јналитика
ќбратите внимание, материал старше 2-х лет. јктуальность выводов уточн€йте у автора

—обираешьс€ досрочно выйти из договора аренды? «аранее прописывай соответствующие основани€!

6 —ен 2015
13-05-2014 04-52-53 contract_of_guarantee_3[2].jpg
ƒоговоры аренды, заключаемые в последние годы, в том числе формы, которые разрабатывались дл€ клиентов нашей компании, содержали условие о праве любой из сторон договора аренды в одностороннем пор€дке отказатьс€ от договора без указани€ оснований такого отказа.  ак правило, стороны договаривались о сроке предупреждени€ (мес€ц, два, три, годЕ), а также о компенсационной выплате в размере нескольких ставок арендной платы.

“ака€ позици€ была основана не столько на тексте закона, сколько на сложившейс€ судебной практике. ¬ј— –‘ еще в ѕостановлении ѕрезидиума от 09.09.2008 N 5782/08 указал, что Ђни стать€ 310 √  –‘, ни п. 3 ст. 450 √  –‘ не св€зывают право на односторонний отказ от исполнени€ договора с наличием каких-либо оснований дл€ такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. ƒл€ одностороннего отказа от исполнени€ договора, св€занного с осуществлением его сторонами предпринимательской де€тельности, достаточно самого факта указани€ в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. ѕоложени€ статьи 619  одекса развивают положени€ п. 2 ст. 450  одекса и не могут рассматриватьс€ как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнени€ без указани€ оснований. ¬ силу п. 3 ст. 450 √  –‘ односторонний отказ от исполнени€ договора, осуществл€емый в соответствии с законом или договором, €вл€етс€ юридическим фактом, ведущим к расторжению договораї

            „ерез 2 года ¬ј— –‘ в ќпределении от 01.03.2010 N ¬ј—-1037/10 по делу N ј40-7412/09-6-88 и в ѕостановлении ѕрезидиума ¬ј— от 16.02.2010 є 13057/09 по делу N ј40-87811/08-147-655 полностью подтверждает сформированную в 2008 году позицию о достаточности оговорки в договоре аренды о праве стороны на досрочное расторжение договора, при этом указание конкретных оснований не €вл€етс€ об€зательным.

            “аким образом, можно было говорить о сложившейс€ судебной практике, в св€зи с чем суды округов принимают решени€, исход€ из права стороны на досрочное немотивированное расторжение договора аренды, если это право предусмотрено договором (например, ѕостановление ‘ј— ÷ентрального округа от 15.06.2011 по делу N ј35-10418/2010, ѕостановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 30.04.2013 по делу N ј82-7033/2012, ѕостановление јрбитражного суда «ападно-—ибирского округа от 24.03.2015 N ‘04-15694/2015 по делу N ј75-3597/2014).

ќднако, вернемс€ к букве закона. „асть 2 ст. 450 √  –‘ гласит: Ђѕо требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случа€х, предусмотренных насто€щим  одексом, другими законами или договором.

—ущественным признаетс€ нарушение договора одной из сторон, которое влечет дл€ другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишаетс€ того, на что была вправе рассчитывать при заключении договораї

Ѕуквальное толкование нормы позвол€ет сделать вывод о том, что случаи изменени€ или расторжени€ договора по инициативе одной из сторон должны быть однозначно указаны в √ , законе или договоре. ќднако, как мы видим, практика арбитражных судов шла по иному пути.

¬ 2015 году в рамках реформы гражданского законодательства ‘едеральным законом от 08.03.2015 N 42-‘« в √ражданский  одекс –‘ были внесены изменени€, в том числе редакции подверглась и стать€ 450 √  –‘. »з нее была исключена часть 3, а также введена отдельна€ стать€ 450.1. Ђќтказ от договора (исполнени€ договора) или от осуществлени€ прав по договоруї. ѕри этом часть 2 ст. 450 √  –‘, пункт 2 которой и был положен в основу судебной практики, изменений не претерпел. ѕри обсуждении изменений в √ражданский  одекс –‘ особого внимани€ юридического сообщества статьи 450 и 450.1. √  –‘ не привлекли, так как в тексте никто не усмотрел существенного изменени€ правоприменительной практики.

Ќо представл€етс€, что не без учета изменений в √ражданский  одекс –‘ сначала ƒев€тнадцатый апелл€ционный суд и ‘едеральный арбитражный суд ÷ентрального округа, а затем и ¬ерховный суд –‘ по делу ј08-7981/2013 кардинально мен€ют сложившуюс€ практику арбитражных судов. “ак, ¬ерховный суд в ќпределении от 21.08.2015 є 310-Ё—15-4004 указывает: Ђ—огласно абзацу второму пп. 4 ст. 620 √  –‘ договором аренды могут быть установлены и другие основани€ досрочного расторжени€ договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 насто€щего  одекса. ѕунктом 2 ст. 450 √  –‘ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случа€х, предусмотренных насто€щим  одексом, другими законами или договором. »з приведенных норм следует, что дл€ досрочного расторжени€ арендатором договора аренды по основани€м, не предусмотренным статьей 620 √ражданского кодекса, такие основани€ должны быть указаны в договореї

ќчевидно, что теперь сторонам любого договора, в том числе договора аренды, дл€ его расторжени€ по основани€м, не предусмотренным законом, необходимо формулировать в самом договоре конкретный перечень оснований его расторжени€. ¬ противном случае, вы рискуете Ђдожидатьс€ї окончани€ срока действи€ договора.


ѕодробнее об иных основани€х расторжени€ договора читайте приЄм: –асторжение договора: 7 оснований на выбор

‘илозоп «о€

руководитель абонентского отдела ё  "÷ќ"

«адать вопрос

"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
»ндексаци€ заработной платы:
разбираемс€ в нюансах.
Ќедавно к нам обратилс€ предприниматель...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail
* укажите ¬ашу электронную почту и получите все материалы по теме