јналитика
ќбратите внимание, материал старше 2-х лет. јктуальность выводов уточн€йте у автора

ќсобенности договорного регулировани€ аренды недвижимого имущества

9 јпр 2018
house-1407562__340.jpg

¬ процессе хоз€йственной де€тельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей нередко возникает необходимость арендовать помещение дл€ ведени€ своего бизнеса или, наоборот, сдать простаивающие площади. ¬ таких случа€х стороны заключают договор аренды в письменной форме. ¬ св€зи с тем, что в –оссийской ‘едерации регулирование арендных отношений довольно диспозитивно, то есть сторонам предлагаетс€ много вариантов возможного поведени€, предлагаем обратить внимание на некоторые детали.


1. ѕредмет аренды

ƒл€ заключени€ договора аренды недвижимого имущества ключевым фактором €вл€етс€ определение его предмета, то есть объекта, который будет сдаватьс€ в аренду. ћы рекомендуем нашим клиентам, кроме указани€ адреса нахождени€ объекта аренды и его площади, описывать тип помещени€, конкретизировать кадастровый номер, ссылатьс€ на приложение к договору, в котором будет как план помещени€, так и цветовое выделение арендуемой площади.  онкретизаци€ предмета €вл€етс€ важнейшим аспектом, так как возможным последствием нечеткого определени€ предмета может стать признание договора незаключенным (ѕостановление јрбитражного суда ћосковского округа от 08.12.2016 по делу N ј40-20381/2016).

2. —рок аренды 

—рок в договоре аренды не €вл€етс€ об€зательным условием. ѕри этом дл€ сторон он €вл€етс€ одним из самых главных. ≈сли договор аренды не содержит условие о сроке, то такой договор считаетс€ заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 √ражданского  одекса –‘). 

Ќеобходимо знать, что договоры аренды, заключенные на срок более года, подлежат об€зательной государственной регистрации. Ќа практике это обычно приводит к тому, что стороны не желают осложн€ть себе жизнь подобной процедурой, поэтому заключают договор на срок менее года. ¬ св€зи с этим впоследствии, если стороны продолжат исполн€ть договор, им необходимо заключать дополнительное соглашение о новом сроке аренды. —удебна€ практика показывает, что даже в случае, когда один арендатор фактически владел и пользовалс€ объектом аренды более года, такие арендные отношени€ все равно не требуют государственной регистрации (п. 10 »нформационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 16.02.2001 N 59, ѕостановление “ринадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 05.07.2012 по делу N ј21-884/2012). 

“о же самое касаетс€ и договора, в котором изначально прописано, что он заключен на неопределенный срок (ѕостановление јрбитражного суда ¬олго-¬€тского округа от 16.02.2015 по делу N ј31-12352/2013). ќбратить внимание стоит и на то, что, в случае заключени€ договора аренды на неопределенный срок, пор€док расторжени€ такого договора особый: кажда€ из сторон вправе в любое врем€ отказатьс€ от договора, предупредив об этом другую сторону за три мес€ца (абз. 2 п. 2 ст. 610 √ражданского кодекса –‘). Ёто положение стороны могут изложить в иной редакции, предусмотрев предупреждение о прекращении договора за значительно меньший срок. 

3. јрендна€ плата

„аще всего цена дл€ сторон имеет основополагающее значение, но отметим, что она, как и срок, не €вл€етс€ об€зательным условием в договоре аренды. ќбычно стороны согласуют арендную плату в твердой сумме Ч указываетс€ плата за все помещение. “акже стороны могут определить механизм расчета арендной платы. Ќапример, указать, что оплата арендных платежей осуществл€етс€ в рубл€х по курсу ÷Ѕ –‘ на дату платежа из расчета 8 долларов —Ўј за квадратный метр арендуемого помещени€. ¬ разделе, посв€щенному оплате по договору, необходимо указывать, что входит в арендную плату.  оммунальные платежи могут как входить в нее, так и оплачиватьс€ арендатором отдельно (самосто€тельно или путем возмещени€ суммы коммунальных платежей арендодателю). ¬ договоре можно указать, в какой момент арендна€ плата считаетс€ внесенной: в момент поступлени€ денежных средств на расчетный счет арендодател€, в  момент списани€ денежных средств со счета арендатора и т. п. 

