Добились для клиента проведения арендных торгов

29 июня 2022 г. Арбитражный суд Воронежской области своим Решением по делу № А14-2966/2022 признал незаконным решение Департамента имущественных и земельных отношений (ДИЗО) Воронежской области, отказавшего индивидуальному предпринимателю В.И. Попову в предоставлении земельного участка в аренду. Интересы предпринимателя Попова представляли юристы ЮК «Центральный округ». 

Немного предыстории: на протяжении семи лет ИП Попов арендовал земельный участок, который принадлежал на праве собственности Воронежской области. Землю он использовал для строительства магазина, это было оговорено в договоре аренды. Но в июне 2021 г. ДИЗО в порядке ст. 610 и 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) направил арендатору уведомление об отказе от договора аренды земельного участка. 

Предприниматель, желая закончить строительство магазина, обратился в Департамент с просьбой провести торги на право заключения договора аренды земельного участка, но ему было отказано. Орган мотивировала это следующим: 

• вид разрешенного использования земельного участка «для проектирования и строительства здания магазина товаров первой необходимости» не соответствует Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) городского округа город Воронеж;

• в границах участка располагается объект недвижимости, его собственник неизвестен. 

Посчитав этот отказ незаконным, ИП Попов обратился в ЮК «Центральный округ». Изучив доводы департамента, наши юристы в феврале 2022 г. подготовили и подали в Арбитражный суд Воронежской области исковое заявление о признании отказа Департамента имущества области незаконным и об обязании выставить участок на торги.

В нем мы указали, что Классификатор видов разрешенного использования земельных участков или принимаемые в соответствии с ним ПЗЗ при оценке целей планируемого использования участка не применяются. Под видом разрешенного использования, указанным в пп.5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, понимается конкретный вид разрешенного использования, указанный в Едином государственном реестре недвижимости. Поскольку использование участка для эксплуатации объекта недвижимости возможно и в случае, когда в отношении участка установлен вид разрешенного использования «для строительства и проектирования», испрашиваемый ИП Поповым В.И. участок отвечает признакам целевого использования. 

В ответ на заявление Департамента имущества области о наличии на испрашиваемом участке ограждения, мы пояснили, что объекты инфраструктуры в виде ограждения участка и прочего, не отвечают признакам объекта недвижимого имущества, предусмотренным статьей 130 ГК РФ. Права на ограждения не регистрируются, эти объекты исключительно должны рассматриваться в качестве улучшения земельного участка, для обслуживания которого они возведены. Поэтому забор, принадлежащий третьему лицу, не должен препятствовать правомерному вовлечению земельного участка в гражданский оборот, если это третье лицо не имеет на земельном участке каких-либо объектов недвижимости. 

Также в процессе судебного спора представитель оппонента указал, что испрашиваемый участок ограничен в использовании в отношении сетей энерго-технического обеспечения, что является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении участка (пп. 5.1 п. 8 ст.39.11 ЗК РФ).
Факт наличия обременений нами не оспаривался, но с окончательным выводом Департамента имущества области о невозможности выставить участок на торги мы не согласились. 

Закон связывает возможность эксплуатации арендатором муниципального участка, занятого обременениями (ограничениями) с наличием у заинтересованного лица согласия юридического лица – собственника объектов электросетевого хозяйства на проведение работ по строительству и (или) реконструкции объектов капитального строительства, планируемых к застройке в границах «юрисдикции» таких организаций. Такое согласие ИП Попов получил заблаговременно, подтверждающие письмо от имени директора сетевой организации и копию Градостроительного плана мы приобщили к материалам дела.

Таким образом, довод Департамента имущества области о наличии оснований для отказа в проведении аукциона, предусмотренных пп. 5.1 п. 8 ст.39.11 ЗК РФ, также был отклонен судом в виду недоказанности обстоятельства.

Итог: Арбитражный суд Воронежской области признал отказ Департамента имущества области выставить участок на торги не соответствующим ст. 39.11 ЗК РФ и предписал органу устранить нарушения прав и законных интересов предпринимателя.