Помогли управляющему сохранить конкурсную массу

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в суд с иском к ООО «ЛЕВ» с требованиями:

— Об изъятии объектов незавершенного строительства (гостиничный комплекс и гараж) путем продажи с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ

— Освобождении земельного участка от металлического навеса и возврате его Министерству

Основание иска послужило истечение срока аренды земельного участка (договор от 23.03.2017) и прекращение права аренды.

Министерство требовало применения ст. 239.1 ГК РФ, предусматривающей изъятие объектов незавершенного строительства через публичные торги в связи с прекращением аренды публичного земельного участка.

Временный управляющий ООО «ЛЕВ» возражал против иска, ссылаясь на введение в отношении ООО «ЛЕВ» процедуры банкротства (дело № А43-37344/2024) и приоритет специальных норм ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Немаловажным доводом являлось включение требований банка в реестр кредиторов как обеспеченных залогом спорного объекта незавершенного строительства и нарушение прав залогодержателя при применении ст. 239.1 ГК РФ.

Суд оставил иск без рассмотрения на основании п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, указав следующее. В отношении собственника объекта недвижимости действует специальный режим банкротства, поэтому имущество должника (включая объекты незавершенного строительства) составляет конкурсную массу (ст. 131 Закона о банкротстве). Реализация такого имущества должна осуществляться в рамках конкурсного производства по правилам ст. 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве.

Суд подчеркнул приоритет норм о банкротстве, ведь специальные нормы Закона о банкротстве имеют приоритет над общими нормами ст. 239.1 ГК РФ. Также суд отметил отсутствие спора о праве собственности, поскольку иск не носит виндикационный характер, а требования Министерства подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.
Немаловажно, что суд сослался на п. 33 Обзора практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), согласно которому при открытии конкурсного производства требования кредиторов должны рассматриваться в деле о банкротстве.

Для правоприменительной практики значение этого судебного акта в том, что суд подтвердил, что требования к имуществу должника, включенному в конкурсную массу, не могут рассматриваться вне рамок дела о банкротстве. Приоритет отдается соблюдению процедур реализации заложенного имущества в соответствии с Законом о банкротстве, что гарантирует защиту интересов залоговых кредиторов. Позиция суда согласуется с разъяснениями ВС РФ и ВАС РФ о недопустимости обхода процедур банкротства через предъявление исков по общим нормам ГК РФ.

Для кредиторов практическая значимость данного кейса выражается в том, что допустимо снижение рисков предъявления отдельных исков к должнику, которые могут нарушить порядок удовлетворения требований.

Для арендодателей публичных земель важность судебного акта в том, что остро стоит вопрос о необходимости учета статуса должника при предъявлении требований об изъятии объектов незавершенного строительства.

В целом определение суда подтверждает ключевой принцип корпоративного и имущественного права: специальные нормы о банкротстве имеют приоритет над общими положениями ГК РФ. Это способствует сохранению баланса интересов кредиторов и должника, обеспечивает предсказуемость судебной практики и защиту прав залогодержателей. Для конкурсного управляющего ООО «ЛЕВ» акт стал важной победой, позволившей сосредоточить все требования в рамках единой процедуры банкротства.

Определение