јналитика

јрендатор-неплательщик? ¬от, как с ним можно боротьс€

16 —ен 2019

books-1163695_960_720.jpg¬ступа€ в арендные отношени€, св€занные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываютс€ о том, что будет с договором в случае его нарушений. » если со стороны арендодателей злоупотреблени€ встречаютс€ реже (дл€ них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор т€нет врем€, продолжа€ пользоватьс€ помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаютс€ повсеместно. –ассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себ€ в случае возникновени€ просрочек со стороны арендатора. 

 „естное слово Ц не лучша€ гаранти€ 

 ѕервое, что может помочь арендодателю получить арендную плату и подстраховатьс€ при нарушении договора, это обеспечительный платеж. ¬ соответствии с ч. 1 ст. 381.1 √ражданского кодекса –‘ это денежна€ сумма, котора€ вноситс€ одной стороной в пользу другой стороны дл€ обеспечени€ исполнени€ об€зательства (в том числе об€занность возместить убытки или уплатить неустойку). ¬ случае его нарушени€ обеспечительный платеж засчитываетс€ в счет исполнени€ об€зательства из договора (см. ѕостановление јрбитражного суда «ападно-—ибирского округа от 28.12.2016 N ‘04-6011/2016 по делу N ј45-4367/2016). 

 ƒл€ защиты своих прав собственнику необходимо четко прописать все услови€, среди которых размер платежа и срок его внесени€, обсто€тельства, когда у арендодател€ возникает право на его зачет, услови€ о доплате платежа и его возврате. ќбычно стороны договариваютс€ о размере обеспечительного платежа, равному стоимости одного мес€ца аренды, но ничего не мешает установить его пропорционально стоимости двух-трех мес€цев. 

  ак отказать правильно? 

 ѕо общему правилу, согласно п. 4 ст. 619 √ражданского кодекса –‘ договор аренды может быть расторгнут в случае невнесени€ арендатором арендной платы более двух раз подр€д. Ќе стоит забывать, что досрочное расторжение договора допускаетс€ по инициативе арендодател€ только судом, самосто€тельно расторгнуть договор арендодатель не может. »менно поэтому арендодателю стоит предусмотреть в договоре аренды право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.1 √ражданского кодекса –‘. Ёто позволит владельцу помещени€ выйти из арендных отношений, вернув себе помещение без дополнительных затруднений. 

¬ качестве оснований одностороннего отказа от исполнени€ договора можно предусмотреть просрочку внесени€ арендатором арендной платы более чем на мес€ц, исчерпание обеспечительного платежа в св€зи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим об€зательствам арендатора, а также ухудшение состо€ни€ арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора. 

 ќб отказе от исполнени€ договора арендодатель об€зан будет уведомить арендатора. ≈сли стороны не предусмотр€т иное, то договор будет считатьс€ прекращенным с момента доставлени€ уведомлени€ об отказе (см. ѕостановление јрбитражного суда ÷ентрального округа от 04.06.2019 N ‘10-1857/2019 по делу N ј62-3298/2018).  лючевым моментом €вл€етс€ однозначность формулировок, позвол€ющих сделать вывод о том, что у стороны возникло право на односторонний отказ от договора, иначе суд посчитает, что такое право договором арендодателю не предоставлено (см. ѕостановление јрбитражного суда —еверо-«ападного округа от 28.08.2017 N ‘07-7163/2017 по делу N ј56-51958/2016). 

 »мущество превращаетс€ в залог?

 „тобы простимулировать исполнение арендатором своих об€зательств по оплате платежей из договора аренды, арендодатель может оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение со всем принадлежащим арендатору имуществом. “акое право об€зательно должно быть предусмотрено договором, иначе действи€ арендодател€ будут незаконными и повлекут возможность дл€ арендатора обращатьс€ к арендодателю с иском о взыскании убытков. 

 —уды признают за арендодателем право ограничени€ доступа арендатора в помещение. Ќа практике, за период ограничени€ с арендатора не может взыскиватьс€ арендна€ плата, так как фактического помещением он не пользовалс€ (см. ѕостановление јрбитражного суда ћосковского округа от 19.06.2018 N ‘05-8040/2018 по делу N ј40-36872/2017, ѕостановление јрбитражного суда —еверо-«ападного округа от 29.05.2019 N ‘07-3643/2019 по делу N ј13-13783/2018). 

 ¬озможность не отдавать арендатору имущество, наход€щеес€ в заблокированном помещении, сохран€етс€ за арендодателем и рассматриваетс€ в качестве такого способа обеспечени€ исполнени€ об€зательства, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 √ражданского кодекса –‘). јрендодателю надо учесть, что удерживаемое им имущество арендатора по своей цене должно быть соразмерно долгу по арендной плате (см. ѕостановление јрбитражного суда ¬осточно-—ибирского округа от 10.10.2017 N ‘02-5024/2017 по делу N ј19-7409/2016, ѕостановление јрбитражного суда ћосковского округа от 15.04.2019 N ‘05-4588/2019 по делу N ј40-85916/2018). 

ѕодытожим. „тобы максимально защитить свои права, арендодателю необходимо предусмотреть в договоре аренды внесение арендатором обеспечительного платежа, право арендодател€ на отказ от исполнени€ договора аренды в случае нарушений со стороны арендатора и оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение. Ёти меры могут быть максимально, если все они будут примен€тьс€ арендодател€м комплексно.

"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
 то виноват? » что делать?
Ќесут ли ответственность судебный пристав и арбитражный управл€ющий за утрату имущества должника?
¬ своей практике мы нередко сталкиваемс€ с ситуаци€ми, когда...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail