јналитика
ќбратите внимание, материал старше 2-х лет. јктуальность выводов уточн€йте у автора

ќграниченные основани€ возникновени€ ипотеки в обеспечение займа между гражданами

23 янв 2018
handshakes-930181__340.jpg

÷елевое кредитование банками граждан на приобретение жилых помещений с использованием института ипотеки не вызывает разночтений в правоприменении. ј вот с обеспечением в виде ипотеки под займы между физическими лицами довольно часто возникают сложности.   

¬ случае возникновени€ просрочки в погашении кредита или возврата займа залогодержатель имеет право обратитьс€ в суд за взысканием задолженности и обратить взыскание на предмет ипотеки в счет погашени€ долга.

ѕри вынесении судами решений об обращении взыскани€ на заложенное имущество, которое было передано по договору об ипотеке, заключенному между физическими лицами, суды руководствуютс€ общими правилами об обращении взыскани€, предусмотренными главой IX ‘« Ђќб ипотеке (залоге недвижимости)ї, а также специальной нормой права, а именно ст. 78 «акона об ипотеке Ђобращение взыскани€ на заложенные жилой дом или квартируї.

—огласно п. 1 ст. 78 закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскани€ на заложенные жилой дом или квартиру и реализаци€ этого имущества €вл€ютс€ основани€ми дл€ прекращени€ права пользовани€ ими залогодател€ и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

 ак видно, п. 1 ст. 78 закона об ипотеке делитс€ на две части: ипотека по договору и ипотека в силу закона с указанием р€да условий. ѕредусматриваетс€, что ипотека в силу закона возникает, только если со стороны кредитора выступает банк или ина€ кредитна€ организаци€ либо юридическое лицо, при этом договор займа/кредитный договор должны быть об€зательно целевыми. —ледовательно, при заключении между физическими лицами договора целевого займа, ипотека в силу закона не возникает.

—оответственно, граждане могут стать залогодержател€ми только на основании договора об ипотеке даже тогда, когда деньги они предоставили на покупку дома или квартиры. ѕри наличии договора залога не важен ни субъектный состав сторон, ни цель сделки, которую он обеспечивает. ƒанный вывод подтверждаетс€ многочисленной судебной практикой: (јпелл€ционные определени€ —анкт-ѕетербургского городского суда от 05.07.2017 г. по делу є 2-3934/2016, —тавропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу є 33-751/15, ћосковского городского суда от 18.05.2017 г. по делу є 33-10852, јќ —аратовского областного суда от 23.11.2016 г. по делу є 33-8867, јќ Ќижегородского областного суда от 13.06.2017 по делу є 33-6729/2017, јќ ћосковского городского суда  от 16.12.2016 г. по делу є 33-50053, јќ ћосковского городского суда от 24.11.2016 г. по делу є 33-42961/2016, јќ јрхангельского областного суда от 07.05.2015 г. по делу є 33-2078/2015).

¬ јќ —анкт-ѕетербургского городского суда от 06.05.2014 г. по делу є 33-7226/2014 рассматривалс€ спор о государственной регистрации договора залога, заключенного между гражданами в обеспечение беспроцентного займа. —удьи пришли к выводу, что Ђуказание на кредит или целевой займ, предоставленные банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом, относитс€ только к ипотеке в силу законаї.

—уществует и друга€, альтернативна€ практика судов, котора€ не раздел€ет толкование указанное выше, а утверждает, что субъектный состав, указанный в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке относитс€ не только к ипотеке в силу закона, но и к договору об ипотеке. ѕо мнению таких судов, договор ипотеки между гражданами заключать вообще нельз€. “ака€ позици€ отражена в апелл€ционных определени€х —аратовского областного суда от 13.08.2014 г. по делу є 33-4132, ћосковского городского суда от 04.07.2017 г. по делу є 33-9445/2017, ’абаровского краевого суда от 28.08.2015 г. по делу є 33-5405/2015.

ѕодобна€ практика единична, но при оформлении договорных отношений лучше знать обо всем многообразии применени€ ст.78 закона об ипотеке.

»так, на сегодн€шний день дл€ возникновени€ права залога и последующей защиты в суде необходимо в отношени€х между гражданами заключать отдельный договор ипотеки, а в случае, если заем €вл€етс€ целевым, желательно делать еще и соответствующую отметку об этом в договоре займа.

  



"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
»ндексаци€ заработной платы:
разбираемс€ в нюансах.
Ќедавно к нам обратилс€ предприниматель...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail
* укажите ¬ашу электронную почту и получите все материалы по теме