Неприятные изменения в налогообложении физических лиц при продаже недвижимости

Нововведения связаны с установлением новых условий и правил для освобождения от уплаты 13 процентов налога при продаже объекта недвижимости.

Обратите внимание, что новый порядок хоть и вступил в силу с 01.01.2015 г. но распространяет свое действие только на те объекты недвижимости, которые были приобретены в собственность после 01.01.2016 г. Т.е. к подавляющему большинству налогоплательщиков-продавцов недвижимости он еще не применим, для них действуют «старые» правила, но во избежание рисков обжалования актов и решений ФНС в нововведениях лучше разобраться уже сейчас.

Первое изменение – увеличен минимальный срок владения недвижимым имуществом для освобождения от налога.

Введенная ст. 217.1 НК РФ, по общему правилу, предусматривает освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже объекта недвижимости только при условии пятилетнего срока владения недвижимым имуществом и более. Предусмотрен и сокращенный срок в три года, но лишь для объектов недвижимости, которые были получены продавцами в наследство, в дар от члена семьи либо близкого родственника, в результате приватизации или по рентному договору.

Ранее действующее правило предусматривало, что при продаже любого жилого объекта, квартиры, дома, нежилого объекта или долей в них достаточно было владеть имуществом три года и более, и тогда оно освобождалось от налогообложения. И при этом, было не важно, каким образом недвижимость была ранее приобретена продавцом в собственность. Срок был един для всех возможных ситуаций.

В отношении не недвижимого имущества освобождение от налога не изменилось: необходимо «провладеть» им три года и более, а долями в уставном капитале и акциями - более пяти лет. Изменения в отношении движимого имущества коснулись только акций высокотехнологичных компаний – владение ими должно быть всего более года.

Второе изменение – цена продажи недвижимости определяется от кадастра.

Вторым важным нововведением стало положение о цене продажи недвижимости, которую для налогообложения будет применять налоговый орган. Как бы продавец в договоре не уменьшал продажную стоимость, налог будет определяться от цены, равной семидесяти процентов кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость учитывается на первое января того года совершения сделки по продаже недвижимого имущества.

Кадастровую стоимость недвижимости можно выяснить на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, для чего нужно указать кадастровый номер недвижимости.

Мы проверили, кадастровая стоимость отдельных квартир и жилых домов по нескольким регионам, не оказалась завышенной и ориентировочно составила порядка 80 – 90 процентов от рыночной стоимости данных объектов.

Где можно сэкономить на НДФЛ ?

Единственное, как можно сэкономить при продаже недвижимости, в случае владения имуществом менее трех и пяти лет по новым правилам, – это заявить об использовании имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, при этом сумму от которой тогда будет рассчитываться налог можно уменьшить:

- на 1 миллион – в случае продажи квартир, комнат, жилых домов, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе;

- на 250 000 – в случае продажи прочих объектов недвижимости или движимого имущества (за исключением ценных бумаг).