4. «ащита интересов сторон договора аренды

¬ зависимости от того, кем €вл€етс€ субъект договора аренды Ц арендатором или арендодателем Ц возникают различные интересы в формулировке тех или иных вопросов, отраженных в договоре аренды. –ассмотрим основные вопросы, к регулированию которых стоит отнестись с особой серьезностью, а также дадим советы сторонам:

1)  то будет оплачивать капитальный и текущий ремонт (по общему правилу, капитальный Ц арендодатель, текущий Ц арендатор)? „то делать сторонам: арендодателю Ц попытатьс€ капитальный ремонт или его часть вменить в об€занность арендатору; арендатору Ц проследить, что согласно договору он не осуществл€ет капитальный ремонт своими силами, оговорить, в каких случа€х он не должен производить текущий ремонт.

2)  то отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении? „то делать сторонам: арендодателю Ц закрепить в договоре, что все штрафы, приход€щие от уполномоченных органов, оплачивает арендатор; арендатору Ц настаивать на включении в договор конкретного перечн€ того, за какие правила пожарной безопасности в помещении он отвечает.

3)  акие последстви€ неисполнени€ либо ненадлежащего исполнени€ договора (в том числе размер неустойки, удержание платежей, недопуск сотрудников арендатора в арендуемое помещение)? „то делать сторонам: арендодателю Ц предусмотреть пени за несвоевременную оплату по договору, установить увеличенную арендную плату в случае несвоевременного возврата помещени€, оставить за собой право заблокировать доступ в помещение арендатору и его сотрудникам (необходимо знать, что за это врем€ арендатор не должен уплачивать арендную плату - постановление ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 09.04.13 по делу є ј67-3141/2011); арендатору Ц настаивать на уменьшении размера неустойки, прописанной в договоре, указывать большой срок нарушени€ условий договора, после которого у арендодател€ возникает право заблокировать доступ в помещение или вовсе исключить этот пункт.

4)  аким образом повышаетс€ арендна€ плата? „то делать сторонам: арендодателю Ц фиксировать в договоре право ежегодного увеличени€ арендной платы путем направлени€ уведомлени€; арендатору Ц идти на повышение арендной платы только после проведени€ переговоров с арендодателем, оформл€€ такое повышение дополнительным соглашением.

5) ќсновани€ отказа от исполнени€ договора. —тороны могут предусмотреть как немотивированный отказ от исполнени€ договора, так и перечень конкретных обсто€тельств дл€ арендодател€ и арендатора, при наступлении которых возникает право на отказ от исполнени€ договора (например, при использовании помещени€ не по назначению, неосуществлении арендодателем капитального ремонта, если така€ об€занность у него была).

6) ѕретензионный пор€док разрешени€ споров. „то делать сторонам: и арендодателю, и арендатору удобнее зафиксировать небольшой срок (например 10 дней), в течение которого будут рассматриватьс€ претензии перед обращением в суд

7) „то зафиксировать в акте приема-передачи/возврата помещени€: арендодателю Ц текущее состо€ние помещени€, описать объекты, которые наход€тс€ в помещении, при возврате указать на недостатки возвращаемого имущества; арендатору Ц сверить, что все, указанное в акте приема-передачи помещени€, действительно присутствует, проверить состо€ние кранов, мебельной фурнитуры и других предметов, при наличии недостатков указать на них. 

“аким образом, сторонам договора аренды предоставл€етс€ значительный выбор регулировани€ их отношений.  ¬ св€зи с тем, что договор аренды чаще всего разрабатываетс€ арендодателем, ему необходимо иметь готовые формы, которые будут отвечать его интересам, а арендатору важно внимательно читать услови€ договора и отстаивать свои права при обсуждении итоговой редакции документа.  



"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
»ндексаци€ заработной платы:
разбираемс€ в нюансах.
Ќедавно к нам обратилс€ предприниматель...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail
* укажите ¬ашу электронную почту и получите все материалы по теме