С. Дадашова, И.Н. Касимова и других».

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2021 год, утв. Президиумом ВС РФ от 07.04.2021. Обзор содержит ряд позиций высшей судебной инстанции по вопросам, в том числе, возникающим в сфере недвижимости, например:

1. Статья 252 ГК РФ не предусматривает безусловной обязанности участников долевой собственности на выкуп доли выделяющегося сособственника в общем имуществе (п. 2 Обзора);
2. В состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, не может быть включена самовольная постройка (п. 12 Обзора);
3. Если земельный участок, находящийся в частной собственности, был фактически изъят для государственных или муниципальных нужд, однако при этом процедура изъятия уполномоченными органами не соблюдена, решение об изъятии не  принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество собственнику участка не предоставлено, то собственник такого участка имеет право на возмещение убытков, причиненных таким изъятием (п. 25 Обзора);
4. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников (п. 26 Обзора) и др.

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2021 год, утв. Президиумом ВС РФ от 30.06.2021. Обзор содержит ряд позиций высшей судебной инстанции, в том числе, по вопросам, возникающим в сфере недвижимости, например:

1. Не является самовольной постройкой здание, построенное в соответствии с уточненным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка и разрешением на строительство (п. 26 Обзора);
2. К отношениям по уступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка подлежат применению правила Лесного кодекса Российской Федерации, действовавшие в момент заключения договора аренды (п. 27 Обзора);
3. В отсутствие нормативного правового акта высшего органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об установлении срока использования градостроительных планов земельных участков, выданных до 1 января 2017 г., срок их применения исчисляется со дня вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ, установившего срок использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка (п. 28 Обзора);
4. Сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом, по содержанию общего имущества такого дома в надлежащем состоянии (п. 30 Обзора) и др.

Кроме того, в указанном Обзоре разъяснены ключевые вопросы относительно оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ответы на вопросы №№ 2 – 10 в разделе «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике»).

Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021.

Документ включает в себя 13 позиций по вопросам размещения зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

Некоторые из сформулированных ВС РФ позиций:

1. До дня установления зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов в соответствии со статьей 106 ЗК РФ строительство, реконструкция зданий, сооружений в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускается только по согласованию с организацией – собственником трубопровода или уполномоченной им организацией (п. 3 Обзора);
2. Уполномоченный орган не вправе отказать в присвоении адреса зданию, сооружению по тому основанию, что оно находится на земельном участке, расположенном в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода (п. 4 Обзора);
3. Объекты недвижимости, находящиеся в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, сведения о которых не внесены в ЕГРН, сносу не подлежат (п. 7 Обзора);
4. Снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (за исключением самовольных построек), расположенных в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, сведения о которых внесены в ЕГРН после возведения таких объектов недвижимости, возможен только при условии предварительного возмещения (п. 10 Обзора) и др.

Для отнесения придомового сарая к общему имуществу многоквартирного дома необходимо, чтобы он предназначался для обслуживания более одного жилого помещения в данном многоквартирном доме.  - Определение СК ГД Верховного Суда РФ от 30.03.2021 года № 11-КГ21-1-К6. 

Перевод нежилого помещения, находящегося на 17 (техническом) этаже в отсутствие обеспечения к нему доступа посредством лифта, в жилое помещение возможен, так как подъем на один этаж (с 16 на 17 этаж) по лестнице не противоречит закону. - Кассационное определение СК АД Верховного Суда РФ от 14.04.2021 № 78-КАД21-2-К3. 

Строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, пусть и являющихся объектами капитального строительства, не влечет обязанность по получению разрешения на строительство. Для обоснования вспомогательного характера таких объектов необходимо наличие на земельном участке основного здания, по отношению к которому спорные объекты выполняют обслуживающую функцию. – Определение СК ЭС Верховного Суда РФ от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22222 по делу № А53-3413/2019. 

Само по себе утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа не влечет изменение правового режима земельных участков, поэтому планирование размещения социально-значимых объектов в границах таких земельных участков в долгосрочной перспективе не может служить причиной отказа для предоставления этих земельных участков в аренду. При этом земельный участок может быть передан в аренду до начала процедуры его изъятия для государственных и муниципальных нужд. – Определение СК ЭС Верховного Суда РФ от 21.04.2021 № 308-ЭС20-22095 по делу № А55-15811/2016. 

Нарушением условий договора долевого участия (ДДУ), способным привести к ухудшению качества объекта долевого строительства, может быть признана установка застройщиком окон с однокамерными стеклопакетами вместо двухкамерных. – Определение СК ГД Верховного Суда РФ от 04.05.2021 № 4-КГ21-4-К1. 

Невозможность фактического использования арендатором земельного участка исключает его обязанность по внесению арендной платы за соответствующий период. – Определение СК ЭС Верховного Суда РФ от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170 по делу № А40-297162/2018.

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства определяется исходя из цены ДДУ, а не из стоимости уступки права требования к застройщику по этому ДДУ. Кроме того, при взыскании с застройщика убытков в виде расходов по найму жилого помещения необходимо доказать причинно-следственную связь между допущенным застройщиком нарушением сроков и необходимостью нанимать иное жилье, причем именно в том же населенном пункте, в котором ведется строительство по ДДУ. – Определение СК ГД Верховного Суда РФ от 01.06.2021 № 10-КГ21-3-К6.