Александр Тархов рассказал о принципе единства земли и расположенной на ней недвижимости

Руководитель практики недвижимости и строительства ЮК «Центральный округ» Александр Тархов прокомментировал Определение экономколлегии Верховного Суда РФ № 305-ЭС22-6663 от 18 августа 2022 года, в котором высшая судебная инстанция в очередной раз коснулась одного из главных принципов земельного законодательства – принципа единства земли и расположенной на ней недвижимости. 

Верховный суд рассматривал дело, в котором департамент имущества г. Москвы требовал вступления в число соарендаторов земельного участка компании, ранее приватизировавшей нежилое помещение в здании, находящемся на городской земле. Остальные собственники помещений оформили с департаментом арендные отношения. Суды первой и апелляционной инстанции поддержали департамент, но кассационный суд с ними не согласился и отказал в иске. 

Как отметил Александр Тархов, кассационный суд истолковал положения закона таким образом, что предприятие, приобретая у департамента помещение, одновременно стало и собственником доли в земельном участке. Но Верховный Суд РФ (ВС РФ) оказался другого мнения. 

- Департамент, продавая предприятию помещение, никаким образом не распорядился землей под зданием, ведь в договоре купли-продажи отсутствовало условие об одновременной приватизации земельного участка либо соответствующей доли в праве собственности на него, - пояснил он. - Это обусловлено тем, что предприятие приватизировало помещение на основании специального федерального закона – «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который не регулирует отношения по выкупу земельных участков. Следовательно, никакой доли в праве собственности на земельный участок у предприятия автоматически не возникло, а его вступление в уже имеющийся договор аренды между департаментом и иными правообладателями помещений в этой ситуации является не правом, а обязанностью. 

Отметим, что судебные акты нижестоящих инстанций, с которыми согласился ВС РФ, тоже были отменены по причине отсутствия правовой оценки разных условий договора аренды и соглашения о вступлении предприятия в данный договор, а также непривлечения иных собственников помещений (арендаторов земли) к участию в деле. Дело было направлено на пересмотр в Арбитражный суд г. Москвы.