јналитика

Ќововведени€ в действующие нормы о долевом строительстве

8 ќкт 2018
architecture-1857175__340.jpg

«а последние два Ц три года положени€ ‘едерального закона (далее Ђ‘«ї) от 30 декабр€ 2004 г. є 214-‘« "ќб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты –‘" (далее Ђ«акон є 214ї)  посто€нно измен€лись или дополн€лись новыми, ужесточающими требовани€ к строительным компани€м, ввод€ дополнительную гарантию дольщикам и конкретизиру€ предмет договора участи€ в долевом строительстве (далее Ђƒƒї).

ќчередные поправки, предусмотренные ‘« от 01.07.2018г. є 175-‘« Ђќ внесении изменений в «акон є 214 и отдельные законодательные акты –‘ї (далее Ђ«акон є 175ї), вступили в силу с 01 июл€ 2018 г. «акон є 175 прежде всего затрагивает интересы строительных компаний, только получивших разрешение на строительство.

 райне важным дл€ таких компаний будет €вл€тьс€ вопрос о способе работы в плане расчетов по договору долевого участи€ (далее Ђƒƒ”ї): 

1) ѕосредством открыти€ расчетного счета в уполномоченном банке, соответствующем требовани€м, предусмотренным действующим законодательством.  ѕри этом необходимо понимать, что такой способ расчетов, осуществл€емых застройщиком, предусматривает жесткий контроль со стороны банка. —троительна€ компани€ вправе открыть только один расчетный счет в рамках одного разрешени€ на строительство. ¬се денежные операции должны будут производитьс€ только по данному счету, а банк будет осуществл€ть анализ целевого назначени€ всех платежей. ѕри наличии подозрени€ на нецелевое использование средств, банк вправе остановить проведение расчетов. “ратить средства, размещенные на таком счете, можно исключительно на стройку и те цели, которые непосредственно св€заны со строительством (ст. 18 закона є 214). ќсобенностью данной нормы по открытию счета €вл€етс€ и об€занность открыть в этом же банке расчетных счетов техзаказчиком и генподр€дчиком. ≈сли застройщик по каким-либо причинам уходит в другой банк, то и генподр€дчик, и техзаказчик об€заны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

2) ѕосредством эскроу-счета (далее ЂЁ—ї) (счет, на котором депонируютс€ денежные средства до наступлени€ определенных обсто€тельств или исполнени€ определенных об€зательств). ѕрименительно к отношени€м, регулируемым «аконом є 214, механизм работы следующий: дольщик заключает с застройщиком стандартный ƒƒ” с условием об ЂЁ—ї, регистрирует его в –осреестре и вносит в банк сумму в размере стоимости ƒƒ”. ќднако особенность такого подхода к расчетам заключаетс€ в том, что застройщик имеет право доступа к указанным денежным средствам только после получени€ разрешени€ на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также регистрации права собственности на один из объектов долевого строительства в данном доме. “о есть застройщик должен строить исключительно на кредитные или свои собственные средства.

«астройщики, которые примут решение вести работу посредством открыти€ ЂЁ—ї в насто€щее врем€, могут получить некоторые преимущества. “аким строител€м не нужно будет:

- отчитыватьс€ перед банком за все операции по счету;
- оплачивать взносы в ‘онд защиты дольщиков;
-  иметь опыт строительства, а также требуемый запас собственных средств;
- соблюдать требовани€, предусмотренные законом є 214 о финансовой устойчивости. «астройщик также вправе будет выдавать вексел€ и выпускать ценные бумаги. —уществующие долги перед третьими лицами также не скажутс€ на допуске его к работе в сфере строительства.
 
—тоит также отметить, что уже с 01 июл€ 2019 в об€зательном пор€дке  все расчеты дольщиков с застройщиками будут вестись только через ЂЁ—ї. ѕравило будет действовать в случае представлени€ на государственную регистрацию договора участи€ в долевом строительстве с первым участником долевого строительства объекта недвижимости после 1 июл€ 2019 года.

ƒл€ дольщика пор€док расчетов через ЂЁ—ї €вл€етс€ самым безопасным  вариантом, поскольку, в случае расторжени€ ƒƒ” по инициативе дольщика, он просто заберет внесенную на такой счет сумму денежных средств. ≈сли в отношении застройщика открыта процедура банкротства и приостановлена стройка, он также беспреп€тственно имеет право забрать денежную сумму оплаченных по ƒƒ” средств.

