јналитика

—ложности выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности при реализации исключительного права

11 ќкт 2017
country-2396214__340.jpg

—тать€ 552 √  –‘ предусматривает одновременное с правом собственности приобретение покупателем объектов недвижимости права на земельный участок под этими объектами.

ќпира€сь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее Ђучастокї) в том же объеме, а также ему предоставлена исключительна€ возможность выкупа участка площадью, котора€ была установлена на момент продажи объектов.

 онечно, в случае когда участок под объектами находитс€ в собственности продавца, то вопросов о праве не возникает, поскольку право собственности на участок отчуждаетс€ одновременно с правом на объекты, то есть сохран€етс€ принцип единства судьбы объекта и участка.

—овсем по-иному рассматриваетс€ вопрос, когда участок находитс€ на праве посто€нного (бессрочного) пользовани€ или аренды. Ќа практике возникает немало споров с соответствующими уполномоченными органами в процессе выкупа участка из государственной и/или муниципальной собственности.

ќдним из таких камней преткновени€ €вл€етс€ размер площади участка, на который претендует собственник объектов. „асто площадь при выкупе уменьшаетс€ в разы, несмотр€ на то, что покупатель недвижимости приобрел право аренды, оплачивал арендную плату за участок длительное врем€, хот€ и не использовал всю площадь.
 
—огласно статье 39.20 «  –‘ исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, €вл€ющиес€ собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках. ≈сли уполномоченный орган, в который поступило за€вление о выкупе участка, посчитает, что площадь испрашиваемого участка €вл€етс€ чрезмерной дл€ использовани€ объектов недвижимости, то собственник объектов недвижимости получит отказ, который он, безусловно, может обжаловать в суде.

 ¬ силу положений статьи 39.16 «  –‘ уполномоченный орган не вправе отказать в предоставлении участка, наход€щегос€ в государственной или муниципальной собственности, без проведени€ торгов в случае, если с за€влением о предоставлении участка обратилс€ собственник здани€, сооружени€, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на этом участке, а равно в случае, если с за€влением о предоставлении участка обратилс€ обладатель права бессрочного пользовани€, безвозмездного пользовани€, пожизненного наследуемого владени€ или аренды участка, за исключением случаев, предусмотренных в законе.
 
—уд при рассмотрении подобных жалоб вы€сн€ет правомерность отказа в предоставлении участка в собственность, в том числе соразмерность испрашиваемой площади участка площади расположенных на нем объектов.

ѕрезидиум ¬ј— –‘ в постановлении є 13535/10 от 01.03.2011 указал: ЂЕпри рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого участка...ї

¬ любом случае суды считают, что предоставление участка, зан€того объектом, должно осуществл€тьс€ так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого участка должны входить как часть, котора€ зан€та объектом, так и часть, необходима€ дл€ его использовани€.

ќкончательную точку в споре о необходимости площади участка именно в за€вленном размере может поставить судебна€ экспертиза, котора€ определит, используетс€ ли за€вителем весь участок и есть ли необходимость в данной площади участка дл€ цели эксплуатации и обслуживани€ объекта.

—удебна€ практика по рассматриваемому вопросу не единообразна. »меетс€ положительна€ дл€ за€вител€ о выкупе земельного участка (ќпределение ¬ерховного суда –‘ от 03.07.2017г. є 308- √17-7911 по делу є ј63-4926/2016, ѕостановление ј— ¬олго-¬€тского округа от 05.05.2017 є ‘01-1426/2017 по делу єј43-14722/2016, ѕостановление ј— ћосковского округа от 07.06.2017 є ‘05-6069/2017 по делу є ј41-64590/2016, ѕостановление ј— ћосковского округа от 06.06.2017 є ‘05-7314/2017 поделу є ј41-21160/2016, ѕостановление ј— ћосковского округа от 25.01.2017 є ‘05-21326/2016 по делу є ј41-2083/16, ѕостановление ј— ћосковского округа от 07.02.2017 є ‘05-22178/2016 по делу є ј41-103846/15, ѕостановление —едьмого арбитражного апелл€ционного суда от 20.04.2017є07јѕ-2329/2017 по делу є ј27-21669/2016, ѕостановление ƒес€того арбитражного апелл€ционного суда от 10.08.2017 є 10јѕ-9179/2017 по делу є ј41-84046/16, ѕостановление ќдиннадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 18.04.2017 є 11јѕ-2671/2017 по делу є ј55-15652/2016, ѕостановление ѕ€тнадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 24.07.2017 є 15јѕ-9548/2017 по делу є ј32-27749/2015).

ќднако параллельно развиваетс€ и отрицательна€ практика, существенно снижающа€ площадь выкупаемых земельных участков (ќпределение ¬ерховного —уда –‘ от 15.09.2016 є 305- √16-11133 по делу є ј41-68049/2015, ќпределение ¬ерховного —уда –‘ от 21.03.2016 є 307-Ё—15-16345 по делу є ј56-55407/2014, ѕостановление јрбитражного суда ћосковского округа от 20.07.2017 є ‘05-9349/2017 по делу є ј41-19626/16, ѕостановление ј— ћосковского округа от 11.07.2017 є ‘05-8364/2017 по делу є ј41-80074/16, ѕостановление јрбитражного суда ћосковского округа от 11.07.2017 є ‘05-8364/2017 по делу є ј41-80074/16, ѕостановление ƒев€тнадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 06.06.2017 є 19јѕ-2953/2017 по делу є ј14-15138/2016, ѕостановление ¬осемнадцатого арбитражного апелл€ционного суда от 11.08.2016 є 18јѕ-8779/2016 по делу є ј76-1488/2016).

»з анализа судебной практики можно прийти к выводу, что наиболее сложные ситуации возникают у за€вителей Ц арендаторов участков, поскольку у обладателей бессрочного права на участок есть бесспорное преимущество: согласно пункту 1 ѕостановлени€ ѕленума ¬ј— –оссийской ‘едерации от 24 марта 2005 года є 11 "ќ некоторых вопросах, св€занных с применением земельного законодательства" лица, которым предоставлены участки на праве бессрочного пользовани€ до вступлени€ в силу «  –‘, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность независимо от того, дл€ какой цели были предоставлены участки.

»ными словами, лицо, владеющее правом бессрочного пользовани€ участком, в любом случае имеет право на переоформление участка в собственность или аренду.

¬ерховный суд –‘ в определении от 03.07.2017г. N 308- √17-7911 по делу N ј63-4926/2016 также пришел к выводу, что вопрос о соотношении площади спорного земельного участка и площади его застройки не имеет правового значени€ при рассмотрении обращени€ о возможности переоформлени€ права посто€нного (бессрочного) пользовани€ земельным участком.

Ќа основании изложенного, обраща€сь с за€влением о выкупе участка в пор€дке реализации исключительного права в соответствии со ст.39.20 « –‘, необходимо быть готовым к защите в суде, а за€вител€м - арендаторам участка придетс€ еще и доказать, что площадь испрашиваемого участка, зан€того объектом, необходима дл€ его функционального использовани€ и обслуживани€.



"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
 то виноват? » что делать?
Ќесут ли ответственность судебный пристав и арбитражный управл€ющий за утрату имущества должника?
¬ своей практике мы нередко сталкиваемс€ с ситуаци€ми, когда...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail