Приобретая земельный участок, убедитесь, что его разрешенное использование соответствует целям, ради которых вы его покупаете

При возведении на земельном участке строений, не предусмотренных его разрешенным использованием, будет считаться, что такая постройка возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ).

На такую постройку невозможно будет оформить право собственности, так как такие строения признаются самовольными и подлежат сносу по решению суда. (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ от 19.03.2014).

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ собственники и арендаторы земельных участков могут использовать их в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, на земельном участке можно возводить только те строения и размещать те объекты, которые разрешены к постройке в данной территориальной зоне.

Закон допускает возможность изменения разрешенного использования земельных участков путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки населенного пункта.

       

Изменения в правила землепользования и застройки вносятся в порядке, предусмотренном ст. ст. 31 и 32 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.

Часть 3 статьи 33 Градостроительного кодекса РФ содержит перечень лиц и порядок направления предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию.

Физическими или юридическими лицами указанные предложения направляются в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ).

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).

Изменение разрешенного использования земельных участков редкость и та, как показывает практика, возможна только при условии положительного решения суда для землепользователя.

Большинство принимаемых судебных решений не в пользу заявителей. Суды, отказывая в удовлетворении требований о внесении изменений в Правила землепользования и застройки, ссылаются на недоказанность заявителем, что установленные правилами положения: не позволяют эффективно использовать объекты недвижимости; приводят к несоразмерному снижению стоимости объектов недвижимости; препятствуют осуществлению общественных интересов развития конкретной территории или наносят вред этим интересам.

Судебные акты, где заявителям не удалось доказать вышеназванных обстоятельств. Смотри, например, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.01.2015 № Ф02-6178/2014 по делу N А74-919/2014, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.11.2012 по делу № А66-40/2012, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2015 № Ф09-3093/15 по делу N А71-7402/2014, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 № 02АП-6382/2015 по делу № А82-3262/2015).

Имеется и несколько положительных судебных актов. Например, Постановление семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2015 г. по делу № А60-55318/2014, Решение Арбитражного суда Ярославской области от 5 октября 2015 г. по делу № А82-7908/2015, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015 по делу № А64-7302/2014.