≈сли же сам банк обанкротитс€, то обе стороны ƒƒ” имеют право перейти в другой банк без потерь, так как ЂЁ—ї страхуютс€ в системе страховани€ вкладов на сумму до 10 млн., а возмещение по ЂЁ—ї, открытому дл€ расчетов по ƒƒ”, выплачиваетс€ в размере 100 % суммы, наход€щейс€ на указанном ЂЁ—ї на момент наступлени€ страхового случа€.

“акже были внесены и другие имеющие важное значение поправки:

- гражданину-дольщику предоставлена возможность предъ€вить требование в солидарном пор€дке взыскани€ убытков, то есть  как с застройщика или лиц, которые могут определ€ть действи€ застройщика (например, бенефициарный владелец), так и со всех одновременно;

- не допускаетс€ расчет наличными средствами с дольщиком (сн€тие с расчетного счета застройщика денежных средств в наличной форме возможно только при оплате труда при условии соблюдени€ требований действующего законодательства об уплате налогов и страховых взносов в соответствующие фонды);

- застройщик все же будет иметь возможность строить в пределах нескольких разрешений на строительство, а не одного, как это ранее было предусмотрено;

- увеличилс€ срок уведомлени€ инспекцией государственного строительного надзора (уполномоченный орган в нашем регионе)  –осреестра о том, что  застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков. ≈сли раньше сообщить данную информацию необходимо было в течение 1 дн€ с момента обнаружени€, то по объектам, стро€щимс€ на основании разрешени€ на строительство, полученного после 01.01.18г., такой срок составл€ет от  1 дн€ до полутора недель в зависимости от степени нарушений;

- также увеличилс€ срок и дл€ раскрыти€ строительной компанией промежуточной бухгалтерской отчетности  с 5 до 30 дней;

- застройщикам не об€зательно теперь иметь свои сайты, поскольку необходимую информацию они все равно об€заны раскрывать в единой информсистеме жилищного строительства (наш.дом.рф). ƒанна€ норма заработает только с окт€бр€ 18-го;

- увеличилс€ объем информации, которую застройщик об€зан раскрывать, выкладыва€ данные о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости, а также схеме планировочной организации земельного участка с обозначением места размещени€ объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действи€ публичных сервитутов, объектов археологического наследи€ - и градостроительном плане земельного участка в единой информационной системе жилищного строительства;

- запрещен выпуск частных жилищных сертификатов (только ранее начатые проекты до вступлени€ в силу «акона є 175 разрешено завершить), а строительство через ∆—  возможно только при банкротствах и только ∆— , которым земл€ предоставлена государством или муниципалитетом под стройку бесплатно;

- увеличилс€ срок с 3 до 5 лет со дн€ исполнени€ лицом об€занности, установленной судебным актом, в течение которого лицо, привлеченное ранее к субсидиарной ответственности по об€зательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскани€ убытков с юридического лица в соответствии с ‘едеральным законом от 26 окт€бр€ 2002 года N 127-‘« "ќ несосто€тельности (банкротстве)", не может занимать должность руководител€ и/или главного бухгалтера строительной компании;

- увеличилс€ срок с 3 до 5 лет, в течение которого лицо, ранее выполн€ющее функции единоличного исполнительного органа организации, признанной арбитражным судом банкротом, не может занимать должность руководител€ и/или главного бухгалтера строительной компании, если указанные п€ть лет не истекут до даты направлени€ проектной декларации в пор€дке, предусмотренном ст. 19 «акона є 214;

- регламентирована схема взаимодействи€ в единой информационной системе жилищного строительства главных действующих лиц в сфере долевого строительства: контролирующих органов, ‘онда защиты прав граждан-участников долевого строительства, уполномоченных банков и застройщиков;

- закон є 218-‘« Ђќ государственной регистрации недвижимостиї был дополнен двум€ основани€ми дл€ приостановки государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав. “акими основани€ми теперь €вл€ютс€ поступившие в –осреестр уведомлени€ от ‘онда о нарушении застройщиком более чем на 6 мес€цев сроков завершени€ строительства дома и/или о несоответствии застройщика об€зательным требовани€м.

јнализиру€ перечисленные изменени€ в действующие законодательные нормы, можно сделать однозначный вывод, что «акон є 175 предусматривает достаточно широкий перечень изменений, которые направлены в основном на предоставление дополнительных гарантий безопасности дл€ дольщика, но при этом ужесточают ответственность застройщика и требовани€ к нему, что неизбежно приведет к уходу с рынка значительного количества застройщиков. ј в услови€х нехватки предложений цены на квадратные метры, скорее всего, вырастут. 


"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
¬ключаетс€ ли Ќƒ— в кадастровую стоимость недвижимости?
–азбираемс€...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail