Последствия продажи физическими лицами недвижимости по заниженным ценам
Каждый при совершении сделок с недвижимостью особое внимание уделяет ее продажной цене, как минимум для исключения риска претензий со стороны налогового органа и последующих налоговых споров.
Причина уменьшения стоимости недвижимости в договоре понятна - это желание уменьшить или освободиться от налога на доходы физического лица. При выявлении фактов отклонения цены договора от рыночной цены, налоговые органы вправе обязать налогоплательщика доплатить налоги исходя из уровня рыночной цены на такое имущество. И это правило имеет отношение также и к физическим лицам.
В настоящий момент Налоговый кодекс РФ позволяет налоговым органам проверять рыночность цены только по так называемым контролируемым сделкам, перечень которых предусмотрен в ст.15.14 НК РФ.
Налоговые юристы поясняют, что применительно к частным лицам круг их достаточно узок. Особенному риску подвержены сделки между взаимозависимыми лицами, где одной из сторон является организация, применяющая один из специальных режимов налогообложения (ЕНВД, единый сельхоз налог) или организация, освобожденная от обязанностей налогоплательщика налога на прибыль организаций или применяет к налоговой базе по указанному налогу налоговую ставку 0 процентов. Взаимозависимые лица определяются в ст.105.1 Налогового кодекса, среди которых упомянуты организация и ее руководитель, организация и ее учредитель, владеющий более 25 процентами ее долей/акций, близкие родственники и прочие. К контролируемым относится и совокупность (несколько) сделок между не взаимозависимыми лицами. Например, несколько однородных сделок по продаже квартир, совершаемых в какой-то непродолжительный период времени, а также ряд других сделок, которые не входят в предмет настоящей статьи.
Таким образом, сами по себе сделки по продаже недвижимости, совершаемые между родственниками и/или любыми другими лицами по нерыночной цене не могут быть проверены контролирующим органом, если только они не подпадают под признаки контролируемых сделок в свете ст.105.14 НК РФ.
Взаимозависимость имеет важное значение в ряде других случаев. В последнее время участились случаи отказа в применении имущественных вычетов, освобождающих от уплаты налога, при покупке квартиры, дома, комнаты, между так называемыми взаимозависимыми лицами, определенным в ст.105.1 НК РФ.
В соответствии с п.5 ст. 220 НК РФ имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
