Аналитика
Обратите внимание, материал старше 2-х лет. Актуальность выводов уточняйте у автора

Банк, при оставлении за собой залогового жилья, может получить с ним и его обременение

18 Май 2015

img_0422w бабушка.jpgСогласно ст. 237 Гражданского кодекса РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Согласно ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При этом согласно п.4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Как следует из П.18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ ( до 01.03.2005 года – ст. 53 ЖК РСФСР), равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшими членами семьи собственника жилого помещения не может быть применен п.2 ст. 292 ГК РФ так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она бы была не возможна, они исходили из того, что право пользование данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

Таким образом, для лиц, вселившихся в жилое помещение до приватизации на условиях договора социального найма, и отказавшиеся от приватизации в пользу другого лица, имеют бессрочное право пользования жилым помещением, переход право собственности на квартиру к третьему лицу не должен влиять на их жилищные права, выселению в принудительном порядке не подлежат.

См. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.02.2015 по делу N 33-955, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 01.07.2014 N 33-3728

Хотелось бы отметить, что в обзоре практики Конституционного суда РФ за первый квартал 2015 года суд дал оценку конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», указав, что сохранение прав членов семьи бывшего собственника не должно препятствовать эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника. При этом КС РФ говорит об учете всех обстоятельств по делу, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. Важно, что в самом постановлении, попавшем в обзор, даются четкие указания законодателю внести изменения относительно возможности введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений.
Заявка на бесплатную консультацию
Подписаться на рассылку по e-mail