јналитика

ќпределение арендной платы за земельный участок, используемый дл€ осуществлени€ нескольких видов де€тельности

18 »юн 2018
jaromir-kavan-211090-unsplash.jpg

ќрганизации и физические лица при отсутствии возможности выкупа земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, принадлежащими им на каком-либо вещном праве, а также в цел€х ведени€ какой-либо хоз€йственной де€тельности часто прибегают к институту арендных правоотношений.

ѕри этом вопрос о размере арендной платы, взимаемой  за земельные участки, наход€щиес€ в публичной собственности, стоит очень остро во всех регионах страны, в том числе и в нашем субъекте.  

–азмер арендной платы за использование земельных участков (далее Ђ«”ї), собственником которых выступает ¬оронежска€ область, и участков, расположенных на территории города ¬оронежа, государственна€ собственность на которые не разграничена, рассчитываетс€ департаментом имущественных и земельных отношений ¬оронежской области согласно ѕоложению о пор€дке определени€ размера арендной платы, пор€дке, услови€х и сроках внесени€ арендной платы за использование «”, наход€щихс€ в собственности ¬оронежской области, и «”, государственна€ собственность на которые не разграничена утв. ѕостановлением јдминистрации ¬оронежской области от 25.04.2008г.є 349. 

≈сли же участки расположены на территории муниципальных районов и городских округов, то размер платы за аренду определ€етс€ уполномоченным органом местного самоуправлени€.

–азмер арендной платы дл€ большинства арендаторов рассчитываетс€ на основании кадастровой стоимости, исход€ из арендной ставки, котора€ зависит от разрешенного использовани€ «”, с учетом поправочных коэффициентов. ”казанным выше нормативным актом утверждены ставки арендной платы, и при использовании земельного участка в соответствии с одним видом де€тельности определить размер ставки не составл€ет труда. 

ќднако зачастую возникают ситуации, когда «” используетс€ дл€ нескольких видов де€тельности. –анее в таких ситуаци€х расчет производилс€ следующим образом: пропорционально доле от общей площади расположенных на нем объектов недвижимости на основании данных инвентаризации «” (либо по соглашению между арендаторами) и сведений о государственной кадастровой оценке земель по каждому виду разрешенного использовани€.

¬ насто€щее же врем€ ставка арендной платы должна быть едина дл€ всего арендуемого участка, и независимо от ведени€ нескольких видов де€тельности в рамках разрешенных видов использовани€ дл€ данного участка примен€етс€  арендна€ ставка с максимальным значением, что подтверждает и многочисленна€ судебна€ практика (ќпределение ¬— –‘ от 08.09.17г. є 306-Ё—17-13987;ѕостановление ј— ÷ентрального округа от 27.03.15 є ‘10-729/2015 по делу є ј14-2199/2014; ѕостановление ј— ћосковского округа от 30.03.2018г. по делу є ј40-100165/2016, постановление ј— ”ральского округа от 21.12.2017г. по делу є ј60-10315/2016).

ѕоправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за «” с несколькими видами разрешенного использовани€ выбираетс€ по аналогии по принципу его наибольшего значени€. ”казанные выводы согласуютс€ с судебной практикой, изложенной в определени€х ¬ерховного —уда –‘ от 09.01.2017 є 306-Ё—16-14540 по делу є ј65-23104/2015, постановлени€х ј— ѕоволжского округа от 19.07.2017 по делу є ј12-52875/2016, от 03.05.2017 по делу є ј65-10819/2016, от 09.10.2013 по делу є ј65-22530/2012, от 14.11.2017г. є ‘06-26422/2017 по делу є ј12-52876/2016

ѕо такому же принципу рассчитываетс€ и кадастрова€ стоимость земельного участка: в случае образовани€ нового или включени€ в ≈√–Ќ сведений о ранее учтенном «” с количеством  видов разрешенного использовани€ более чем один, его кадастрова€ стоимость рассчитываетс€ путем умножени€ значени€ удельного показател€ кадастровой стоимости земель того вида разрешенного  использовани€, дл€ которого указанное значение наибольшее, на площадь участка (п. 2.1.16 ѕриказа ћинистерства экономического развити€ –‘ от 12.08.2006г. є 222) 

“олько в том случае, если изначально «” использовалс€ под какой-либо имущественный комплекс (предпри€тие), например под складской комплекс, арендна€ плата будет исчисл€тьс€ из основного вида разрешенного использовани€ - эксплуатации складского комплекса, а наибольшее значение ставки не будет учитыватьс€ даже при наличии на «” объектов иного назначени€, например административно-офисного здани€ (ѕостановление ј— ћосковского округа от 29.10.2015г. по делу є ј40-61452/13) . 

“о есть принцип применени€ наибольшего значени€ арендной ставки и/или поправочного коэффициента не должен примен€тьс€ дл€ случаев, когда на одном земельном участке все объекты объединены общим назначением (св€заны друг с другом) дл€ осуществлени€ какой-либо де€тельности, котора€ требует, в том числе, использование административно-офисных помещений. 

“аким образом, при определении вида разрешенного использовани€ формируемого земельного  участка, получении в аренду земельного участка с несколькими видами разрешенного использовани€, изменении вида разрешенного использовани€ в соответствии с   лассификатором видов разрешенного использовани€ земельных участков, утв. ѕриказом ћинистерства экономического развити€ –‘ от 01.09.2014г. є 540,  и фактическим использованием «” необходимо внимательнее относитьс€ к выбору вида использовани€ «” и всем составл€ющим арендной платы (арендна€ ставка, поправочные коэффициенты, удельные показатели видов разрешенного использовани€).


“акже необходимо помнить, что в некоторых случа€х существует возможность изменить один вид разрешенного использовани€ на другой при об€зательном соблюдении требований технических регламентов и соответствии фактическому использованию «”. (ќпределение ¬— –‘ от 22.12.17г. є 309- √17-19050, ѕостановлени€ ј— ”ральского округа от 21.09.17г. по делу є ј71-17030/2016г., от 23.04.18г. по делу є ј60-30735/2017, ј— ÷ентрального округа от 23.03.18г. по делу є ј68-2406/2017). 

—труктура действий по реализации приведенного выше права предусмотрена √р  –‘, а также разделом ѕравил землепользовани€ и застройки городского округа город ¬оронеж (положение об изменении видов разрешенного использовани€ «” и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами).

ƒл€ изменени€ одного вида разрешенного использовани€ «” на другой правообладатель «” направл€ет за€вление в администрацию городского округа город ¬оронеж. ¬ течение одного мес€ца с момента получени€ данного за€влени€ орган, уполномоченный в области градостроительной де€тельности, об€зан предоставить заключение, возможно или нет реализовать намерение за€вител€ с учетом соблюдени€ требований технических регламентов и иных об€зательных требований, предусмотренных действующим  законодательством –‘.

“аким образом, существует все-таки возможность уменьшени€ арендной платы за земельный участок. ќднако, необходимо понимать, что, получив «” в аренду дл€ целей, не св€занных со строительством (например дл€ благоустройства), невозможно будет установить вид использовани€, предусматривающий возможность постройки. »ными словами, не допускаетс€ изменение разрешенного использовани€ участка, если это ведет к обходу публичных процедур (норм об об€зательности  торгов).



"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
 то виноват? » что делать?
Ќесут ли ответственность судебный пристав и арбитражный управл€ющий за утрату имущества должника?
¬ своей практике мы нередко сталкиваемс€ с ситуаци€ми, когда...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail