Собираешься досрочно выйти из договора аренды? Заранее прописывай соответствующие основания!

Такая позиция была основана не столько на тексте закона, сколько на сложившейся судебной практике. ВАС РФ еще в Постановлении Президиума от 09.09.2008 N 5782/08 указал, что «ни статья 310 ГК РФ, ни п. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Положения статьи 619 Кодекса развивают положения п. 2 ст. 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора»

            Через 2 года ВАС РФ в Определении от 01.03.2010 N ВАС-1037/10 по делу N А40-7412/09-6-88 и в Постановлении Президиума ВАС от 16.02.2010 № 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655 полностью подтверждает сформированную в 2008 году позицию о достаточности оговорки в договоре аренды о праве стороны на досрочное расторжение договора, при этом указание конкретных оснований не является обязательным.

            Таким образом, можно было говорить о сложившейся судебной практике, в связи с чем суды округов принимают решения, исходя из права стороны на досрочное немотивированное расторжение договора аренды, если это право предусмотрено договором (например, Постановление ФАС Центрального округа от 15.06.2011 по делу N А35-10418/2010, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу N А82-7033/2012, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.03.2015 N Ф04-15694/2015 по делу N А75-3597/2014).

Однако, вернемся к букве закона. Часть 2 ст. 450 ГК РФ гласит: «По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора»

Буквальное толкование нормы позволяет сделать вывод о том, что случаи изменения или расторжения договора по инициативе одной из сторон должны быть однозначно указаны в ГК, законе или договоре. Однако, как мы видим, практика арбитражных судов шла по иному пути.

В 2015 году в рамках реформы гражданского законодательства Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ в Гражданский Кодекс РФ были внесены изменения, в том числе редакции подверглась и статья 450 ГК РФ. Из нее была исключена часть 3, а также введена отдельная статья 450.1. «Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору». При этом часть 2 ст. 450 ГК РФ, пункт 2 которой и был положен в основу судебной практики, изменений не претерпел. При обсуждении изменений в Гражданский Кодекс РФ особого внимания юридического сообщества статьи 450 и 450.1. ГК РФ не привлекли, так как в тексте никто не усмотрел существенного изменения правоприменительной практики.

Но представляется, что не без учета изменений в Гражданский Кодекс РФ сначала Девятнадцатый апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Центрального округа, а затем и Верховный суд РФ по делу А08-7981/2013 кардинально меняют сложившуюся практику арбитражных судов. Так, Верховный суд в Определении от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004 указывает: «Согласно абзацу второму пп. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре»

Очевидно, что теперь сторонам любого договора, в том числе договора аренды, для его расторжения по основаниям, не предусмотренным законом, необходимо формулировать в самом договоре конкретный перечень оснований его расторжения. В противном случае, вы рискуете «дожидаться» окончания срока действия договора.