Нововведения в действующие нормы о долевом строительстве

За последние два – три года положения Федерального закона (далее «ФЗ») от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее «Закон № 214»)  постоянно изменялись или дополнялись новыми, ужесточающими требования к строительным компаниям, вводя дополнительную гарантию дольщикам и конкретизируя предмет договора участия в долевом строительстве (далее «ДД»).

Очередные поправки, предусмотренные ФЗ от 01.07.2018г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Закон № 214 и отдельные законодательные акты РФ» (далее «Закон № 175»), вступили в силу с 01 июля 2018 г. Закон № 175 прежде всего затрагивает интересы строительных компаний, только получивших разрешение на строительство.

Крайне важным для таких компаний будет являться вопрос о способе работы в плане расчетов по договору долевого участия (далее «ДДУ»): 

1) Посредством открытия расчетного счета в уполномоченном банке, соответствующем требованиям, предусмотренным действующим законодательством.  При этом необходимо понимать, что такой способ расчетов, осуществляемых застройщиком, предусматривает жесткий контроль со стороны банка. Строительная компания вправе открыть только один расчетный счет в рамках одного разрешения на строительство. Все денежные операции должны будут производиться только по данному счету, а банк будет осуществлять анализ целевого назначения всех платежей. При наличии подозрения на нецелевое использование средств, банк вправе остановить проведение расчетов. Тратить средства, размещенные на таком счете, можно исключительно на стройку и те цели, которые непосредственно связаны со строительством (ст. 18 закона № 214). Особенностью данной нормы по открытию счета является и обязанность открыть в этом же банке расчетных счетов техзаказчиком и генподрядчиком. Если застройщик по каким-либо причинам уходит в другой банк, то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

2) Посредством эскроу-счета (далее «ЭС») (счет, на котором депонируются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или исполнения определенных обязательств). Применительно к отношениям, регулируемым Законом № 214, механизм работы следующий: дольщик заключает с застройщиком стандартный ДДУ с условием об «ЭС», регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере стоимости ДДУ. Однако особенность такого подхода к расчетам заключается в том, что застройщик имеет право доступа к указанным денежным средствам только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также регистрации права собственности на один из объектов долевого строительства в данном доме. То есть застройщик должен строить исключительно на кредитные или свои собственные средства.

Застройщики, которые примут решение вести работу посредством открытия «ЭС» в настоящее время, могут получить некоторые преимущества. Таким строителям не нужно будет:

- отчитываться перед банком за все операции по счету;
- оплачивать взносы в Фонд защиты дольщиков;
-  иметь опыт строительства, а также требуемый запас собственных средств;
- соблюдать требования, предусмотренные законом № 214 о финансовой устойчивости. Застройщик также вправе будет выдавать векселя и выпускать ценные бумаги. Существующие долги перед третьими лицами также не скажутся на допуске его к работе в сфере строительства.
 
Стоит также отметить, что уже с 01 июля 2019 в обязательном порядке  все расчеты дольщиков с застройщиками будут вестись только через «ЭС». Правило будет действовать в случае представления на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства объекта недвижимости после 1 июля 2019 года.

Для дольщика порядок расчетов через «ЭС» является самым безопасным  вариантом, поскольку, в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика, он просто заберет внесенную на такой счет сумму денежных средств. Если в отношении застройщика открыта процедура банкротства и приостановлена стройка, он также беспрепятственно имеет право забрать денежную сумму оплаченных по ДДУ средств.

Если же сам банк обанкротится, то обе стороны ДДУ имеют право перейти в другой банк без потерь, так как «ЭС» страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн., а возмещение по «ЭС», открытому для расчетов по ДДУ, выплачивается в размере 100 % суммы, находящейся на указанном «ЭС» на момент наступления страхового случая.

Также были внесены и другие имеющие важное значение поправки:

- гражданину-дольщику предоставлена возможность предъявить требование в солидарном порядке взыскания убытков, то есть  как с застройщика или лиц, которые могут определять действия застройщика (например, бенефициарный владелец), так и со всех одновременно;

- не допускается расчет наличными средствами с дольщиком (снятие с расчетного счета застройщика денежных средств в наличной форме возможно только при оплате труда при условии соблюдения требований действующего законодательства об уплате налогов и страховых взносов в соответствующие фонды);

- застройщик все же будет иметь возможность строить в пределах нескольких разрешений на строительство, а не одного, как это ранее было предусмотрено;

- увеличился срок уведомления инспекцией государственного строительного надзора (уполномоченный орган в нашем регионе)  Росреестра о том, что  застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков. Если раньше сообщить данную информацию необходимо было в течение 1 дня с момента обнаружения, то по объектам, строящимся на основании разрешения на строительство, полученного после 01.01.18г., такой срок составляет от  1 дня до полутора недель в зависимости от степени нарушений;

- также увеличился срок и для раскрытия строительной компанией промежуточной бухгалтерской отчетности  с 5 до 30 дней;

- застройщикам не обязательно теперь иметь свои сайты, поскольку необходимую информацию они все равно обязаны раскрывать в единой информсистеме жилищного строительства (наш.дом.рф). Данная норма заработает только с октября 18-го;

- увеличился объем информации, которую застройщик обязан раскрывать, выкладывая данные о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости, а также схеме планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия - и градостроительном плане земельного участка в единой информационной системе жилищного строительства;

- запрещен выпуск частных жилищных сертификатов (только ранее начатые проекты до вступления в силу Закона № 175 разрешено завершить), а строительство через ЖСК возможно только при банкротствах и только ЖСК, которым земля предоставлена государством или муниципалитетом под стройку бесплатно;

- увеличился срок с 3 до 5 лет со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, в течение которого лицо, привлеченное ранее к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не может занимать должность руководителя и/или главного бухгалтера строительной компании;

- увеличился срок с 3 до 5 лет, в течение которого лицо, ранее выполняющее функции единоличного исполнительного органа организации, признанной арбитражным судом банкротом, не может занимать должность руководителя и/или главного бухгалтера строительной компании, если указанные пять лет не истекут до даты направления проектной декларации в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона № 214;

- регламентирована схема взаимодействия в единой информационной системе жилищного строительства главных действующих лиц в сфере долевого строительства: контролирующих органов, Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, уполномоченных банков и застройщиков;

- закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был дополнен двумя основаниями для приостановки государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав. Такими основаниями теперь являются поступившие в Росреестр уведомления от Фонда о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства дома и/или о несоответствии застройщика обязательным требованиям.

Анализируя перечисленные изменения в действующие законодательные нормы, можно сделать однозначный вывод, что Закон № 175 предусматривает достаточно широкий перечень изменений, которые направлены в основном на предоставление дополнительных гарантий безопасности для дольщика, но при этом ужесточают ответственность застройщика и требования к нему, что неизбежно приведет к уходу с рынка значительного количества застройщиков. А в условиях нехватки предложений цены на квадратные метры, скорее всего, вырастут.